北京朝阳大悦城写字楼一朝青独栋，朝阳大悦城位于北京城市东部朝青板块核心地段，开发商自持，朝阳北路与青年路交叉口的东北角，四、五环之间，与姚家园路、独栋写字楼出租，朝阳路共同构成三横三纵路网体系，独栋物业出租，集中了地铁、公交等多种出行工具，交通极为便利。于2010年5月28日开业。 独栋办公室出租， 得益于城市发展的重心东移，区域内已经云集了众多高档住宅，商圈成熟，配套齐全，逐渐成为“中央生活区”，北京新贵人群、高级城市白领置业的首选之地，交通便利！
项目名称：朝阳大悦城写字楼一朝青独栋
所属区位：东五环
所属商圈：朝青商圈
租金报价：价格美丽
出租面积：100㎡-200㎡-300㎡-600㎡-1200㎡-2400㎡
装修状态：遗留装修
交 通：地铁6号线
付款方式：押三付三
起租年限：2年起租
装 免 期：面议
注册公司：可以注册
周边配套：商场，餐饮，娱乐，银行，酒店，洗衣店，图文打印，超市等
招商电话：13811119290，网站：www.landkun.cn
开发商，物业，租赁部，招商电话？
朝阳大悦城写字楼一朝青独栋都有哪些企业入驻？
北京咖喱虎餐饮有限公司 复制笔记 关最新年报地址：北京市朝阳区朝阳北路朝阳大悦城9层
大悦城控股集团物业服务有限公司北京朝阳分公司 复制笔记 关注
曾用名：中粮地产集团深圳物业管理有限公司北京朝阳分公司
北京蓝天天赋教育科技有限公司 复制笔记 关注
小微企业
法定代表人：李敬东 注册资本：1000万元人民币 成立日期：2016-05-30 统一社会信用
地址： 北京市朝阳区朝阳北路101号楼11层(10)1101内10F-DD01A 复制
北京金咖杯餐饮管理有限公司朝北大悦城分店 复制笔记 关注-
地址： 北京市朝阳区朝阳北路101号楼9层(08)901内8F-D08 复制北京百宜味科技有限公司朝阳北路分公司 复制笔记 关注地址： 北京市朝阳区朝阳北路101号楼朝阳大悦城1号商业楼7F-18商铺 复制
曾用名：北京百宜味餐饮管理有限公司朝阳北路分公司
北京贝格玛教育科技有限公司 复制笔记 关注最新年报地址：北京市朝阳区朝阳北路101号朝阳大悦城DD02
易物联盟（北京）企业管理有限公司 复制笔记 关注最新年报地址：北京市朝阳区朝阳北路99号大悦城1号楼2810室
北京如是棠朵餐饮管理有限公司 复制笔记 关注-
地址： 北京市朝阳区朝阳北路101号朝阳大悦城【7】层(06)【701】内【6F-21A】 复制
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地址： 北京市朝阳区朝阳北路101号朝阳大悦城8F-D13 复制
北京牛排家三号餐饮有限公司 复制笔记 关注最新年报地址：北京市朝阳区朝阳北路101号朝阳大悦城六层6F—28牛排家
北京市朝阳区大悦城张伟服饰店 复制笔记 关注
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地址： 北京市朝阳区朝阳北路101号楼3层(03)301内3F-20 复制
北京希凯私募基金管理有限公司 复制笔记 关注最新年报地址：北京市朝阳区朝阳北路大悦城商务南楼1909
北京中企联建金融服务外包有限公司 复制笔记 关注最新年报地址：北京市朝阳区朝阳北路101号朝阳大悦城10层
好俪姿（上海）服饰商贸有限公司北京朝阳北路店 复制笔记 关注
地址： 北京市朝阳区朝阳北路101号楼朝阳大悦城1号商业楼4F-05号商铺 复制
蔻蔻奥罗（北京）商贸有限公司 复制笔记 关注最新年报地址：北京市朝阳区朝阳北路99号大悦城公寓北楼605
北京鸥岛体育用品有限公司 复制笔记 关注最新年报地址：北京市朝阳区朝阳北路101号朝阳大悦城10层Wework-170
北京必胜客比萨饼有限公司星河路餐厅 复制笔记 关注地址： 北京市朝阳区朝阳北路101号楼大悦城3F-37 复制
