北京盛鸿大厦一东三环十里河独栋，盛鸿大厦是由北京元鸿房地产开发有限公司投资兴建，开发商自持，本大厦地处泛CBD地区，位于北京市朝阳区东三环南路98号。紧邻东三环路，地理位置优越、交通方便快捷，独栋写字楼出租，向北驱车3分钟，即驶入CBD中心商务圈和城市干线交通网，信步5分钟，便融入商业街景。大厦采用先进的5A智能化管理系统，独栋物业出租，楼宇自控，自动喷淋系统和消火栓系统，独栋办公室出租，闭路监控，美国开利螺杆式水-水热泵机组，市政供水，商圈成熟，配套齐全，综合布线。入住公司：军威集团、盛宏酒店、北京市商业银行、北立设备工程公司、平安保险等 ，交通便利！
项目名称：盛鸿大厦一东三环十里河独栋
所属区位：东三环
所属商圈：十里河商圈
租金报价：价格美丽
出租面积：100㎡-200㎡-300㎡-600㎡-1200㎡-2400㎡
装修状态：遗留装修
交 通：地铁10号线
付款方式：押三付三
起租年限：2年起租
装 免 期：面议
注册公司：可以注册
周边配套：商场，餐饮，娱乐，银行，酒店，洗衣店，图文打印，超市等
招商电话：13811119290，网站：www.landkun.cn
开发商，物业，租赁部，招商电话？
盛鸿大厦一东三环十里河独栋都有哪些企业入驻。
三力网络有限公司北京办事处 复制笔记 关注
地址： 北京市朝阳区东三环南路98号盛鸿大厦5层 复制
西门（远东）有限公司北京办事处 复制笔记 关注
地址： 北京市朝阳区东三环南路98号盛鸿大厦706室 复制
北京安佳影印有限公司朝阳分公司 复制笔记 关注
地址： 北京市朝阳区东三环南路98号盛鸿大厦1506号 复制
劲量（中国）有限公司北京分公司 复制笔记 关注
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地址： 北京市朝阳区东三环南路98号盛鸿大厦1507室 复制
■北京元鸿房地产开发有限公司100%股权转让
项目编号：501GQ07011
项目简介：
一、转让标的基本情况
标的公司名称：北京元鸿房地产开发有限公司
注册资本：1000万元
经营范围：房地产开发、商品房销售；自有房产的物业管理；建筑信息咨询（不含中介服务）。
根据京房权证朝其04字第00862号，标的公司为盛鸿大厦的房屋所有权人。
二、盛鸿大厦简介
盛鸿大厦位于北京市朝阳区东三环南路98号，即东三环南路十里河桥东北角，邻近北京中央商务区和北京经济技术开发区。大厦2004年6月竣工验收，地上18层，地下2层，钢混结构，土地使用权面积6782.12平方米，总建筑面积44304.67平方米，其中地下二层的人防部分建筑面积3312.56平方米。国有土地使用证号：京朝国用（2003出）字第0128号；房屋所有权证号：京房权证朝其04字第00862号。
■北京市昌平区白浮泉路富泉花园涌鑫苑54号房产和实物资产转让
项目编号：501AQ07006
转让标的基本情况：
一、房产：
1、房产状况：该房产为独栋式
别墅型房产，总层数 为2层，结构为混合，建筑面积为258.42平方米，设计用途为住宅，楼平 房基占地总面积为139.87平方米；房产内水、电、煤气、电视电话线路、宽带线路、市政供暖等设施齐全；房产产权清晰，有房屋所有权证和国有土地使用证；2、房产设计：别墅内部卧室多，厅堂大，配备车库，起居方便，南北通透，朝南向，通风采光好；外部设计采用四面坡形顶，红琉 璃瓦，底层带回廊，顶层带露台，四周带私家花园，设计形式呈欧式 风格；
3、区域位置：该房产位于北京市昌平区昌平镇白浮泉路，距八达岭高速公路约2公里；房产所在区域学校、医院、商场、银行等公共 设施齐备；
4、环境状况：该房产所在小区绿化较好，附近有昌平公园、亢 山广场等公共休闲场所;
5、转让相关税费由买受人承担。
挂牌价格：300万元
二、实物资产：
该资产为图文电话机，共计1080部（以最终确定数量为准），规格为FP5-CN。
北京产权交易所交易信息
序号项目编号项 目 名 称挂牌价格(万元)项目概述
1G307BJ1001462北京世纪豪森建筑设计有限公司10%股权2.5注册资本：100万元；经营范围：建筑工程设计；建筑装饰设计；信息咨询（不含中介服务）；销售建筑材料、装饰材料。法律、法规禁止的，不得经营；应经审批的，未获审批前不得经营；法律、法规未规定审批的，企业自主选择经营项目，开展经营活动。资产总额：100.28万元；净资产：24.92万元。
