北京CBD永峰写字楼招租 

活动背景：6月27日，由世邦魏理仕(CBRE)主办，搜狐焦点网、都市时报协办的“巅峰与协作-世邦魏理仕2014昆明超高层商业地产高峰论坛”将在昆明翠湖宾馆举行。届时世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文先生、世邦魏理仕中国区商业服务部高级董事储祥昀先生、世邦魏理仕成都资产服务部董事邓日弘先生将与地产行业精英及主流媒体，针对昆明超高层建筑的发展及商业地产现状及格局从多层面、多角度进行分析，并将探讨昆明商业地产的挑战及机遇。

  本次的高峰论坛，将会从目前 二线城市综合体的开发风险与机遇及未来商业的发展方向及机会等多个角度出发，进行针对性的探讨。

  ---------以下为直播内容-----------

  主持人：各位亲爱的来宾，大家好，今天真的是非常感谢大家在忙百之中来参加我们的活动，我们今天的活动是由世邦魏理仕携手搜狐焦点网和都市时报举办的世邦魏理仕2014昆明超高层商业地产高峰论坛。再一次向大家表示我们最诚挚的感谢，感谢各位来宾，还有各位媒体朋友能够来和我们一起享受这样一个下午。首先我们今天的主要的议程希望借着这样一个平台跟大家一起讨论昆明超高层商业地产的发展和未来的格局。首先邀请我们的合作伙伴都市时报地产部主编何永峰先生给我们带来致辞。

  何永峰：尊敬的各位来宾，各位朋友，大家下午好！今天在美丽的昆明翠湖宾馆，由世邦魏理仕主办，搜狐焦点网和都市时报共同协办的巅峰与协作，世邦魏理仕2014昆明超高层商业地产高峰论坛盛大启幕，在此我谨代表都市时报对各位来宾的光临表示衷心的感谢和热烈的欢迎！

  近年来随着昆明经济的快速发展，昆明的商业体量出现了快速的增长，截至2013年年底，昆明库存量达到185万平方米，预计未来两年会200万方会入市，未来三年仍将超过400万平方米的发展。这些库存量需要5到8年才能被市场消化。当前昆明的商业地产面临的挑战是外资以及大型运营商入驻之后，商业资源缺乏，零售业态不够丰富等问题，在这些困境之中，可以快速提升之外，其他可以开发的经营理念有很多的关联，昆明是著名的旅游文化城市，面向东盟自由贸易区的主要城市，拥有极佳的战略位置，使得昆明未来的交通可持续性大幅度提高，对进一步发展昆明的经济有重要的作用。这些产业都需要有高度接轨，引入先进的运营理念使商业地产进一步提升转型。

  本次巅峰与协作，世邦魏理仕2014昆明超高层商业地产高峰论坛，世邦魏理仕将与丰富的国际经验，结合昆明商业地产所面临的现况，为昆明开发商带来许多经营商业地产的新理念和模式，增加目前商业地产的竞争力，城市综合体的开发风险与机遇做多项整合性探讨，作为本次论坛的协办方之一，都市时报将与大家共同探讨昆明商业地产的行业趋势，更好为广大开发商和用户共赢，最后祝世邦魏理仕2014昆明超高层商业地产高峰论坛取得圆满成功，谢谢大家！

  主持人：谢谢何老师充满激情的支持，谢谢都市时报一直以来对我们的支持，给我们这次活动提供了非常好的协助。接下来我们就要有请世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文先生给大家带来精彩的讲话。

  胡港文：谢谢大家，尤其是谢谢我们的合作媒体，何总跟搜狐焦点网的洪总。我是土生土长的香港人，后来移民温哥华很长时间，但非常幸运的是我在96年中期，90年代中期已经加入到中国大陆的房地产市场，一个地方是在广州，那时候还没能说普通话，后来学会了普通话才去了上海，也在北京工作过。现在我是在世邦魏理仕负责管理华西区。我们现在世邦魏理仕（CBRE）在中国区的管理划分了五个区域，作为五个区域管理中心，北京是负责我们华北地区，上海负责我们的华东，广州深圳是华南，然后我们还有一个华中是归武汉管理。华西是我们现在的管理中心设在成都，覆盖我们西北西南。对于华西地区尤其是西南板块，对我来讲也不算陌生，因为其实我在04、05年的时候，已经在成都工作了一段很长的时候，那时候负责美国基金的项目，后来可能还是外来的开发商水土不服，项目给国资委收回去，老板就把我调回去上海六年，然后有幸赶来西部地区看到已经讲了很长时间的西部开发，可能上一次我看的是一些概念，政策文件，但是这样一趟过来，华西地区的时候，是看到真的是商机活泼。当年在这里，昨天跟我们的一些客户，跟媒体也在沟通的时候，在目前中国大陆，尤其是在二三线城市，一个不争的事实就是我们面临一些挑战。