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火雾健康科技（北京）有限公司 复制笔记 关注最新年报地址：北京市朝阳区朝阳北路朝阳大悦城南楼公寓3楼307室
中国和平国际旅游有限责任公司北京朝阳青年路营业部 复制笔记 关注：北京市朝阳区朝阳北路101号朝阳大悦城B1层
金家私厨（北京）餐饮管理有限公司第三分公司 复制笔记 关注最新年报地址：北京市朝阳区朝阳北路101号朝阳大悦城8f-27
北京一诺维特商贸有限责任公司朝阳分公司 复制笔记 关注最新年报地址：北京市朝阳区朝阳北路101号大悦城9楼文具店
克履仕国际贸易（上海）有限公司北京市朝阳区第五分公司 复制笔记 关注最新年报地址：北京市朝阳区朝阳北路101号朝阳大悦城2FD039
北京鸥岛体育用品有限公司朝阳第一分公司 复制笔记 关注最新年报地址：北京市朝阳区朝阳北路101号朝阳大悦城10层Wework-170
最新年报地址：北京市朝阳区朝阳北路101号 朝阳大悦城B1-64tutuanna专柜
赵氏联盟（北京）国际投资有限公司 复制笔记 关注最新年报地址：北京市朝阳区朝阳北路99号大悦城1号楼12810室
北京百宜味科技有限公司朝阳门分公司 复制笔记 关注最新年报地址：北京市朝阳区朝阳北路101号楼朝阳大悦城1号商业楼7F-18商铺
北京天河水漾文化传媒有限公司 复制笔记 关注最新年报地址：北京市朝阳区朝阳北路99号楼大悦城公寓1单元3008
赵氏（北京）文化产业发展有限公司 复制笔记 关注最新年报地址：北京市朝阳区朝阳北路99号大悦城1号楼2810室
北京苗乡楼餐饮有限公司大悦城分公司 复制笔记 关注-
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地址： 北京市朝阳区朝阳北路101号楼2层(02)201内2F-06A 复制
王品（中国）餐饮有限公司北京朝阳北路分公司 复制笔记 关注
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北京奈雪餐饮管理有限公司鞍山立山区分公司 复制笔记 关注最新年报地址：北京市朝阳区东大桥路12号1幢四层401室
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北京艳蓓优饰品商店 复制笔记 关注-
地址： 北京市朝阳区朝阳北路101号楼(朝阳大悦城)5层(04)501内4F-26号 复制
京朝阳大悦城成为朝青板块的地标性商业，主要服务于区域内的居民客群，在开业后经历过较大的调整，其优点和不足之处带来的启示值得同行人士学习。
优势一
项目央企的开发实力与号召力
朝阳大悦城项目由中粮旗下的
中粮置业投资有限公司开发运营
根据选址区域和其他商业密集区域的差异性
推出“家庭购物”理念
来适应区域居民的消费特点
同时开拓“一站式体验商业模式”的综合体
改变朝阳区当时没有大型商业的局面
把购物中心形态带到了北京四环
该项目除了有餐饮、购物外
还有电影院、KTV、溜冰场、酒吧街、户外花园等
提升了朝青商圈的消费环境品位
优势二
项目大悦城的品牌效应
大悦城的品牌
在北京的商业地产项目中堪属有影响力
大悦城以先进的消费概念
丰富的业态与经营品种融入人们的生活
极大地缓解了朝青板块商业严重不足的现状
满足区域几十万消费人群的消费渴望
成为北京零售商业市场中具有地标性
与文化性的超大型、一站式家庭休闲购物中心
其品牌效应与规模效应，形成了招商号召力
优势三
项目现代化的舒适购物空间
大悦城的开发商着力打造
项目的购物交通与消费环境
地面及地下停车位3000余个
地面设置多处主要进出口
地下一层与地铁6号线相通
内部飞天梯、手扶梯与直梯功能互补
充分分流购物人群与货品运输