2G307BJ1001461北京天九药业有限公司35%股权100注册资本：498.066万元；经营范围：生产药品；销售自产产品。法律、法规禁止的，不得经营；应经审批的，未获审批前，不得经营；法律、法规未规定审批的，企业自主选择经营项目，开展经营活动。资产总额：4235.72万元；净资产：-1352.08万元。
3G307BJ1001457南京微盟电子有限公司38%股权380注册资本：1000万元；经营范围：设计、开发、生产和经营各类集成电路及相关的电子应用产品、提供技术咨询、服务及技术转让；经营本企业自产产品及技术的出口业务；经营本企业生产、科研所要的原辅材料、仪表仪器、机械设备、零配件及技术的进口业务（国家限定公司经营和国家禁止进出口的商品及技术除外）。资产总额：1714.26万元；净资产：909.15万元。
4G307BJ1001453南京柯莱特信息系统工程有限公司15.38%股权159.63 注册资本：130万美元；经营范围：电子信息系统工程、智能化系统工程（含安全技术防范工程）及计算机机房工程的设计、集成、相关配套服务；研制、生产电子元器件及防静电产品；销售自产产品。资产总额：1399.52万元；净资产：1037.93万元。
5G307BJ1001452北京东南亚资源科技有限公司20.476%股权430注册资本：2100万元 ；经营范围：法律、行政法规、国务院决定禁止的，不得经营；法律、行政法规、国务院决定应经许可的，经审批机关批准并经工商行政管理机关登记注册后方可经营；法律、行政法规、国务院决定未规定许可的，自主选择经营项目开展经营活动。资产总额：3056.79万元；净资产：1668万元。
6G307BJ1001456中联橡胶（张家港）模具有限公司50%股权112注册资本：800万元 ；经营范围：生产模具及熔剂，以橡胶、橡胶制品、橡塑模具设备、测试仪器为主的转口贸易、国内保税区企业间的贸易、以及同区外有进出口经营权的企业间贸易、同贸易有关的加工。（涉及专项审批的，凭许可证经营）。资产总额：1446.24万元；净资产：246.85万元。
7G307BJ1001465北京京师育联科技发展有限责任公司46.2%股权284.55504注册资本：1000万元 ；经营范围：农用化工产品、生物医药的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让，制造、销售教学仪器设备、家具、门窗、塑钢管材及本企业自行开发的产品。(法律、法规禁止的，不得经营；应经审批的，未获审批前不得经营；法律、法规未规定审批的，企业自主选择经营项目，开展经营活动)。资产总额：3470.56万元；净资产：615.92万元。
8G307BJ1001459京津发展实业股份有限公司0.03%股权(31200股)2.4注册资本：10400万元；经营范围：房地产综合开发、百货、
纺织品、家用电器、工艺美术品（含金银饰品）、机电设备（不含公共安全设备及器材）、仪器仪表、汽车零部件、环境绿化、体育健身服务、住宿、饮食服务；卡拉OK、浴洗、桑拿（限分支机构经营）。资产总额：20030.19万元；净资产：7798.78万元。9G307BJ1001464湖北东源电力服装有限公司6.875%股权70.12注册资本：800万元；经营范围：服装及其它缝纫品制造、销售，针纺织品及纺织原料、缝纫机械及配件批发兼零售；房屋租赁（上述经营范围涉及行政许可项目的凭有效许可证件经营）。资产总额：2503.1万元；净资产：1019.23万元。
10G307BJ1001460北京汇诚征信咨询有限公司20%股权100注册资本：500万元；经营范围：企业信用的征集、评定；企业管理咨询；信息咨询(中介除外)；信用风险管理；商务管理；财务顾问。（非货币出资100万元，为非专利技术）。资产总额：542.87万元；净资产：497.88万元。
11G307BJ1001458北京应天意标准样品有限责任公司60%股权30注册资本：50万元；经营范围：销售：经中国标准化协会认定的国家及行业的标准样品。（未经专项许可的项目除外）。资产总额：150.66万元；净资产：37.25元。
12G307BJ1001463湖北电力天源钢管塔有限公司22.5%股权47.83注册资本：400万元；经营范围：钢管塔、交通标志设备、各种护栏、杆塔、异型钢结构的生产、销售、安装；异型钢加工；销售金属材料、电线电缆、电力器材、建筑材料；货物进出口、技术进出口（国家禁止进出口的货物和技术除外）。资产总额：1252.98万元；净资产：212.56元。
13G307BJ1001445北京振兴新兴