  回到今天的话题，今天的话题就是我们的一个超高层的一些商业地产，外面很多媒体问我，关于二线三线城市综合体开发的问题，我觉得这是一个风险跟机遇的一个问题。对于城市综合体这个概念，我记得是我在做06到08年在帮华阳置地做万象城项目的时候，提出城市综合体的这个概念，当时没有很多人用城市综合体，而且我们当时看到很多报道这些有关这个城市综合体的这些说法。到现在可能过了不到10年，8年左右的时间，天天翻开媒体的新闻报道，都看到城市综合体。

  我自己觉得我们应该重新再看看，什么叫城市综合体。既然能叫城市综合体，它首先是一个在城市里面很大的项目，但是我们看到现在很多大型的项目，大部分都会打着城市综合体。在要考虑到这个做城市综合体的时候，应该明白每一个项目或是每一个产品都有一定的风险，尤其是在做这方面的一些项目。可能我今天没有谈得太多一些具体的内容，因为更具体的我会留给我们的同事，我们市场服务部的邓总专门讲超高层的问题，还有就是我们全国负责零售招商服务的储总他会讲到一些零售方面的一些问题。但是无论如何，在每一个项目，每一个产品类型当中，它都有选址，市场跟资源平衡运营的一些风险。

  刚才都市时报的何总我们昆明市场的状况，需要一些新的运营者或是一个概念，这方面我不多谈，下面我同事会多讲。但是我想讲一下，对于城市综合体尤其是一些所谓的资源平衡的一些风险，有些时候我自己觉得我们过于追求容积率的最大化，这个项目怎么去把这个它的能建的面积最大化，来使用。但是城市综合体当中，它有很多的功能，我们可能就是只看到住宅，它的住宅功能，办公楼有它的公寓上面。

其次，一个城市综合体它是再一个城市里面，它还有很多的社会关系，大众在这里交往。所以在目前我们有些时候过于追求商业化，商业最大化的时候，很多时候会把一些公共资源没想到太多，或者没考虑太多。只是如果我们再看商业的发展历史，那些中国的百万年老街，或是一些老的商业区，都是从市集和周边所谓的庙宇这种的大家会在这里公共聚集的地方，都是能做一些公共的活动的一些地方。

  我们记得在90年代的时候我们做招商，那时候很简单，90年代初80年代的时候，谁能拿到这个外汇券，能进有益商店购物就是一种乐趣，享受，我相信大家就不会再有什么新奇。随着现在我们财富的累积，但现代的消费已经不单单停留在购物，买东西这个消费。现在的消费有多元化，有参与消费有购物消费，有休闲消费，甚至有可能大家会去喝咖啡也不满足于那一杯咖啡，还要去咖啡馆看它有没有一些特色，还有其他的一些消费需求。

  现在很多时候，我们不单单是要看零售上这样的需求，还是需要最终的一个调研，当然还是要回到最根源的一个问题，在当地这些消费者的需求是什么？需要什么？我们还要预测未来的发展的方向是怎么样的。所以说在一个项目的设计当中，最初的时候市场定位很重要，考虑未来的消费者的需求。可能我们在考虑不足的时候，会在资源平衡上造成一些不必要的问题。

  还有就是说我觉得城市综合体不是哪里都合适的。既然是一个城市综合体，地产的核心价值还是讲地段，地段，地段。所以是才是真的需要城市综合体，只能够说应该是在土地资源比较缺乏，土地成本比较高的一些区域，你才需要把各种的业态综合起来去开发。这是地段的一些因素，所以一个城市综合体，一个符合城市跟你各个方面需求的城市产品。

