所属区位：南二环

所属商圈：丽泽商圈

租金报价：5.9元-7.8元

出租面积：100㎡-200㎡-300㎡-600㎡-1200㎡-2400㎡

装修状态：遗留装修

交       通：地铁14号线

付款方式：押三付三

起租年限：2年起租

装 免 期：面议

注册公司：可以注册

周边配套：商场，餐饮，娱乐，银行，酒店，洗衣店，图文打印，超市等

招商电话：13811119290，网站：www.landkun.cn

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  今年，北京写字楼市场发生的多起大宗交易备受关注。

  3月，启城投资、颢腾投资宣布联合瑞士合众集团和中东家族财富基金等境外机构投资者，对位于北京市中关村核心区的地标性建筑鼎好大厦项目完成了战略收购，总金额13.4亿美元(约合人民币90.2亿元)。此次交易是迄今为止北京最大体量的商业地产外资收购项目之一。

  互联网巨头频频出手购置商业地产。2019年开年，今日头条就豪掷90亿元购买了大钟寺中坤广场和方恒时尚中心的资产包。而京东则斥资27亿元买下翠宫饭店。

  近日，北京通州运河商务区又成交一笔30亿大单，这也是迄今为止通州区最大的一笔大宗物业交易。

  据投中网PropTech研习社的统计，2019年上半年，北京地区写字楼市场发生了11起大宗交易，披露交易金额超过300亿元。

  多起大宗交易的出现是否代表北京商办市场抄底时刻的到来？某保险资金负责人对《华夏时报》记者表示，在收购项目时很多基金都提出要求出售方提供租金担保，很多资金机构对今年租金形势不是特别看好，所以现在说“抄底时刻”还为时尚早。

  商办租金下滑 价格泡沫消退

  对于持有商办物业的业主方来说，租金收入直接关系着投资回报率，租金也成为商办市场买卖的重要参考。

  好租晓楼数据服务平台大数据显示，2019年4月以来，北京写字楼市场租金呈现回落、价值回归的状态。

  从最近18个月北京商办类产品租金段位分布图来看，租金在5元/平米/天以下段位成交量呈逐步成放大趋势，5元/平米/天以上中高端产品成交量逐步缩窄。

  高力国际提供的数据显示，受第三产业增速放缓等宏观经济因素的影响，今年上半年北京甲级写字楼空置率达到八年来最高值11.5%，租金小幅下调。

  高力国际华北区董事总经理严区海分析称，面对当前市场需求疲软的现状，依行业划分，传统金融及传统科技类租户仍为需求的主要推动力，本土灵活办公运营商的扩张速度明显减缓。受互联网投资热潮降温的影响，互联网初创企业的租赁需求大幅下降。

  在中关村商圈，记者看到，此前在此扎堆的互联网金融企业，或运营不善关张，或经营不景气搬到租金更低的区域，区域内对于写字楼租赁的需求大幅下降，不少写字楼在降低租金吸引租户。

  莱坊研究部发布的2019年第二季度《北京写字楼市场报告》指出，第二季度，受经济增速持续放缓的影响，许多企业进行内部整合以缩减租赁面积来减少租金预算，因此，全市甲级写字楼平均租金环比下降1.5%至每月每平方米363.3元。

  另一方面，商场市场的新增供应量不少，更加加剧市场供过于求的状况，让租金面临下行压力。

  2019年第二季度，北京共有两栋甲级写字楼项目竣工入市，分别为中国人寿金融中心和铭丰大厦。中国人寿金融中心成为北京中央商务区中服地块内首个入市项目，总建筑面积约16.2万平方米；铭丰大厦位于丽泽金融商务区，建筑面积5.12万平方米。截至2019年6月，北京甲级写字楼租赁市场的存量达到约1010万平方米。

  根据莱坊研究部的统计，2019年下半年，北京写字楼市场预计将迎来多个新项目入市。其中，新增供应主要集中在CBD中服地块、奥运村区域以及丽泽金融商务区。下半年，预计将有约70万平方米的新增写字楼面积入市。

  商办价格还未降到位

  而在买卖市场，经历了2016年楼市去库存后，北京办公类产品政策逐步收紧，2017年、2018年出现了同比大幅负增长态势，进入2019年，办公类产品的销售面积和同比增长率仍处于低位。

  好租晓楼数据服务平台大数据还显示，2019Q1、Q2调价指数分别为0.991和0.982，连续两个季度低于1，Q2监控到约7000套次房源降价，反映出市场投资者回归理性。

  好租晓楼数据服务平台高级研究员王磊石认为，这主要是受政策影响，2017年一季度北京对商办产品实施了限购政策，导致成交呈现断崖式下跌。

  高力国际发布的内容显示，从今年上半年商办产品交易情况来看，整售交易成交业态有多元化发展的趋势，但办公楼类物业仍占主导，上半年整售交易中，写字楼成交金额占比约为25%。此外，部分被自用型买家或投资机构收购的酒店、零售或综合体项目也有改造为写字楼的计划。