汽车维修服务有限责任公司20%股权22.63注册资本：50万元 ；经营范围：汽车小修、汽车维护和汽车专项修理；汽车装饰；零售汽车配件；保险兼业代理。资产总额：141.99万元；净资产：113.16万元。14G307BJ1001449北京市思创测控技术有限责任公司80%股权15注册资本：200万元；经营范围：技术开发、技术转让、技术服务、技术咨询；销售自行开发后产品（未经专项审批的项目除外）、仪器仪表、电子计算机软硬件、五金交电、建筑材料；经济信息咨询；法律、行政法规、国务院决定禁止的，不得经营；法律、行政法规、国务院决定规定应许可经营的，经审批机关批准并经工商行政管理机关登记注册后方可经营；法律、行政法规、国务院决定未规定许可的，自主选择经营项目开展经营活动。资产总额：69.3万元；净资产：6.86万元。
15G307BJ1001451北京九洲房地产综合开发有限责任公司0.31%股权55.66注册资本：3028.8万元；经营范围：经营开发、销售商品房；房地产信息咨询服务。资产总额：25818.43万元；净资产：17955.25万元。
16G307BJ1001455北京爱眼眼镜有限公司49%股权267.5743 注册资本：120万美元；经营范围：各种眼镜、眼镜架、眼镜片（包括隐形眼镜）、眼镜附属品及眼镜专用设备、仪器、工具的批发、零售、佣金代理（拍卖除外），验光配镜及眼镜修配业务（涉及配额许可证管理、专项管理规定的商品按照国家有关规定办理）；以特许经营方式从事商业活动。资产总额：846.38万元；净资产：546.07万元。
17G0700237山东金荣达服装有限公司持有的崐玉大厦房产及土地使用权整体转让7800山东金荣达服装有限公司所有的位于山东省淄博市张店区共青团西路95号（即崐玉大厦）房产及土地使用权对外整体转让，房产总建筑面积18835.06平方米，所占用土地使用权面积4046.63平方米，资产评估值为10369.09万元。
作者：道可特房地产与基础设施法律团队
一、我国房地产信托投资基金概述
2014年房地产投资同比增速9.5%，2015年4月15日国家统计局刚发布的一季度数据显示，该数据是8.5%，与过去的两位数时代相比，房地产黄金时代已经过去。投资下降原因是前几年整个行业新开工增速很旺，对周期性行业来说，目前整体在建项目的释放比较充足，因此去化成了现状。下降通道已经形成，但这不能等同于无发展前途，短期内对刚需部分或者改善性需求这部分仍存在向上动能，跟长期虽然矛盾，但是合理并存。这就是目前地产企业的压力所在，同时周期内资金流动性会压大很大，二三四线城市都面临回笼资金的问题。
2014年9月30日，《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提出了将积极稳妥开展REITs试点工作。今年上半年，住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，更是明确建立多种渠道发展租赁市场，推进房地产信托投资基金(REITs)试点。
REITs(Real EstateInvestment Trusts，房地产信托投资基金)属于资产证券化的一种方式，它是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs的特点在于：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；2、收益的大部分将用于发放分红；3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。4、REITs对政府而言，有利于其盘活社会存量房产，从而扩大税基。同时，政府庞大自持物业可通过REITs转成为租赁物业，既可帮助政府融资，也降低运营成本； 5、REITs对开发商而言，可以避免开发商自持物业的双重征税(免除企业所得税)，从而提高物业的回报率；开发商以自持物业换取REITs在公开市场出让，可规避资产转让税收；抵押型REITs可替代银行贷款融资渠道；6、REITs对投资者个人而言，可使房地产投资化整为零，便于小额投资；REITs股权具有良好的变现性，风险收益介于股票与债券之间，可优化投资组合。
从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。
二、我国房地产信托投资基金交易模式
