总建筑面积达15万余平米的美罗城购物中心自2007年开业以来，已在东四环大郊亭桥附近伫立了4年之久，历经多次调整宣告失败后于2011年4月15日以挂牌出让黯然收场。近日，搜狐焦点商业地产获悉，美罗城购物中心现有香港锦绣置业有限公司接手，于6月25日开始进行改造施工，改造完工后，将更名为“锦绣天地CBD”购物中心。

  近况：美罗城改名换姓欲卷土重来

  据了解，该项目仍将保留红星美凯龙家居广场、百盛、沃尔玛超市、国美电器、必胜客、肯德基等主力店，其余由于早前商户撤场，而导致的大量空置的商业面积将再度招商，另起炉灶。

  经营四年之久仍不见起色的美罗城购物中心，在本次改造前就已做过多次定位、业态、品牌的调整。据悉，2007年9月美罗城正式开业，开业之初定位中高端社区配套商业，08年至09年期间调整业态后有部分商家搬出，2009年下半年美罗城曾推出了365外贸大集，起初确有不错的效果，吸引了大量的商家入驻，也有不少顾客光顾，但由于整体定位偏低，作为原股东之一的美罗城集团方面认为与购物中心定位不符合，于2010年6月离场。

  症结： 交通条件“先天不足” 调整余地有限

  此次，新东家再战江湖，重推大郊亭15万平米大MALL，是否能够扭转乾坤？对此，汇博行总经理潘好龙认为“难度很大，即使调整也不见得成功。”对于此前美罗城败走原因，潘好龙认为，美罗城这样15万平米体量的项目，辐射区域约在10公里左右。但该项目在建造之初就存在“先天不足”，美罗城所在位置位于东四环西侧，轨道交通条件有限，道路交通方面，通达项目的主路东四环，出口位置距离项目较远。轨道与道路条件的双重缺失，导致难以将辐射区域内的人流，有效直接的输送到项目。

  项目周边虽然有万科蓝山、金茂府、华瀚国际、新金海国际等多个住宅项目。但周边的居住群体的消费需求仍不足以支撑如此大体量的商业。另外，以万科蓝山、新金海国际等项目入市时间有限，入住率不高，汇集了大量居住人口的金茂府仍然在建，现有的消费群体有限。

  除此之外，从建筑规划布局上来看，美罗城购物中心所在的四栋商业楼相对独立，不能聚集人流，商业业态的复合性受影响。

  “这次新业主虽然预计对项目重新规划、调整，但几个主力店不做变动，实际涉及调整的商业面积仅有2万平米左右，能够改造的面积有限，改变项目整体格局的可能性不大，不论是招商还是日后的运营，难度都颇大。”

  区域：定位模糊 败走并非个案

  与美罗城殊途同归的还有区域内的另一个主要项目华腾新天地内的乐华梅兰家居，据了解，去年7月，乐华梅兰家居同样结束营业惨淡收场。坐拥高档社区、毗邻高端写字楼的东四环大郊庭地区，为何商业项目频频落败？

  亚太不动产学院院长朱凌波认为，大郊亭商圈地处CBD边缘区域，在交通、商业氛围不占优势的情况下，区域内的客群更倾向于在CBD核心区的进行消费。核心区域中，定位吻合与区域群体消费需求及习惯中高端商业更集中，业态更为全面，对区域居住群体的吸附能力更强。而同处东四环一线的燕莎奥莱主打名品折扣，对定向消费群体有极大的吸附作用。

  而在大郊亭桥商圈中以美罗城为代表的商业项目，在高端百货与平民批发市场，社区配套商业与特色店中徘徊。既不能让周边的居住人群形成长久的规律的消费行为，也不足够对辐射区域外的消费者造成独特的吸引，形成比如远道而来消费的理由，无疑也是运营不利的因素之一

位于民安路与世纪大道路口的新天地商务大厦1号楼，曾是宁波颇有知名度的商务大厦，如今出现的这些问题，让入驻商户伤透了脑筋。

  前段时间，记者接到商户反映，实地调查发现，虽然该商务楼的物业收费，为每月每平米4.8元的较高标准，但商务楼的不少公共设施却没得以及时维修，导致上述问题频出。

  该商务楼的业主认为，问题的根源在于商务楼和居民区同为一家物业公司管理，商务楼业主比居民楼少，物业维修采取业主投票的方式，商务楼永远都投不过居民楼，商务楼的维修提议就无法通过。针对这个问题，该幢商务楼的业主要求物业分开管理，不同的物业费标准，享受不同的物业服务。

  该小区的物业公司称，自去年12月份他们接手以来，小区面貌焕然一新，1号楼的公共设施，能维修的，物业都在维修，有的已不能维修，需要重新改造，这需要时间和资金。至于商户提及的分开管理，不是他们物业能说了算的。

  现场：厕所等公共设施很多已破损不堪

  日前，记者跟着商户，来到该商务楼的17楼。进入这层楼的男厕所，最显眼的，就是头顶天花板上那些斑驳脱落的涂料，东一块西一块的，随时都有掉下来的可能。商户周师傅说，有次上厕所，脱落的涂料犹如天女散花般飘落下来，掉在身上。

