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中坤集团各地高层齐聚北京，参加集团“战略转型研讨会”。也正是这次会议上，中坤确定了未来五年放弃住宅，全面向旅游地产转型的发展战略。

  “现在的住宅市场很不理性，也不知道下面还会出什么政策，保障性住房与商品房的比例是多少，很多因素不可控，不排除商品房市场会出现后退的可能，我对5到10年内住宅市场的发展并不看好。”黄怒波说。

  收缩住宅战线后，黄怒波将更多的精力投入到了旅游地产中。他认为，中坤的旅游地产应该称为度假地产，中坤正在从传统的旅游观光转向重点发展度假休闲产业模式，即以旅游景区为中心，进行地产开发，如分时度假系统、高档公寓、星级酒店。

  目前，中坤的度假地产横跨北京门头沟、黄山、太原、岳阳、新疆等地，版图还在继续扩大。另据了解，今年内中坤还将在安徽黄山推出创新型墓地产品，该产品也是中坤黄山旅游地产的组成部分。

  除了旅游地产，中坤还有一个大型的商业地产项目即大兴项目，准备将其打造成体育休闲产业基地，包括酒店、体育休闲中心等。该项目投资额巨大，建设期也较长，黄怒波笑称先要做出世界级的规划来。此外，中坤早前在美国洛杉矶拿下的2万平方米的商业中心项目，由于受次贷危机影响，美国整体商业氛围较低迷，该商业项目的招商和开业时间分别都推迟了半年。

  中坤今年的重点则是完成中坤大厦的商户入住和大钟寺商业广场开业，而门头沟项目因为工期原因则将在明年才能完工。

  由于开发的商业地产和旅游地产中坤都将以自持为主，这也对公司的现金流管理能力带来巨大的考验。

  不上市前提下的资金途径

  去年，在重组了旗下旅游地产之后，黄怒波曾多次表示希望将其旅游地产实现上市。但现在中坤已经停止了旅游地产的上市计划。

  如果放弃了资本市场，如何解决企业成长过程中的资金需求？

  据了解，中坤已经把原先打算自持的长河湾底商、车位和中坤大厦底商等全部出售，到年底中坤预计可以回收约20亿现金。

  “从长期来看，中坤不排除拿出休闲度假网络去上市，但中坤不会考虑将旅游地产拿去上市，因为用旅游地产的优质物业去银行抵押融资，是成本最低的融资方式。中坤通过抵押景区的旅游地产项目，就可以融得大量资金，去启动其他旅游地产项目。”黄怒波坦言。

  而中坤已经逐步进入旅游板块的收获期。黄山明年的营业额可能超过2亿元，黄怒波预计其整个黄山旅游板块的总收入5年内或将超过20亿元，而宏村的旅游收入正好可以支持奇墅湖项目的投入。

  黄怒波告诉记者，除了银行渠道，中坤很注意各项目之间资金的生态循环。中坤旅游体系虽然庞大，但中坤会根据项目情况，逐步建设、分期投入。中坤地产开发方面的盈利，支持了旅游项目的先期投入，而旅游项目度过净投入期后，很快就可实现自身的资金平衡。例如今年的重点是门头沟项目，明年才会启动岳阳项目，而大兴项目由于资金需求较大，将在5年后才启动。

  据了解，大兴体育休闲产业基地的总投资预计将超过200亿元人民币。不过由于项目优质，中坤正在考虑通过5年的时间筹备足够的资金，以独立完成该项目开发，而放弃此前引进合作伙伴的设想。

  “中坤现在的发展可快可慢，因为没住宅，所以我并不太担心。资金问题解决得好就发展快一点，相反就慢一点。其实我们一直没有离开地产，只不过我们把土地与稀有资源结合，看重土地未来的价值。”黄怒波强调。

宏观调控不断深入，在其直接影响下，“银十”并未如期到来，似乎预示着住宅市场进入下行通道。而在另一方面，在“限购令”的催化下，大量投资资金从住宅市场上退出，转攻商业地产以寻求避险，带来了商业地产开发的火热局面，其中，优势突出的城市综合体尤其受到投资资金的青睐。