  从地理位置来看，上半年整售交易项目多为四环及周边区域，并具备改造提升前景的项目。虽然今年商办市场有大单出现，但北京商办产品整体市场仍不活跃，价格未明显下滑，市场最佳买点还未出现。

  多位市场人士向记者表示，无论是业主心理预期还是真实交易价格，北京商办价格都没有明显下降，不排除随着下半年融资的严控，开发商的资金压力加大，商办价格会有一定的价格下滑。

  戴德梁行高级助理董事张为对记者表示，没有物业能轻松便宜地卖出去。从最近接触的项目来看，业主预期或者市场上的信号稍微低一点之后，不少物业在交易最后一刻，价格还是涨上去了，而且很快就成交了。

  北京世嘉融金投资顾问有限公司总经理侯勇告诉记者，“目前我们接触到的资金方对于目前市场上交易的项目，都认为其估值仍然过高。”

  一位险资机构负责人对记者表示，国家对资金流入房地产领域管控越来越严，今年下半年很多开发商资金压力相对很大，有些资产价格可能会松动，今年成交价格相比去年成交价格将有一定程度下滑。

位于丰台西三环丽泽桥西北侧的丽泽天地将在今年开业，正对丽泽天地的商业体几经更名变身的新光界已经开业。

近年丽泽商务区凭着区位优势和众多写字楼、产业涌入，成为商业地产商眼中的香饽饽。

有业内人士认为，“随着丽泽商务区的商业氛围不断浓厚，丽泽或将成为北京下一个城市级商圈。”

丽泽天地近17万平方米

继龙湖丽泽天街开业后，丽泽商务区迎来多个“新人”入场。

北京商报记者走访时发现，距离龙湖丽泽天街2公里的平安幸福中心旁，新开了一家名为平安幸福汇的小型商场。该商场总共覆盖地上四层和地下一层，主要以餐饮和咖啡店、生活服务配套业态为主。

据该商场工作人员透露，平安幸福汇开业近2个月，主要面对的客群是周边白领、上班族。

除了平安幸福汇，不远处的金唐购物中心在春节前更名为新光界，并完成了部分调整。

商场服务台工作人员向记者透露，“新光界面对的不止是周边家庭客群，还有辐射丽泽商务区的工作人群。”

丽泽商务区除了上述新入局的项目，还有一个大型综合体将在今年开业。位于丰台区西三环丽泽桥西北侧的丽泽天地已经进入收尾阶段，外立面装修基本完成。据介绍，该项目建筑面积近17万平方米，属于地铁上盖项目。

该项目相关人员透露，在业态规划上，丽泽天地拥有两大主题街区，分别为位于购物中心B1的光复式创意街区“17STATION”，以及纵跨6F-7F的24小时不夜生活区。

“24小时不夜生活区是为了发展夜经济，围绕年轻族群、商务精英、城市新中产客群，构造餐吧、酒吧、聚会吧等多业态综合体验。”上述人员介绍。

丽泽天地与地铁10号线、14号线接驳，也将借助交通便利性突围北京市场。

丽泽天地相关人员表示，丽泽天地未来将依托丰台火车站、北京西站、北京南站及大兴新机场的交通枢纽优势，希望能带动京西南地区的消费。

白领带来新机遇

虽然目前丽泽商务区的商业氛围还未形成，但大量的写字楼供应带来的人口流动为未来丽泽商务区提供了更多可能性。

仲量联行华北区研究部董事纪明指出，丽泽商务区内主要以中高端类型的商业来服务白领人群，丽泽天街、平安幸福汇引入众多面向白领客群的中高端简餐、咖啡和正餐选择，整体品牌定位与龙湖天街系列其他产品具有差异化特征。

丽泽商务区周边的西局等区域则更多面向附近的居民和家庭型消费需求，预计将有更多儿童、生活方式等业态。

作为当前城市规划下五环内最后一块集中开发的土地，去年地铁的打通才让区域活力得以释放。

仲量联行提供的数据显示，截至2021年底，丽泽商务区已入驻企业742家。

在戴德梁行的2022年一季度报告中显示，2021年底地铁14号线的全线开通，使区域交通便利度大幅提升，今年一季度的市场净吸纳量达14.6万平方米，位居各大商圈之首。同时该区域的租金涨幅领跑全市，环比上升4.8%，同比上升13%至每月每平方米人民币177.7元。

或成下个城市级商圈？

丽泽商务区想要迅速发展，配套商业要跟得上。

纪明表示，丽泽商务区周边已居住着大量具备高消费能力的居民，同时丽泽商务区逐渐发展成熟，预计将进一步吸引并聚集大量白领消费人群。

随着丽泽商务区的基础设施建设进一步完成，丽泽天街和丽泽天地这两个大型购物中心的相继入市，将依托逐渐完善的交通枢纽优势，满足本地消费者的生活消费诉求，实现区域及周边的商业聚合力。