REITs与传统房地产基金的不同之处在于REITs最终是可以在资本市场上公开交易的，而目前国内的房地产基金虽然在产品结构上与REITs相同，但是并不能通过资本市场进行直接交易。与轻资产模式相适应的，是房地产的资产证券化、金融化趋势。从2005年越秀房托(00405.HK)在香港上市，REITs(房地产信托投资基金)在中国道路已经走了近十年。
REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息。其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。目前国内REITs的发展速度并不快，主要因素在于REITs对项目运营的稳定性以及收入情况有较高的要求，不然无法顺利募集。
近年来，对于国内REITs的讨论，主要是聚焦在以固定收益资产为核心的银监会系统试点和以REITs上市为核心的证监会系统试点这两个版本。中信金石基金管理公司和具有华润集团背景的嘉实基金为证监会REITs试点企业。2014年，中信证券推行了两款私募类REITs产品，分别为“中信启航”专项资产管理计划和中信华夏苏宁云创资产支持专项计划。前者在深交所综合协议交易平台挂牌转让，后者推出售后返租。因交易量和流动性受到质疑，两者被认为失去了REITs的交易功能，亦没有公共性。2014年11月，嘉实基金曾与上海城市地产控股有限公司宣布双方合作成立房地产私募基金及房地产公募(REITs)管理公司。
银监会版本的REITs则有着另外的模式，这个版本的试点推动者是央行和住建部。2014年9月，央行发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，要求积极稳妥开展REITs试点工作。随后，根据住建部的相关部署，首先在北京、上海、广州、深圳四大城市展开保障房REITs试点。2012年8月17日，天津市房信集团资产支持票据曾获得银行间交易商协会批准发行，募集金额20亿元，成为全国首单保障房类的资产支持票据产品，该资产票据的成功发行也被认为是天津市REITs试点工作取得了进展，但该项目实际并没有获得成功。内地廉租房的REITs的推出仍存在一些问题：由于廉租房的土地性质多为划拨，在产权上多数无法交易，这为真实资产转让带来了一定考验；较于商业地产，廉租房在评估层面的难度更大；在产品设计上，要考虑到产品的收益情况。证监会版本更多由公募私募机构来操刀，集中在标的物股权的交易，未来REITs上市是最终目标，而银监会版本更多集中在债权的交易，交易发生在银行间市场。
三、我国房地产信托投资基金模式分析
1. 北京国投：信托+代理模式
我国现行的房地产信托业务实际上是“房地产财产信托+受益权转让”结构，其优势就在于能够突破200份限制。北京国投的“盛鸿大厦”信托项目作为此类业务的代表，该项目的运作流程如下：
（1）元鸿公司将其开发、建设的房地产项目——北京盛鸿大厦(市场价值人民币约4.1亿元)委托给北京国投，设立盛鸿大厦财产信托。元鸿公司取得该信托项下全部受益权。
（2）元鸿公司将其享有的受益权分级为优先受益权和普通受益权，并将其享有的优先受益权(人民币约2.5亿元)以转让或质押的方式进行处置。北京国投作为独家代理人代理其转让行为。投资人受让优先受益权后成为优先受益人。
（3）北京国投作为盛鸿大厦财产信托的受托人，将处置信托财产所得全部收入存入北京国投开立的信托专户并管理，优先用于支付优先受益人本金和收益，在优先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不参与任何分配。
该项目具有“信托+代理”的特点，并在方案设计中运用了超额资产担保和优先——次级受益结构等增信手段，具有典型意义。在本项目中，北京国投作为财产信托的受托人，需要尽职履行受托人的义务。作为受益权转让项目的代理人，北京国投除了尽职完成代理转让义务外，不负任何直接责任;但是由于受益人转换，北京国投仍然要为最终受益人的最大利益管理信托财产。
2.万科：前海BOT模式
