宏观及商办市场：5 月受疫情影响经济下行压力有所加大，房地产新开工同比下降，消费由增转降。5 月北京商办成交环比量降价跌，通州、房山区成交面积占比约 54%。租赁方面，一季度办公租赁需求缩减，净吸纳量环比下降过半，空置率环比下降 0.32 个百分点至 12.69%，租金环比基本持平。土地方面，5 月北京商办用地无新增供应和成交，1-5 月北京商办用地成交均价为 10660 元 / 平方米。

政策：商务部等 14 部门发布《关于开展内外贸一体化试点的通知》。存量资产盘活，推动基础设施 REITs 健康发展。

企业：" 京东新百货 " 四家线下门店正式运营；广州市政府与万科集团签署合作协议。

项目：5 月全国共录得 26 个商业项目开业，华东、西南区域项目占比 60%，武汉万象城、四川巴中经开万达广场新开业项目速递。

01| 宏观及商办市场

商办成交环比量降价跌、租金环比基本持平

1、宏观市场：5 月受疫情影响经济下行压力有所加大，房地产新开工同比下降，消费由增转降

数据来源：北京市统计局，克而瑞资管 CAIC

房地产：1-5 月开发投资、新开工、销售同比均下降。1-5 月，北京市房地产开发投资额同比下降 0.4%。商品房新开工面积 582.3 万平方米，同比下降 19.2%；商品房销售面积 315.7 万平方米，同比下降 16.8%。

消费：受疫情冲击较大，由增转降，1-5 月社会消费品零售总额同比下降 7.7%。限额以上批发和零售业中，与基本生活消费相关的饮料类、烟酒类、粮油食品类、日用品类商品零售额分别增长 18.6%、7.8%、5.4% 和 5.3%。 产业：1-5 月，全市规模以上工业增加值按可比价格计算，同比下降 12.5%。重点行业中，计算机、通信和其他电子设备制造业增长 9.9%，电力、热力生产和供应业增长 2.9%，汽车制造业下降 23.6%，医药制造业下降 38.4%。

2、销售市场：商办成交环比量降价跌，通州、房山区成交面积占比约 54%

商业月度：5 月商业成交环比量降价跌，成交面积环比下降 46%，成交均价环比下跌 21%，房山、石景山区商业成交面积占比约 56%，其次昌平、朝阳区成交占比约 22%。受结构性因素影响，5 月 200m² 以下面积段、500 万元以下总价段商业成交面积较大，占比超 43%。

数据来源：克而瑞资管 CAIC 办公月度：5 月办公成交环比量降价跌，成交面积环比下降 26%，成交均价环比下跌 50%。通州、大兴区办公成交活跃，占比约 74%，其次为房山、平谷区。受结构性因素影响，5 月 2000m² 以上面积段、4000 万元以上总价段商业成交面积最大，占比超 53%。 3、租赁市场：一季度办公租赁需求缩减，净吸纳量环比下降过半，空置率环比下降 0.32 个百分点至 12.69%，租金环比基本持平（本部分季度更新）

新增供应：Q1 新增供应共 3 个项目，供应面积 29 万平米，分别为位于三元桥燕莎商务区的霄云路 33 号项目（6.5 万平米）、通州商务中心的远洋乐堤港（17 万平米）、和其他区域的耕海联合中心（5.5 万平米）。

租赁需求：一季度净吸纳量受节假日及疫情影响，下降明显，21Q1 净吸纳量为 13.3 万平米。成交最火热的区域为丽泽商务区，其次为 CBD 商务区。

租金及空置：一季度租金微跌，租赁市场整体态势较为平稳，全市甲级写字楼平均租金环比微降 0.11% 至 10.87 元 /㎡/ 天。核心商务区平均租金为 13.03 元 /㎡/ 天，环比微降 0.02%。非核心商务区平均租金为 6.93 元 /㎡/ 天，环比微降 0.32%。

一季度主要监测的十大商务区入市一个项目，全市空置率环比下降 0.32 个百分点至 12.69%。核心商务区中，除三元桥燕莎商务区空置率微涨，其他子市场表现均良好；非核心区中丽泽商务区表现最好，空置率下降 7%，幅度最为明显。 4、土地市场：5 月北京商办用地无新增供应和成交。 北京成交楼面均价：1-5 月北京商办用地成交均价为 10660 元 / 平方米。 02| 政策动态

《关于开展内外贸一体化试点的通知》发布，存量资产盘活，推动基础设施 REITs 健康发展

克而瑞解读‘《关于开展内外贸一体化试点的通知》’：

内外贸一体化试点作为推进政府职能转变、优化营商环境、激发市场活力、促进本地区高质量发展的重要突破口，特此发布相关通知，让各地积极参与试点，统筹疫情防控和经济社会发展，紧密结合本地区经济社会发展重点工作。力争用 3 年时间，在完善内外贸一体化调控体系，促进内外贸法律法规、监管体制、经营资质、质量标准、检验检疫、认证认可衔接等方面积极创新、先行先试，培育一批内外贸一体化经营企业，打造一批内外贸融合发展平台，形成一批具有国际竞争力、融合发展的产业集群，建立健全促进内外贸一体化发展的体制机制，形成可复制推广的经验和模式，为促进内外贸融合发展发挥示范带动作用。

克而瑞解读‘《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》’：

《意见》提出推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施 REITs 项目发行上市。本次政策的出台将推动持有优质存量资产的企业特别是国企通过公募 REITs、资产证券化等方式进行融资。2019 年以来企业不动产证券化进入快车道，连续多年审批通过 / 发行规模双双超千亿，2021 年企业不动产证券化融资规模超 1600 亿元。向市场发行 CMBS、类 REITs 等证券化产品融资不仅成为企业融资渠道的重要组成部分，还为企业成功打通了 " 投、融、管、退 " 的最后一公里。

保障性租赁住房是盘活存量资产的重点领域之一，租赁住房 REITs 迅速推进。4 月 13 日，深圳市人才安居集团项目近日已经报送到国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房 REITs 项目。除符合基础设施公募 REITs 试点范围的基础设置、环保、产业园等存量资产外，国企持有的酒店、餐饮等非主业资产也被列入了盘活资产范围。结合各地财政情况，预计下半年将有大批国企分布在一线城市及长沙等地酒店项目启动证券化融资。

03| 企业动态

融资：5 月有多个商用物业资产支持计划获交易所审核通过，多个商用物业已反馈状态。

企业合作头条：广州市政府与万科集团签署合作协议。

新品 / 新业务 / 并购头条：" 京东新百货 " 四家线下门店正式运营。

04| 项目动态

项目动态： 5 月全国共录得 26 个商业项目开业，华东、西南区域项目占比 60%。

优质新开业项目速递：武汉万象城、四川巴中经开万达广场。