构成强大的垂直交通系统
使整个项目的内外交通体系设计科学合理
▼垂直动线布局图
商场内部实施了主题化建筑空间的设计
还经常根据节庆经常举办各种主题活动
美化了环境，给消费者以购物的舒适度
同时也提升了百货商场所不具备的购物空间品质感
▼F5-F6层“悦界”(后来调整)与其他主题活动区
第一点：“回字形”平面动线结构不够合理
好的商业形态是
当消费者进入商场以后
眼睛所看到的商铺越多越好
朝阳大悦城的平面动线设计成“回”字形
这是购物中心动线形态中不合理的形态
“回”字形形态阻碍了人的视觉
在商场任何一个角度，不能感受到商场的全景
影响人流的到达性
从而降低了消费者对某些商家的消费意愿
最终影响到商家的经济收益
▼“回”字形平面动线(如黄线所示)
第二点：项目的商场面积太大，楼层太多
朝阳大悦城照搬了西单大悦城的楼层模式
做了11层商业，但面积要比西单大悦城大一倍
西单商圈是市级商圈，朝青商圈最多算区级商圈
区级商圈要具备三个条件
一是有商业+商务
二是有规模体量30万以上的服务人群
三是商圈有一批商业项目（商业有集中度）
朝阳大悦城开业时不具备其中两个条件
是“金鸡独立”的一个项目
楼层做到11层，显然太多，不太利于高层商家经营
▼朝阳大悦城23万㎡/西单大悦城11.5万㎡
▼朝阳大悦城的高楼层
第三点：项目商场门前的广场功能设计不合理
项目在广场上设计了很多灯柱，看似漂亮
但是对消费者的进入是有阻碍作用的
不但有视觉障碍，对行走动线来说也是障碍
在居民区做商业，体量做了23万㎡
要让商场生存，就要放大辐射圈
给远程过来的消费者创造停车方便
为什么广场不让车流进入呢？
美国、日本的商场停车都很方便
地面有空地就是给消费者停车的
中国做商业，讲门面气派，留了大空地不给停车
商场门口宽阔的广场
是停车对商场的效益影响大
还是做灯光对效益影响大？答案是可想而知的
▼商场外部广场
启示一
商业项目的开发须资金实力支撑
在运营模式上
朝阳大悦城与国内一般的商业地产有所不同
它是由中粮集团投资开发并长期持有
独立运营的商业地产项目
其盈利模式为收取商业物业租金的形式
而不是销售铺面的方式
显然，这对企业的开发资金实力要求很高
商业是要烧钱的，资金实力不足的
开发商最好不要涉足商业地产领域
涉足了也就只能开发产权商铺
一卖了之，是做不出品质型商业项目的
再者，无资金实力也很可能熬不过痛苦的培育期
▼世界500强中粮集团
启示二
商业项目的发展要抓住机遇
得益于城市发展的重心东移
朝青商圈属于发展期新商圈
区域内已经云集了众多高档住宅
逐渐成为“中央生活区”
北京新贵人群与高级城市白领置业的首选之地
居住总人口不断增加
消费潜力巨大，但是商业缺乏
中粮集团抓住了这个发展机会，抢占了先机
启示三
商业项目的定位要准确
项目定位中产阶级的“超级购物中心”
笔者认为定位得不够准确
什么叫“超级”？是指它的规模还是经营档次？
要填满大悦城23万㎡的经营面积
定位时首先要搞清楚项目属性
它是什么性质的商业？它的目标客群是谁？
在居住区内的商业，目标客群当然是居民
该区域虽然有中高端消费者
但他们还是以居民身份出现，而非商务人士身份
目标对象没有瞄准，商业培育期就比较长
▼朝阳板块住宅区密集
启示四
商业项目建筑物业的配置要预留
由于大悦城的前期定位不够准确
因此在经营过程中遇到困难，经历了较大的调整
但商业业态业种的调整会碰到物业的配置问题
比如：零售商铺改成餐饮商铺
如果建筑设计时预留过餐饮设施
水电气、排油烟管道等，那么调整就容易
如果没有预留，则需要重新配置，就会非常麻烦
所以，大悦城案列给我们的一个启示是
商业项目在定位、功能分区时
物业上要做预留，可以便于今后的经营调整
文字由陈倍麟商业地产研究室提供-END-
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