2022年9月13日，氢地产新媒体披露成都银泰中心大量商业房产被查封，旋即引发各方强烈关注。今日，我们再度发现，作为云南城投6家主要控股公司之一的成都银城置业有限公司（以下简称成都银城），旗下银泰中心资产异常优质，优质到什么程度呢？云南城投6家主要控股公司之中，2022年上半年唯一盈利的就是成都银城，其余5 家主要公司全部亏损。

而正是依靠成都银泰中心的区域强势地位，成都银城在云南城投走出了独立行情。但是，作为城南地标，受20亿债权协议影响，254套商业房产已被查封，后续相关方不排除对in99采取处置动作，本该一片光明的成都银泰中心，未来将走向何方？对于成都银泰中心这一优质资产，云南城投已有变卖控制权的计划。

▎成都银城70%股权拟变卖

2022年上半年，云南城投实现营业收入14.32亿元，同比下降15.51%；经营活动产生的现金流量净额49.67亿元，同比下降-76.15；归属于上市公司股东的净资产5.66亿元，同比下降19.81%；总资产316.81亿元，同比下降21.24%。

据披露，云南城投主要控股公司6家，唯一净利润为正数的是成都银城：上半年营业收入2.58亿元，净利润0.45亿元；云南城投主要参股公司8家，唯一净利润为正数的是东莞云投置业有限公司：上半年营业收入6.44亿元，净利润0.83亿元。

从中可见，云南城投多项财务数据下滑，主要控股、参股公司出现普遍亏损。

因此，缩表出清将是云南城投的无奈之举。2022年上半年，云南城投将缩表出清、优化资产结构、增强抗风险能力作为主要任务。仅上半年，云南城投就完成对3家下属全资子公司的资产处置——截至6月30日，云南城投已对外转让其持有的龙江公司100%股权、龙瑞公司100%股权、冕宁康旅100%股权。

除此之外，云南城投预计将继续出售资产，以降低有息负债规模，以轻资产轻车上路。

据氢地产新媒体获悉，云南城投拟对外变卖的资产包非常丰富，包含昆明城海等3家公司100%股权、台州银泰等8家公司67%-75%股权、西安海荣实业等6家公司51%股权、成都银城等公司股权。

值得注意的是，除了拟变卖云南城投直接持有的成都银城19%股权，还将变卖云南城投下属公司持有的成都银城 51%股权，按此计算，成都银城拟变卖股权份额70%。

对此，氢地产新媒调查发现，成都银城目前由5家股东构成，其中，云南城投持股19%，云南城投全资子公司——天津银润投资有限公司持股51%，正是成都银城拟变卖的股权份额。

这也意味着，一旦交易成功，云南城投将让出成都银城的控制权，到时，新的投资方将入主成都银泰中心。

不过，银泰in99购物中心物业为相关债权提供第一顺位抵押担保，如债务不能归还，或清偿协议不能达成，相关方不排除后续对in99采取处置措施。因此，当前能否处置好相关债务，能否保证成都银城的核心资产不受影响，将是70%股权能否成功让出的重要一环。

※据银泰集团官网

▎云南城投加大资产处置力度

2022年6月29日，联合资信将云南城投长期信用等级调整至 BBB+，评级展望负面。据了解，2021年以来，云南城投资产总额大幅下降，扣除非经常性损益后净利润连续第三年为负。2022 年，云南城投被撤销退市风险警示并实施其他风险警示，可持续经营能力仍存在不确定性，因此云南城投信用水平产生不利影响。

上半年合并资产负债表则显示，截至2022年6月30日，云南城投短期借款约2.15亿元、应付帐款约16.86亿元、合同负债约3.30亿元、其他应付款132.79亿元，流动负债合计约185.49亿元。结合期初余额来看，云南城投期初流动负债约275.95亿元，显示云南城投的流动负债在2022年上半年下降较多。

不过，值得注意的是，云南城投的债务虽然改善，但是，作为云南城投背靠的云南康旅集团，持续为云南城投输血的能力却正在下降。据了解，今年上半年，云南城投成功转让3家公司股权，接盘方均为康旅集团。

继续回溯则发现，康旅集团还曾接盘云南城投11家“银泰系”公司的股权。

2022年4月，云南城投在转让20家下属企业及1家酒店资产的过程中公开表示——康旅集团将会指定云南城投康源投资有限公司或下属公司按照挂牌底价和公开挂牌项下的其他交易条件竞价一次。

除此之外，2022年，云南城投向控股股东新增借款额度70亿元。云南城投将通过与金融机构的沟通展期、借新还旧、降低融资成本等方式，降低偿债压力。

但这意味着，云南城投的债务持续向控股股东康旅集团“转移”。而基于利润下降及偿债高峰来临，康旅集团自身也出现债务逾期。

据了解，2022年康旅集团需偿还债务本金约500亿元，其中债券到期金额约200亿元；截至2022年6月30日，康旅集团合并报表范围内已逾期且未偿还债务余额共计28.12亿元。

结合云南城投将到期约21.89亿元债务来看，加快销售去化，加大资产处置力度，争取控股股东财务支持，或许才有可能保证偿债的顺利进行。而具体分析发现，房地产市场下行，项目销售去化面临较大压力；资产处置同样不容易，当下资产价格更低，接盘方更挑剔；控股股东同样面临自身债务问题。