  一个马桶间的玻璃门掉落，靠放在旁边的窗台边。厕所里好几个马桶盖都不见了，有的不翼而飞，有的则扔到了马桶下面。

  厕所地漏的水管管口，塞着黑色塑料袋。周师傅说，常有污水从那里渗出来，臭不可闻。

  随后，记者跟着商户来到16楼，男厕所的地上，散落着一摊刚掉下来的涂料，还没来得及清理。记者走访发现，该商务楼共20多层，绝大多数厕所的天花板都是同样的状况，有的厕所洗手台的镜子，居然已经锈迹斑斑。

  现场走访中，记者看到，过道里的多个监控探头，如今都只剩下了个塑料壳子。在16楼的楼梯的转角处，未入桶的垃圾扔在地上，渗着污水。

  随后，记者跟着商户来到一楼。该大厦建成时对外宣传，新天地商务大厦设有挑高13.1米的白金大堂，以每层2200平米的尺度，拥有5A智能甲级配置。

  可就是这样的白金大堂，厕所设施却破损不堪。刚到卫生间区域，正对的两扇大玻璃镜上，涂着暗红色的油漆，怪异的造型，让人恐惧。周师傅说，特别是晚上，突然看到那图案，汗毛也会竖起来。商户说，也不知道是谁，什么时候涂上去的，这么长时间了，无人清理。

  走进一楼的男厕所，两个小便斗被黑色塑料包裹着。靠西的三个马桶的房门锁着，说是坏了，不用使用，只有东侧的四个马桶可正常使用。

  特别显眼的，是残疾人士专用卫生间，如今堆满了杂物。透过杂物的缝隙，可见坏掉了的马桶。

  商户：物业费最高维修项目却难通过

  商户周师傅说，糟糕的环境，严重影响了入驻企业开展业务。他告诉记者，该商务楼入驻的企业，很多都像他一样做外贸，客户上门洽谈，厕所臭不可闻，让他们尴尬不已。有好几次，客户来考察。他都找了个借口，说这几天卫生间在维修，不能使用，然后开车把客户送到就近的太平洋酒店上厕所。

  据介绍，目前该商务楼闲置了很多，入驻率估计不到60%。这固然与经济大环境有关，但该商务楼的环境太差，也是一个重要因素。不久前，有家公司入驻两个月后就搬走了，说是对门的厕所太臭。

  就这样的环境，物业费却不低。新天地1号商务楼，是按5A级标准来收取物业费的，每个月每平方4.8元。150平方米的办公用房，一年的物业费8000多元，加上分摊的水电等其他费用，上万元的开支。

  交了物业费，可那些公共设施却得不到维修。

  商务楼业主严师傅告诉记者，新天地东区由5幢商务楼和数幢居民楼组成，一个物业公司管理。写字楼的收费标准也不一样，1号楼每平方米4.8元，其他几幢2.5元，居民楼1元多。现在物业动用经费的项目，都需居民楼和写字楼的业主投票决定，写字楼业主比居民楼要少，这就形成了一种制度上的缺陷，物业维修项目，采取业主投票，他们商务楼肯定投不过居民楼的，商务楼业主的维修诉求，就不能获得通过。

  周师傅说，今年的物业费，他们至今还没交，原因就是项目维修的诉求通不过，这明显是不合理的。他们认为，最合理的，就是写字楼和居民楼分开管理，什么标准的物业费，享受什么标准的物业服务。

  物业公司：能修的都修了，分开管理不是他们能决定的

  负责新天地东区的物业公司相关负责人在接受记者采访时表示，他们物业公司是去年12月份接手的，前任物业离开时，没留下一分钱。他们刚进来的时候，小区公共设施确实存在很多问题，现在整个小区的面貌变化有目共睹。至于商务大厦1号楼的公共设施，他们也在正常维修，能维修的都维修了，能换的也换了，但坏了的小便斗，卫生间的马桶，还有天花板涂料脱落等问题，不是维修能解决的，需重新改造，这需要资金和时间。

  该负责人告诉记者，小区物业收费标准确实有差距，居民楼每平方米1.1元至1.5元，周边商铺0.8元，5幢写字楼的标准也不一样，1号楼4.8元，另外4幢楼2.5元。到目前为止，物业费的收缴率只有20%左右。经测算，小区所有公共设施要恢复到正常运行的状态，至少需要1000多万元。

  另外，小区所有动用资金的项目，都要业委会签字同意，物业只提供服务，决策权在业委会。至于商务大厦1号楼业主所说的维修诉求始终通不过，该负责人并不同意此说法。他告诉记者，该小区业委会有5个人，2人来自1号楼。此次物业公司先垫资200万元维修公共设施，业主投票表决通过的项目，包括消防，监控，还有停车场维修，都涉及到1号楼的公共设施。

  至于1号楼业主提出的分开管理，该负责人称，他们公司进来时候，1号楼业主就曾提出要单独管理，什么标准的物业收费，享受什么标准的服务，可这个事情说说容易，实施起来是很难的。该小区的商务楼和居民楼，当初都是整体开发，规划，电力系统、消防、地库等设备，都是一个整体。再说，能否分开管理，这也不是物业能做得了主的。