如果说现代写字楼是商业文明的产物，那么老北京四合院就是人文情怀的载体。悦樘公寓认为：当四合院遇上写字楼，这对融合古今中外的奇妙组合注定要经历不凡。

  NAGA上院位于北京东直门内大街9号院4号楼，是一个融合四合院的写字楼项目，不仅区位优势明显，其四合院更承袭自康有为故居，更显文化底蕴。然而，流年不利的NAGA上院于2017年8月被迫法拍。“以退为投”实现价值退出景瑞不动产是景瑞控股旗下致力于租赁式公寓和办公楼投资、开发、改造、运营的平台。彼时的NAGA上院虽然尚属“不良资产”，但不可忽略的区位优势和市场潜力吸引了景瑞不动产悦樘公寓的关注。“以退为投”是景瑞不动产悦樘公寓在NAGA项目上的核心策略。初次接触NAGA上院项目时，景瑞不动产悦樘公寓就在思考退出问题。在随后的全面尽调中，更是对NAGA上院的资产的价值，站在投资人视角进行了全盘考量，研判了项目退出的周期及路径。

  景瑞NAGA上院改造前实景图

  2018年3月NAGA上院第3次挂牌法拍中，景瑞不动产果断斥资2.8亿将其拿下。

  事实证明，“以退为投”策略确实奏效。2020年3月，景瑞NAGA上院以4.76亿元价格实现退出，距法拍仅仅两年，项目增值幅度高达70%。这样的退出成绩在国内不动产市场不温不火的行情下，堪称一枝独秀。

  “用心共筑资产价值”转手倒卖的粗暴处置模式早已被时代淘汰，“用心共筑资产价值”是景瑞不动产一贯的使命。

  四合院承载着老北京的风俗人情，拥有着超高的建筑艺术，景瑞NAGA上院承袭康有为故居，更具文化底蕴。

  悦樘公寓认为：在针对四合院的规划上，与其说是改造，不如说是“修旧如旧”。

  

  景瑞NAGA上院规划效果图

  景瑞NAGA上院秉承尊重城市与土地、尊重历史与发展的设计理念，对每一处花草树木都在原址上精心照料；对于破损的砖瓦，严格按照四合院原设计图进行修补……彻底还原了老北京四合院独特韵味，再现康有为故居昔日记忆，使其与四层独栋写字楼“融合共生”，在整个东二环，区、商务区中都独具特色。

  “修旧如旧”，既保护了四合院的历史文化价值，又保留了更多可能性，项目退出将更加便利。

  为了让四合院和写字楼在“融合共生”的基础上保留各自的完整性，景瑞NAGA上院对四合院和写字楼的入口搭接进行了巧妙的改造，既保留了四合院的相对独立性，又增加了写字楼的使用率。

  景瑞NAGA上院设计手稿

  四合院让景瑞NAGA上院具备了明显的差异化竞争优势。而写字楼的改造是提高项目NOI的关键。

  在写字楼功能上，景瑞NAGA上院联通东二环办公商圈和簋街商业街的区位优势，，其本身又是商用性质，因此，保留商办兼容的灵活性是对客户使用需求的，尊重。

  在写字楼细节改造上，景瑞NAGA上院对动线、使用率做了精确研究和调整。为了挖掘更多价值，对机电、智能化等基础功能做了优化，将空出来的机房改造为单独办公区域出租，真正做到把每一寸空间开发到，。

  景瑞NAGA上院办公区域实景图

  

又是NAGA上院！每平7万起拍，北京这一600平米豪宅即将被司法拍卖 

2021-02-04 12:00

Naga上院公寓位于北京东城区东直门内大街9号，地处东直门商圈内，周边有雍和宫、国子监、孔庙等历史名胜古迹，属于东二环名副其实的高档小区。该小区目前的均价在8.5万元/㎡左右，本次阿拍为大家介绍的这套超600平米的大平层便出自该小区。

东阳市人民法院将于2021年2月7日10时至2021年2月8日10时止（延时除外）在阿里拍卖平台上进行公开拍卖活动，拍卖标的为坐落于北京市东城区东直门内大街9号院NAGA上院小区2号楼4层502室的房地产。

标的评估价：5216万元，起拍价：4173万元，保证金：834万元，增价幅度：20万元（或整倍数）。

拍卖对象所在建筑约建成于2008年，总层数为12层，其所在第4层，钢筋混凝土结构。产权证号为X京房权证东字第030551号，规划用途为住宅，建筑面积为608.75平方米（专有建筑面积为463.74平方米，分摊建筑面积为145.01平方米）。特别提醒：有租赁，未腾空（租期至2022年10月9日）。室内户型为5室2厅1厨4卫，另有门厅、储藏室、衣帽间等，空间布局合理。

交通方面，Naga上院住宅小区位于北京二环内，东直门北小街以东，东直门北中街以西，西羊管胡同以南，东直门内大街以北。有24路、106路、107路、117路、夜10路内环、夜10路外环等多路公交车可到达其附近，距离东直门地铁站约600米，可换乘13号、2号线，交通条件便利。

就算是优质学区需求，这套豪宅居然也能满足。配套北京景山学校学区，这是一所集小学、初中、高中于一体的学校，在东城区属于第一梯队的学校。

本次司法拍卖的起拍价折合每平方米7万元，比市场价8.5万元低了不少，你觉得后续的竞价空间大不大？