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北京市<em>朝阳区</em>朝外<em>雅宝路</em>12<em>号8</em>层802

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新冠疫情为写字楼行业带来了前所未有的挑战，大量人口被迫居家办公，不少企业租户不得不重新制定工作场所策略。此外，为了应对后疫情时代，企业正在将房地产战略列为领导议程的重中之重。

2020年亚太地区的写字楼租金同比下降4.0%

随着亚太经济在2020年步入衰退，该地区的租户普遍推迟了企业租用地产的重大决定，进而抑制了需求。虽然某些企业在工作场所策略中纳入了更多远程办公解决方案，已经通过缩小办公面积采取行动，但许多企业仍持观望态度。业主也转变了资产管理策略，将提升楼宇的入住率水平作为第一要务，进而适度降低租金，以求吸引或留住租户，使市场转向租户市场。

由于市场活跃度不足，2020年亚太地区的写字楼租金同比下降4.0%，与莱坊-5%至-3%的涨幅预期相符。该趋势主要受中国香港特别行政区影响。由于2020年年初中美贸易局势紧张、社会动荡不安，随后又爆发了新冠疫情，中国香港特别行政区经济面临更加长期的挑战，因而年初至今的租金跌幅为13.6%。同样的，该地区的空置率升幅如预期一样有所缩窄，升1.8%至12.6%。该趋势主要受上海影响。由于需求大幅萎缩，同时2020年下半年约有200万平米的新增写字楼供应入市，上海在2020年的空置率升幅为6.7%至20.1%。

资料来源：莱坊研究部

康恺文

Kevin Coppel

莱坊亚太区区域主管

“对于亚太区房地产市场来说，2020年是不可预测的一年，其影响将在未来几年持续显现。在许多方面，COVID-19加速了这些趋势的演变，如在线零售的增长，向灵活办公的转变以及对弹性供应链的更大关注。我们预计，即使在大多数市场的疫情得到控制后，这些趋势仍将继续快速发展。

这些趋势对房地产市场的影响将是复杂的。工业、物流和数据中心将保持强劲增长，而零售和酒店行业将更具挑战性。尽管对写字楼的整体需求可能减弱，但我们预计高端写字楼需求将保持稳定，次级写字楼资产将会出现大规模的调整。”

2021年展望

预计2021年经济状况的改善将在一定程度上缓解写字楼市场的压力，同时更多员工返岗复工，企业也会确定新的工作场所策略——比如维持现状、加大远程办公力度、分散式协作、减少专用办公桌以及扩大创新空间等。

尽管由于行业、市场特点和文化差异，各地区的受影响程度会有所不同，但莱坊预计许多公司将采取某种形式的延长居家办公或远程办公做法，从而导致一定程度的规模缩减，进而节约租用成本。然而，莱坊亦预计公司总部将继续为需要当面交流以达成工作目标的员工提供会面联络点。退租的空间在推高空置率的同时，也会以转租的形式为市场增加供应量。

在不久的将来，典型的办公室配置方式也可能发生转变，办公室不再强调专用工位，而是转向更多创新协作空间（比如内部咖啡厅、更宽敞的茶水间、更多的会议室、开放的办公桌座位区等）；这也可能会让更多未获利用的空间回归市场。

2021年亚太地区甲级写字楼预测资料来源：莱坊研究部

然而，由于雅加达、马尼亚、上海、北京和班加罗尔等多个市场有大量写字楼供应开发项目将于未来几年竣工，这些新增供应将成为2021年亚太地区写字楼行业面临的主要阻力。平均而言，预计这些市场可能有20%至30%的现有存量将于2022年竣工入市。马尼拉和班加罗尔等某些市场的现有空置率较低，因此能够消化大部分供应增量，但雅加达、上海和北京等其他市场由于空置率较高，预计将会面临长期挑战。考虑到以上这些情况，莱坊预计亚太地区甲级写字楼租金在2021年的跌幅将为0%至3%之间。在莱坊本地团队预测的22个市场中，有13个将于新一年出现租金下滑的情况。然而，尽管租金会有所下降，但由于高档写字楼资产租约韧性较强，且低利率环境可对收益率形成缓冲，因此此类资产的价值应保持相对稳定。

2021年的机遇

新加坡甲级写字楼

新加坡会继续巩固其作为进入东南亚市场主要门户的地位。对于那些计划设立区域总部的公司来说，新加坡是理所当然的选择。近年来，莱坊已经察觉了这种趋势，尤其是在科技行业，阿里巴巴、亚马逊和谷歌等巨头都已选择将其区域总部设于新加坡。这一趋势预计将延续下去——例如，字节跳动（创造抖音（TikTok）的企业）近期就宣布了在新加坡投资数十亿美元建立其“桥头堡”的计划。

预计2021年租金将下降5%至10%。到了2021年底，新加坡的甲级写字楼的平均租金可能降至每平方尺8.50新元，较2019年底的近期峰值下降了约20%。未来几年内，有几座高质量、低投入的新建筑将进入新加坡写字楼市场。因此，无论是从租赁还是供应的角度来看，对于那些希望进军东南亚地区或巩固其业务地位的企业而言，新加坡写字楼市场都将在2021年成为颇具吸引力的切入点。

中国香港特别行政区甲级写字楼

尽管近期面临诸多挑战，中国香港特别行政区将继续保持其作为亚太地区主要商业枢纽兼中国內地主要门户的重要地位；此外，其吸引力十足的自由市场政策和较低的税率也提供了较大的优势。因此，莱坊认为中国香港特别行政区有望继续吸引那些希望进入中国內地的跨国公司，以及有意涉足亚太和全球市场的中国內地企业。

虽然中国香港特别行政区占据了关键的地位，但受新冠疫情和经济复苏缓慢的影响，莱坊预计中国香港特别行政区的甲级写字楼租金将在2021年继续下降，且下降幅度为10%左右（2020年的降幅为15%）。然而，这一预测是以中美关系正常化为前提的。

与新加坡相似的是，中国香港特别行政区写字楼租金在未来1年内下降的预期将为租户提供一次颇有吸引力的入场机会，让他们加强当前的影响力或迁移到更理想的地段。预计在2022年之前不会出现新的大量供应，因此经济状况持续改善后，香港特区的租金可能会迅速稳定下来。

Tim Armstrong

莱坊亚太区租户及商业代理部主管

“虽然市场放宽限制后，租赁活动在2020年下半年有所回升，但我们发现写字楼租金依然承受着下行的压力。虽然这一趋势可能会延续至2021年，但新加坡和中国香港特别行政区等核心市场将在短到中期内带来令人心动的机遇，为那些试图在经济状况稳定和改善之前加强自身影响力的租户提供优势