因此，成都银城作为云南城投目前最优质资产之一，70%股权变卖，及成都银泰中心的控制权转移，到底将迎来怎样的进展和变化，会否仍由康旅集团接盘，或有其他的投资方，让我们拭目以待。

在新冠肺炎疫情反复肆虐的两年时间里，“延迟开业”“业绩下滑”成为全国商业市场的常态。然而在如此态势下，成都银泰中心in99（以下简称“in99”） 却实现了客流和业绩的高速双增长，拿出了漂亮的成绩单——

2020年全年业绩同比增长率以32%居全城第一，2021年销售同比再次实现双位数增长，当前出租率达98%；截至11月，in99全年同比销售再次增长70%。

其中多个品牌一举拿下多项亮眼成绩：Alexander Mcqueen 开业首日业绩全国第一；TIME VALLE 同比增长100%；TOD'S同比增长150%；Max Mara同比增长92%；OVV开业当月成都销售排名第一……

在成都首创第一批“首店经济试验场”，2021年带来多达17家的品牌首店，并在今年9月举办的「2021中国（成都）首店经济发展大会」上荣获 2020-2021 年度首店招引特别贡献奖，以及2020-2021年度首展贡献奖。

成都银泰中心in99

为何能取得这样的亮眼成绩？源于in99自身敏锐的趋势把控与积极调改。后疫情时代，in99始终坚持差异化的“潮奢+生活方式”路线，在品牌引进、业态组合及项目软硬件改造提升上不断发力。

以“小”带“大”

品牌调改全面升级

目前，in99项目整体多达 300 家品牌，从2020年至今年11月，全场新开业品牌总数达98家，其中调整升级品牌46家。

除了传统的潮奢大牌，其中Maison Margiela（全国最大门店/西南全品类旗舰店）、Vivienne Westwood（成都首店）是相对小众的设计师品牌，但in99恰恰是用这类小众圈层文化的品牌流量来撬动全场客流，以此来促进对整体楼层的品牌招引。近年来由于社交网络对传奇设计师们的科普和推广，让原本就拥有大量“死忠粉”的此类品牌，正逐渐进入主流奢侈品大牌的行列。Chrome Hearts、M Stand等超人气品牌也即将亮相。

正是通过对年轻时尚消费者的精准洞察，以及以“小”带“大”的招商策略，in99最终破局收获“潮奢”定位方向。

“精雕细琢”

美妆护肤提档焕新

众所周知，美妆业态是最为显效的增长引擎。in99通过对众多一线“贵妇护肤品牌”的补强，搭配小众香化品牌引发集中性的矩阵效应，极大的缩短和方便了周边乃至更远地方目标消费者的一站式体验和购买距离。

近期全新开业的WEEKEND MaxMara、Le Seléct焕新亮相，以及更早前亮相的Aquascutum（西南首店）、Daniel Hechter（成都首店）、DIDIER DUBOT（西南首店）等等；同样在高端美妆区in BEAUTY也在持续焕新中，今年包括：La Prairie全新开业，LA MER、Dior、LANCOME、ARMANI等品牌重新焕新亮相，更引入了法国知名香氛品牌Diptyque独立精品店，接下来还有SKINCEUTICALS、FILLMED、HR等独立门店品牌待亮相。

与此同时，全新打造的珠宝区也全面亮相，多家珠宝品牌首店组合形成多元矩阵。通过对轻奢精品、美妆护肤、珠宝黄金等业态的“精雕细琢”，in99二层的业态逐步完善，品质性及可逛度大大提升。

强化社交属性

加码特色餐饮

在餐饮业态上 ，in99 不断引入特色的、主题性的、网红餐饮，在注重消费者的“社交”需求下，今年陆续引入包括新元素Vintage（成都首店）、悦百味、生如夏花等在内的，话题度较高的餐饮品牌。接下来还有Tim Hortons、宝炙星待亮相。

精品聚会型餐饮品牌的加码，使得in99餐饮层业态结构逐步趋于成熟，即从中高低，多层次、全方位地满足周边的家庭客群、商务客群、年轻客群。

门户效应日渐凸显

释放巨大消费容量

作为当前交子公园商圈唯一在营的奢侈品购物中心，in99 正展现出极强的“门户效应”。开业仅4年，in99会员总量即超过45万，其中黑卡会员平均客单价超1万元，活跃度高达60%。

除年轻家庭客群外，in99更通过其自身潮奢定位吸附了大量项目周边裙楼里的精英商务客群，长此以往，消费的便利性和距离性会成为这一客群消费惯性的首要考量。

一层外广场新亮相 超级猩猩

in99不断布局和加强特色体验业态打造，一层户外广场全新引入超级猩猩、五层儿童区引入得控飞行基地（西南首店）、TIP TOP等品牌。接下来，apous百汇馆（成都首店）等品牌也将持续入驻，不断为消费者带来潮流运动、时尚生活方面的新鲜消费体验。

此外，in99作为拥有5A级写字楼、豪华公寓华悦府、高端酒店公寓华悦居、奢华酒店华尔道夫、购物中心、交子公园配套于一体的超大型商业综合体，在疫情年之下，通过各板块的相互转化及导流，显著提升了项目整体的抗风险性和未来拓展性。

我们有理由相信：这个市场还将有足够大的容量去承载更多的时尚消费。通过对“潮奢+生活方式”定位的持续坚持，in99在当前城南时尚商业格局发展下的自适应方向也愈发清晰