万科与鹏华基金共同推出的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”已经在4月22日被证监会受理。不少业内人士认为，该产品有望成为中国资本市场首只传统意义上公开发行的REITs。这一基金的两大突破在于两点，一是突破了传统的私募REITs产品，公募的形式让更多投资者参与进来，二是这只REITs针对的是不动产，此前很多与此类似的ABS项目并未投资房地产。该产品的标的物前海企业公馆可租面积为5.5万平方米，目前每月每平方米收益为250元，出租率已达到100%，作为一只封闭式混合型公募REITs，其公募形式决定了任何符合条件的投资者都可以认购，预期投资回报率达8%，接近香港上市REITs约7%的收益率。这只基金发行规模上限为30亿元，其中一半用于购买前海万科公馆的资金收益权，另一半用于购买固定收益类的债券产品。在运作模式上，“前海万科REITs封闭式混合型基金”是一只标的特殊的REITs。其标的物前海企业公馆为BOT项目，万科公司并不拥有该物业的产权，只是拥有前八年的租金收益权，其实际产权归深圳前海的政府机构所有，而投资者通过认购公募基金份额获得的仅是该物业的租金收益权。也就是说，REITs投资人只能分享项目租金收益而无法获取资产升值收益。
今年5月14日，国内住宅龙头万科企业股份有限公司，与商业地产龙头大连万达集团股份有限公司在北京签订战略合作框架协议。双方宣布建立战略合作关系，计划在国内外项目开展深度合作。我们有理由认为，万达在中国众多地产企业中选择万科作为合作伙伴，与万科是我国地产行业为数不多拥有REITs经验的企业有一定关系。
3. 伞状REITs结构：基金+有限合伙模式
自1992年第一家公众UPREITs（伞状REITs）产生后，这种形式在美国很快流行起来，新上市的REITs中75%采用这种形式。在该REITs结构中，REITs本身是不直接拥有房地产的，而是拥有有限合伙企业中的控制权益，通过经营该合伙企业从而控制旗下的所有物业资产。在这种模式下，房地产企业可以在不转让其物业资产的情况下组成REITs，或者利用物业资产与REITs交换收益权证套现资金。REITs对房地产拥有实际控制权，但产权仍在有限合伙企业名下。此种模式可有效解决商区协同运营与产权分散的矛盾，实现区域增值。
若将该模式套用在社区商业上，地产企业可将所开发社区旗下停车场、菜市场、商铺等物业以资产包的形式打包成REITs由公众购买，在这种情形下，公众购买的不是产权而是REITs份额。利用这种模式，地产企业可以通过资产公众购买的形式快速回笼资金，而对于公众来说，将资金投资与多个物业资产从而达到分散风险的目的。同时REITs可聘请专业管理团队，或直接由地产管理团队对整片社区进行升级再造，提升地价从而提升租金，而这租金反过来又成为公众购买REITs的分红。
此种模式兼顾了开发商快速回笼资金、客户获得资产升值、区域升级再造三方面的需求。对于地产企业来说，通过将资产打包上市减轻负担，只输出品牌与管理操控项目，实现轻资产发展的目的。然而，此种REITs模式还没有完全放开，未来如何在我国能否正常落地还有待考量。
（4）凯德置地：基金+信托
对于传统商业地产，资金退出的模式只有两种：一种是将商铺卖出快速获得现金流，另一种模式是开发商对商铺自行运营。第一种模式不适合商区协同运营，第二种模式对开发商的商业造成大量的资金沉淀，且运营能力要求较高。引进REITs，将有效解决上述问题。首先来看凯德置地在商业项目运营过程中，是如何管理资金链条的。
在项目立项、开发时期，凯德置地主要是通过嘉德商用中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再通过让嘉茂零售中国信托（CapitaRetail China Trust，简称CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业。在项目运营时期，嘉茂零售中国信托（CRCT）优先认购上述基金投资的物业，再打包成REITs向公众出售。这样凯德构建了从开发商筹集资金到私募基金再到REIT一条完整的投资和退出的流程，从而实现只输出品牌与管理的轻资产模式。
凯德模式可以使地产企业在项目立项阶段、建设阶段、招商阶段、后期运营阶段形成一条完整的资金募集-退出链条，最终帮助地产企业实现轻资产转型。而对于地产企业来说，项目前期土地已经获取的，地价已经支付，建设过程也有开发贷款等，所以并不承担太大的资金压力，因此我国的地产企业更多的希望在中后期实现资产资本化，这点与凯德置地的模式略有不同。
结束语
在REITs的国家政策逐步放开后，若房地产企业想进军REITs，最主要的是明确自身定位及战略。美国将REITs分为9大类别：商业中心、公寓、办公楼、仓库、工业厂房、洒店、高尔夫球场、医院、健康中心等，甚至监狱也能打造成REITs。因此房地产企业若想进军REITs可根据自身的特点做出选择，最终走出自己特色的REITs之路。
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