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中国农业银行股份有限公司北京<em>德</em><em>胜</em><em>门</em>支行简称：中国农业银行北京德胜门支行

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金融街1月28日宣布，拟以15.75亿元挂牌出售北京德胜国际中心部分写字楼和商业。这是最近两个月来，金融街甩卖的第二宗物业。

出售北二环商办物业

金融街发布公告，称因业务发展需要，拟将其全资子公司北京德胜投资有限责任公司（后简称「德胜公司」）100％股权及债权通过北京产权交易所公开挂牌出售，挂牌起始价格暂定为15.75亿元（最终挂牌起始价格以西城区国资委核准批复／备案意见为准）。德胜公司负责出租运营德胜国际中心部分写字楼和商业。

资料显示，德胜国际中心位于北京二环以北，西城区德胜门外大街83号，总建筑面积约22.95万平方米。德胜公司持有运营德胜国际中心约3.8万平方米，业态包含写字楼、商业、地下零散配套服务用房和车位。

为何要出售德胜国际中心？

金融街回应，「德胜国际中心2020年的出租率约为80％，租户以中小创业型科技企业、餐饮企业等为主，租金承受能力相对有限，加之持有面积占项目整体比例较低，存在物业共用配套，管理界面交叉等问题，租赁经营压力较大。出售非整栋物业，有利于提升金融街的资产周转效率，优化资产负债结构。」

出租率急剧下滑市场承压

事实上，德胜国际中心的出租率自2019年开始明显下滑。由2018年末基本满租状态（99％）锐减至75％的出租率，直至2020年6月30日，其平均出租率仍低于80％。从披露的信息来看，截至2020年6月30日，金融街在北京的写字楼项目主要有7个，多数分布于西二环金融街附近。与德胜国际中心一样，出租率急剧下滑的写字楼还包括金融街（月坛中心）-金融集和通泰大厦。

数据来源：金融街制图：选址960

出租率之所以不断下滑，一方面是新冠疫情带来的退租影响，另一方面，金融街认为，受北京市写字楼潜在供应量增加、国有企业总部需求外溢等因素影响，北京市非核心区域写字楼租赁市场面临下行压力。

戴德梁行数据显示，截至2020年底，北京全市超甲级、甲级和乙级写字楼存量达2134.8万平方米。2021年预计新增供应将高达150万平方米。戴德梁行北区研究部主管魏东认为：「在大量新增供应和新冠肺炎疫情尚未完全好转的双重压力下，市场空置率或将被继续推高，租金水平仍将继续面临下行压力。」

在此压力下，即使是稳占国内租金最贵、市场较为稳定的「金融街」，日子似乎也并不好过。

商办物业亏本变现

德胜公司完成转让后，预计将为金融街增加15.75亿元的现金流，实现净利润约4.87亿元。

这是金融街最近两个月来，第二个准备出手的物业。

2020年12月，各拥有50％股权的金融街、北京万科将金融街·万科丰科中心项目公司作价37.1亿元，拟将其100％股权及相应债权悉数转予中国平安人寿。据悉，丰科中心出租率达90％，是金融街在北京7个主要写字楼中出租率表现较好的物业之一。

考虑到丰科中心项目的资产收益率相对较低，金融街为加快资金回笼，降低负债水平，和北京万科达成一致意见——卖。

事实上，丰科中心的交易本身是一桩亏本的买卖。根据金融街公示，丰科中心投资成本约为29.6亿元，截至2019年底账面值约为44.0亿元。截至2019年底，丰科中心累计确认税后公允价值变动收益约5.4亿元（50％比例）。交易按37.1亿元价格完成后，预计对其2020年净利润产生影响约-2.1亿元。

金融街表示，丰科中心项目从全周期开发运营来看整体盈利状况较好，预计项目全投资年化收益率9.5％，累计实现股东收益约3亿元。

两次物业处置目的中，金融街均提到了「负债」一词。这也是今年对房企实施的「三道红线」政策监管之一，剔除预收款后的资产负债率大于70％，即踩中红线。华泰证券研报显示，截至2020年前三季度，金融街扣除预收账款资产负债率为74.6％，现金短债比为0.55，净负债率为200％。这意味着金融街「三道红线」全中。金融街2020年三季度财报显示，经营活动产生的现金流量净额1.48亿元，相较去年同期70.02亿元，严重缩水。