  记者了解到，近期北京典型综合体项目如银河SOHO、世茂工三 (论坛 新闻)等频频实现大单成交，另一城区综合体项目还未正式推向市场已吸引众多高端企业的关注，该项目面积达5000平方米左右的独立商业楼，近期已被有265年历史的上海王宝和集团整体购买，用于餐饮经营。

  投资或将大量转入商业地产

  据北京市房地产交易管理网的数据显示，10月上旬，北京商品住宅仅成交2060套，环比9月上旬下降36%，零成交项目大量存在，而二手房市场成交更是急速下降63.4%。根据业内人士的预计，11月、12月的住宅市场还将持续走低。

  与住宅市场形成鲜明对比的是商用项目投资的持续升温。某网站监控中心统计显示，9月份北京商用项目不论在成交量和成交价格上环比均大幅上涨，其中，预售写字楼在成交量和总成交价格上环比上涨超过100%。而10月中上旬，北京商业地产市场租售活跃的项目价格持续上调，涨幅达到35.32%。以西直门区域优质写字楼市场来看，随着西环广场、中坤大厦、主语国际中心、华远企业号、枫蓝国际等项目形成的商务群日渐成熟，该地区租售形势回升步伐加快，需求增加，租金上涨明显，空置率持续下降。

  住宅和商用地产强大反差的背后，是这两者市场前景的对弈。就住宅市场而言，限购令是造成住宅市场大幅缩水的首要原因。而另一方面，商业地产已连续三个季度持续升温，戴德梁行的一份研究报告中预测，四季度还将有大量资金注入商业市场，从而推动商业地产价值的持续上升。

  “这种市场预期的反差造成住宅市场中大量投资被撤出，转而投入商业地产，而商业地产也因此成为通胀背景下资金的避风港。”业内人士认为。

  综合体或成商业地产主流

  相对于住宅投资的常态化，写字楼投资尤其是综合体写字楼的投资一直游走在边缘，随着写字楼市场的回暖，万科集团、韩建地产等房企开始加大商用项目的投入，综合体写字楼也越来越频繁地进入投资人的视野，其投资潜力开始受到重视。目前，金贸中心、屯三里 (论坛 新闻)、银河SOHO等综合体写字楼无一不是投资者青睐的项目，那么，投资综合体写字楼能否发展成为主流的投资方向呢？

  “从城市发展趋势来看，有这个可能。”中经联盟秘书长陈云峰认为，综合体是城市发展到一定阶段的必然趋势，它通常伴随用地紧张而出现，是对城市功能化的选择。在北京城市用地日益减少的背景下，综合体将会越来越频繁地出现，与之相应，它的投资所占比重也会日益上升。

  另外，从需求上看，在商务国际化的趋势下，企业对多功能性办公场所的需求也日趋迫切，综合体写字楼的多元化业态聚合使商业发展与城市生活融为一体，这正是现代商务人群真正需要的，也是金贸中心等综合体写字楼项目受到认可的宏观因素。而在这种需求市场的催动下，综合体写字楼很可能成为商业地产投资的重要组成部分。

  据了解，北京典型综合体项目金贸中心总体量达20万平方米，其中一栋写字楼已与某大型上市公司签定整售意向，另一栋写字楼也接纳了金融街“置换计划”中大量外迁的高端产业。

  综合体写字楼缘何如此受宠？业内人士认为，除了受益写字楼市场的大环境外，更重要的是其价值增长点“内外兼备”，成为投资追逐的焦点。

  首先，从内因来看，综合体是多重业态构成的循环商业系统，其内部的写字楼、住宅和商业本身形成一种相互补充的关系，为项目甚至整个区域带来更加旺盛的人气，从而为其价值攀升奠定良好基础。这种办公环境与高端企业的需求十分契合，同时这种高端物业形态的聚合，也大大提升了项目写字楼的竞争力。

  此外，从外部环境来看，优质地段的占优是综合体商业迅速走热的重要原因。由于综合体是商圈凝聚力所在，因此往往占据核心地段，如金贸中心项目东侧是金融街商圈和后海休闲区，南侧是中央政务区，往北就是中关村和知名的学府区，在北京，这种地段足以成为项目价值攀升的重要保证。

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