城六区禁新建写字楼

市场进入存量稀缺时代

近日，《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》正式公布。文件首次将城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山）作为一个区域来实施统一禁限，城六区禁限产业比例达到79%；特别是在受业内关注的房地产方面，新建酒店、写字楼的禁止范围被进一步扩大。

文件规定，东、西城区禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目，朝阳、海淀、丰台和石景山区的东西北五环和南四环以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。此外，东、西城区将继续禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目，除了棚户区改造、危旧房改造和文保区改造以外。

对此，业内人士分析认为，城六区商业写字楼禁限令的出台，直接将城六区写字楼市场推入存量稀缺时代，这类产品将在北京写字楼市场成交紧俏的情形下，随着限供更加凸显其稀缺性。

成交紧俏未来恐“断供”

国瑞大厦扛鼎二环写字楼现房发售

数据统计显示，近年来，北京商业写字楼市场成交节节攀升。以今年为例，仅7月份北京写字楼成交就达到479套，总建筑面积也达到15.79万平方米。

然而，纵观近年成交的写字楼项目，可以发现普遍位于中关村、望京等区域，二环内基本已绝迹。市场情况显示，目前长安街沿线核心区、二环内的在售写字楼房源寥寥无几，不仅数量稀少，更有很多是早年前开发建设，时代差异化导致定位、品质、功能均不能满足现在投资办公置业所需。

而在土地市场方面，尽管没有城六区写字楼禁限令，二环内商办类土地也已经绝迹多年。业内人士认为，未来城市核心特别是二环以内的写字楼项目将捉襟见肘，绝版珍藏价值凸显。也正是因此，地处二环内体量最大的甲级商业写字楼综合体项目国瑞大厦即将入市，就已收到高度关注。

据悉，国瑞大厦占据北京寸土寸金的二环黄金地段优势，北邻崇文门外大街，南临两广路，西靠崇文门内大街，东接西花市大街，多条城市主干道环绕，形成三横四纵格局，通达八方。地铁2号线、5号线、7号线地下交汇，是名副其实的地铁上盖中心枢纽。

雄踞二环交通枢纽优势下，项目更坐拥5公里范围繁华商业圈，北接以购物中心和传统百货零售业务占主导、以外埠和境外游客构成核心客群的王府井商圈；东接涉外商务氛围浓重、外籍人士众多，以高端奢侈品消费为代表的国贸商圈。

市场分析人士指出，二环在售写字楼产品已基本绝迹，国瑞大厦这种甲级写字楼现房产品，或将成为稀缺核心地段写字楼典藏收官之作，未来升值增值空间潜力无限。

年投资回报率5%以上

灵活置业门槛确保升值空间

“二环核心地段、成熟商圈配套及稀缺增值属性，是国瑞大厦备受关注的原因。此外，项目90-380平方米的面积空间，更使其具备了灵活的置业门槛，提升了投资价值及升值空间。”市场分析人士称。

事实正是如此，近期一份北京商办写字楼分析报告指出，伴随宏观经济结构调整，北京服务业保持增长势头，再加上互联网自主创业兴起，将为写字楼项目带来更广泛、多元的租赁需求。特别是核心地段受商圈覆盖、交通便捷的利好影响，更易入手，也更易出租，租金稳定，投资回报率将更有保证。

据国瑞大厦项目负责人介绍，国瑞大厦外部商圈资源环境上，王府井、崇文门、金融街、国贸等几大高端知名商圈的辐射利好影响，为项目吸聚了各方顶级配套资源，也聚集了最具影响力、消费力的中高端阶层。而内部环境上，项目具备自身高端综合体属性，及甲级软硬件标准等优势，已获得传媒、资讯、教育、医疗、服务、贸易等行业众多高端客户青睐。也正是因此，项目才能够享有年5%的投资回报率。

目前，大厦入住企业包括香港文汇报、丝芙兰中国等，出租率一直居高不下，对于对投资客而言，无需承担任何钩投资风险，即买即收益，投资回报立等可见。

业内人士表示，写字楼产品的核心地段优势及稀缺产品属性，能够为项目提供可以预见的升值空间。而从市场方面来看，写字楼产品一路攀升的成交量，及稀缺断供的大趋势，更决定了当下是写字楼产品的最佳入市时机，特别是稀缺地段产品的收藏属性就更不言而喻。

一份来自官方的数据预计，2015年中国GDP增长将可达到7%左右。稳定的经济预期，将进一步推动公司业务扩张和零售增长，从而带动对写字楼和零售物业的需求，尤其是北京二环核心地段的甲级写字楼，如国瑞大厦，就一直备受国内外机构投资者、自用型终端企业以及个人投资者的亲睐。在北京最严产业禁限令下，国瑞大厦这样的现房写字楼几乎是二环内的最后供应。

  早在年初时，就有某业界“大佬”表示，今年以来房地产开发投资增幅在下降，特别是住宅投资增速会急剧下降，但就增长比例情况来看，只有商业和写字楼还是持续上升的。而正如“大佬”预料，来自莱坊机构的研究报告也显示，今年第二季度，北京甲级写字楼投资回报率提升至6.3%。

  “今年前两个季度北京甲级写字楼市场需求仍然保持强劲，特别是那些位于核心地段商圈氛围浓厚的甲级写字楼项目，如国瑞大厦，就特别受国内外机构投资者的关注。”高力国际华北区研究部主管李牧表示。

  据悉，地处内城核心二环地段的国瑞大厦，雄踞寸土寸金崇文商圈，一入市就受到了投资置业者的关注。据项目负责人表示，项目来访客户多数是看中了二环崇文门商圈的影响力及少有性，核心地段的周边配套、商圈氛围以及高圈层客流量，是项目受到市场关注的原因。

  “房产的增值，很大一部分来源于土地的增值，”业内人士表示，“城区核心地段由于土地少有性强，因此物业增值空间很大。再加上核心地段商圈效应显著，以此带来的信息流、资金流、客流的聚集，将极大提升写字楼办公物业的成长属性。这也是地处二环绝版地段的国瑞大厦，之所以能成为内城投资创富地标的重要原因。”

  据悉，国瑞大厦地处北京寸土寸金的绝版二环地段，不仅近年来北京二环土地放量基本绝迹，整个长安街沿线全新写字楼放量也极为稀少。在此情形下，国瑞大厦距离天安门仅2公里，北邻崇文门外大街，南临两广路，3条地铁轨道环绕，并受崇文门、王府井、国贸几大商圈辐射利好的优势，促使其能够满足租用办公、自主创业、投资置业的多种需求。

  据了解，国瑞大厦坐拥市政完善配套，交通便捷，休闲社交，餐饮娱乐等资源齐备，加之自身高端综合体属性，甲级软硬件标准等优势，赢得了传媒、咨询、教育、医疗、服务、贸易等行业众多高端客户青睐，出租率居高不下。

  市场分析人士表示，国瑞大厦的绝版地段资源，在基因上就决定了其能够远超其他甲级写字楼物业的价值。作为二环写字楼商务地标，国瑞大厦已超越传统写字楼价值格局，不仅为业主带来建筑与配套，更在少有资源中创造无限财富的机遇与可能。