东直门枢纽变身记 信达中心2024年全部入市 

默默动工的东直门枢纽项目已经进入新阶段。近日，北京商报记者走访时看到，外立面进入焕新阶段。益田商业负责人透露，该项目命名为北京信达中心，目前的建设处于收尾阶段，其中住宅项目将开始预售，写字楼、商业板块及酒店板块也将在两年内对外开放，这意味着2024年信达中心整体入市。近年来，各企业在京布局的商业体可谓是遍地开花。分析指出，各地产商在扩大商业版图的同时，应把握好不同区域消费者的需求与偏好，做出有特色的差异化内容才能脱颖而出。

2024年全部入市

东直门枢纽入市指日可待。北京商报记者从益信佳商管公司相关负责人处拿到了开业进度：目前信达中心已经在陆续对外销售和招商，其中，住宅部分近期即将开始预售；写字楼业态将于2023年开业；商业综合体信达益田假日广场则将于2023年底开业；万豪酒店预计2024年才投入使用。这意味着，两年时间，东直门枢纽项目的所有业态都将对外开放。

根据益信佳商管公司提供的项目介绍显示，信达中心项目包含17万平方米的购物中心、14万平方米的超甲级双塔写字楼、5万平方米的商务酒店及5万平方米高端住宅等。

与此同时，北京商报记者在走访东直门枢纽项目时看到，项目东侧外立面正在进行改造，根据施工现场信息公示，该项目名为东直门枢纽项目暨东华国际广场商务区。记者从现场负责人处了解到，东华国际广场依旧是前任开发商时留下的项目名称，现在所在位置均为信达中心。

对于搁置已久的东直门枢纽项目而言，目前城市更新、消费转型升级的契机不容错过，但应该把握好项目特色。北京国际商贸中心研究基地首席专家赖阳指出，“东直门枢纽项目应抓住其作为交通枢纽的特性，而不能简单地当作商业项目来规划”。他认为，东直门枢纽项目作为首都机场线的始发站，要规划好作为候机楼的配套服务及商业。

据悉，东直门枢纽位于轨道交通13号线、2号线及首都机场线的交汇处，同时拥有北京站、北京西站及城市主干道之间的交通枢纽优势。作为首都机场轻轨的始发站，“机场最后一小时经济”亦是其商业发展的重要模块。

北京市场多元化

北京信达中心是益田商业在北京布局的首个商业项目。2017年，益田集团以收购部分股权的形式与中国信达资产管理股份有限公司共同操作东直门枢纽项目，在华北地区布下第一颗棋子。

选择在京布局项目的不仅有益田商业，近年来，许多公司加紧了在京布局的步伐例如，与上海TX淮海一脉相承的新项目THE BOX将落户北京朝外商圈；中海商业在一线城市的首个环宇坊也即将在9月30日入市；合景泰富旗下商业产品悠方购物中心已经确定落子北京顺义区。

赖阳表示，对于外地企业来说，如果其在别的城市有成功的商业项目，就存在着在北京成功复制的可能性，“如上海TX淮海项目，在上海受到了当地年轻人的追捧，所以项目方愿意到北京进行尝试”。

不过，北京城市人口结构与其他城市不同，人们在消费文化理念上差别较大。赖阳指出，追求现代的时尚、艺术、文化、体验的人越来越多，这一特质与其他一线及新一线城市相比更为强烈。所以想要在北京立足，不能仅靠零售，还需要研究北京消费竞争的独特性。

CBRE董事王俊傑认为，商业地产的确存在一定的地域性，特别是对于南北方来说，客群在消费理念和消费习惯、文化价值认同等方面都有着一定的各自偏好。但不可否认的是，一些优质城市综合体开发项目并不会因为地域文化差异而受到明显的影响。

“从所在区位条件来看，北京信达中心位于东直门核心位置，本身是北京内城难得可进行规模性整体开发的城市更新项目。其次，周边聚集了众多高端办公和居住人群，为本项目未来的消费及居住客群吸引奠定了扎实的基础。”王俊傑指出，TOD的赋能也会为东直门项目未来多功能、多元复合业态提供便利条件。

加速城市更新

各商业中心加紧布局是与目前的政策环境与市场机遇密不可分的。2021年7月，国务院批准北京等五个城市率先开展国际消费中心城市培育建设。一年来，北京已经打造了一批地标性消费项目，22个传统商圈和20个传统商场完成升级改造。同期，北京新落地近1300家首店，国际品牌占比近15%；孵化新消费品牌超50个等。 

北京信达·益田假日广场：东直门商圈新标杆

尚未面世已获大奖，行业对这座城市地标的期待可见一斑。笔者认为，大家对“北京信达·益田假日广场”的期待，可能更来源于东城高端消费者对于高端商圈的“热切期盼”。

目前，东直门地铁站的四个出口之上坐落着中国石油大厦、来福士广场、东方银座等高端写字楼；周边更有使馆壹号院、当代MOMA、海晟名苑、瑞士公寓等高端成熟住宅区，云集了大批的高知、高收入、高净值人群。然而纵观如今的东城商圈，鲜有能完全满足这些高端客群消费需求的购物中心。

笔者注意到，作为益田旅游商业的高端产品线，深圳益田假日广场自2008年面世以来，为消费者呈现的“奢华感”与“体验感”，一直为行业内所称道。在2020年商业寒冬下，其销售额仍达40.1亿，稳站国内商业第一梯队。

而此次“北京信达·益田假日广场”作为益田旅游商业的“进京首秀”，据公开资料显示，未来项目分为南、北区商业，地下商业和屋顶平台四大区域，汇集国际名品、潮流时尚、文创空间、风味美食等全业态，注重文化、艺术、科技、生态与商业完美共融。将以国际元素和京城文化场景打造，与内容营销贯穿到项目运营全周期，打造一站式TOD国际购物公园，重构东直门商业新地标，令人备受期待。

据知情人士透露，目前项目招商中心正式投入使用，商业运营团队已进驻现场开始办公。

作为“国门地标”新名片，业内对“北京信达·益田假日广场”也期待颇高。在与不少商业地产界人士的闲谈中提及此项目，业内人士对“北京信达·益田假日广场”的未来也相当看好：

“东直门这座‘益田假日广场’的落地，有望将益田的精细化运营引入京城，为东城商圈焕新血液，刷新高端商圈新标准。”

从历经坎坷到焕新重生，“北京信达·益田假日广场”的落成将成为东直门旧历史的终结，也将是东直门新传奇的开篇。我们将拭目以待，东直门之上这座巨型TOD综合体，能够尽快完成蜕变，以城市地标的形象惊艳世界，真正实现“破茧成蝶”。