国瑞置业7月销售额增四成 北京哈德门西塔招商中

  8月8日，国瑞置业（2329.HK）发布2018年7月运营数据。该公告显示，该集团实现签约销售额约11.25亿元，同比增长40.6%，建筑面积签约销售量约8.99万平方米及签约平均售价约每平方米12521元。据悉，该集团2018年1-7月总共实现签约销售总额约79.68亿元，同比增长33%，建筑面积签约销售量约65.3万平方米及签约平均售价约每平方米12198元。

  在投资物业方面，国瑞置业在2018年7月实现租赁合同签约额约为1.09亿元，及签约出租面积约为8900平方米。其中投资物业租期从1年至7年不等。据悉，2018年1-7月，该集团实现投资物业租赁合同总签约额约为11.54亿元，总签约出租面积约为9万平方米 。

  国瑞置业方面表示，未来会着重在投资物业方面，位于崇文门商圈的哈德门广场正处于招商状态，项目距离天安门广场不足1公里，凭借北京核心商务区地标优势，该项目将为集团增加稳定收入。目前，哈德门广场东塔已全部满租并投入运营，西塔正在火热招租中，已受到多家世界500强企业的广泛关注。

  国瑞置业主要营业区域位于京津冀、珠三角及长三角区域的核心城市。其中商业总规划建筑面积约80.83万平方米，地产签约建筑面积合计34.41万平方米。北京地区商业运营面积占总商业运营面积的53%。其中，该集团通过对沈阳国瑞城进行改造升级为购物中心并持有经营，预期将获取可观增值收益。据悉，国瑞置业在2007年相继推出了国瑞花市商业街、沈阳国瑞东方商城，2008年推出国瑞购物中心、富贵园购物中心等商业项目,受到社会各界的关注。

10月16日，由民生银行担任主承销商的国瑞置业（2329.HK）“民生-鼎瑞2018年度第一期应收账款债权融资”项目成功发行，产品规模41.1亿元，期限18年。这是国瑞置业首单在北京金融交易所发行的CMBS（商业抵押贷款支持证券）产品，同时也是其有史以来较大规模的单笔融资。此次项目成功发行，降低了其短期债务规模，将进一步拓宽融资渠道，优化债务结构，为其他行业公司的融资提供了借鉴

国瑞置业此次发行的项目底层基础资产为位于北京崇文门商圈的哈德门广场，总建筑面积约为14万平方米，涵盖5A甲级写字楼、精致配套商业、空中四合院及汽车库项目，是北京内城少有的商务综合体。

哈德门广场紧邻地铁2号线、5号线崇文门站，所处区域聚集商务、商业及住宅，商业及办公房地产出租率维持在90-98%的水平之间。世联评估出具的报告显示，哈德门广场的市场价值约为人民币74亿元，租金报价为420元/平方米/月。由于哈德门广场周边类似写字楼少有，已签约租户多为投资、租赁和保险等金融行业企业，随着区域市场的发展，预计未来该项目物业每年保持在3%的空置率水平，整体租金收入将保持平稳增长。

报告显示，国瑞置业此次融资将用于置换国瑞兴业的“北京哈德门项目”对应存量融资。从交易机构来看，该项目底层资产为信托贷款，信托贷款还款来源为底层哈德门广场物业的运营收入。此次发行的CMBS产品分为三档：优先A、优先B以及次级，规模分别为34亿、7亿和0.1亿，次级占比仅0.1%；其中，优先档均获中诚信AA评级。

中诚信在报告中指出，此次债权融资计划的增信主体为汕头花园集团，同时国瑞置业有限公司出具代偿承诺函，国瑞置业土地储备区域良好，自持物业租金收入稳定，且土地资源成本较低，毛利率水平较高，整体经营情况较好，为优先级份额本息的按时足额兑付提供一定保障。

国瑞置业2018年下半年以来持续通过金融创新的方式，以资产证券化的方式盘活存量，优化资本结构，丰富商业地产融资工具的选择。国瑞置业半年报显示，2018年6月，公司流动比率为1.26，同比降低25.44%。业内人士指出，与传统经营性物业抵押贷款相比，CMBS的融资规模扩大，在资金使用方面更具灵活性，可形成对传统银行贷款的良好补充和优化。国瑞置业完成CMBS的发行后，不仅有助于提高企业的直接融资比例、盘活存量优质商业物业，也为国瑞置业长远发展提供保障。

2018年上半年，国瑞置业租金业务收入为2.1亿元，同比增长48%，年内将有4个物业(可租面积约为16万平米)陆续签约，预计租金收入将逐年提升。业内人士分析，国瑞置业投资物业项目成熟度较高，已逐步进入收获期，优质资产抗风险能力强，受到资本市场青睐，未来其在商业地产、长租公寓等地产领域或尝试资产证券化的多种可能，助力公司业务蓬勃发展。

在房地产企业融资渠道逐渐收紧、融资成本逐渐上行的市场环境中，CMBS产品这类产品具有抵押率高、融资期限长、充分利用不动产价值等优点，业内人士认为，资产证券化为企业融资、盘活存量资产开拓了新的渠道。

来源：国瑞地产