  另外一个城市综合体它不一定是只有一种形态。其实超高层也是一个城市综合体，但它的这个社区是一个垂直的一个社区。举个例子，我们可以看到现在在国内也有类似的一些项目。这种是横向的城市综合体的形态，还有一些可能比较大型的，如上海的新天地，这些也有零售商业组成的超高层的组成。所以等一下我可能给大家再分享一下一些垂直的超高层。

目前我们现在在中国地区有比较幸运就是在做上海的上海中心，包括我们做它的前期物业顾问，跟现在的销售，做这个项目之前，我们当时想过就是这个超高层里面，如果白天的时候可能有大概6到10万的这种的人口在流动，那么这6到10万的人口在垂直的社区的时候，他的需求是怎么样的？这是值得我们去研究的问题。

  有些人说我们盖一些综合体，能够改变商家的方法，居民购物的习惯，我觉得这个不一定，应该说中国的城市综合体应该各有特色。如果位于近郊的，它可能是交通枢纽的地方，举个例子上海的红牛，它更适合在原地铁上盖的，或者是这样类似的一些地方。我们看美国这些地方，北美地方在一些近郊或者远郊高速公路的近郊，都会有些大型的奥特赖斯跟主题公园，旅游度假区这样的城市综合体，在中国很快你就可以看到，在上海的迪斯尼它就是国际旅游区，就比较类似这种的，近郊和远郊的综合体。

  回到昆明，我相信今天可能我还是要班门弄斧，作为土生土长的香港华侨，我觉得为什么我们今天请了当地的媒体朋友作为我们的合作伙伴？我们希望今天可以跟大家有一个研究交流的一个机会。但是我自己也对昆明有些看法，就是说云南是中国有丰富的旅游资源大省，我记得我看过胡润有个报道“国内的中高端消费型的旅客”，前几个旅游目的地，第一是美国，第二是欧洲，第三是中国的云南。所以云南是得天独厚，是我们能争取高端的旅游消费的一个地方。所以如果在他的一些机遇方面，如果要抓住这个旅游资源。

  那昆明是否就是旅游主要的入口城市？我们能否把那个旅客留在这里，对我们的娱乐设施有帮助，尤其是我们的长水机场建好之后，特别是在长水机场中转期，停在其他的旅游地方。另外一个问题就是我觉得一个城市，要是只单靠旅游，那么它的长远长期的消费是支撑不了太久的，还有很多的风险，所以商业的发展，第二第三产业的发展是很重要的。

昆明我认为我看到的就是说我们还是有一些很好的一些资源，机会，作为中国面向东盟自由贸易区的主要的前沿城市，昆明肯定会能吸引更多的一些物流，商贸、办公的需求。我今天先说到这里，卖个关子，其他的部分让我们的同事跟大家分享。然后他们汇报完之后，我们还有一个答问的时间，希望大家可以有些提问，我们可以由互动的一些交流，谢谢大家！

  主持人：谢谢胡总带来精彩的信息，也让我们对昆明的商业地产，尤其是城市综合体有了更多的了解，我们今天的论坛对超高层这三个字，也是随着超高层的发展，近几年在中国也是有雨后春笋的势头，特别在昆明有很多超高层的建筑正在建设，或者已批报，我们世邦魏理仕对超高层一项是有非常专业的研究，今天有请我们世邦魏理仕的主管邓先生给我们带来接下来的分享，掌声有请。

  邓日弘：尊敬的各位媒体的朋友，各位昆明的房地产界的朋友，大家下午好！我叫邓日弘，来自世邦魏理仕成都资产服务部，我们一直积极都在参与这样的业务，我们最早的时候2000年的时候在昆明这边开展了物业管理业务，到现在已经有十多年的历史了。

  在十多年的发展里面，我们见证了十多年以来昆明房地产市场的各个不同阶段的特征，比如说早期的一些昆明的房地产项目，主要以纯住宅，纯别墅这样为主的市场。到了08、09年之后，随着昆明大规模城中村的改造，大型城市综合体就变成越来越显著。现在昆明房地产有些什么特征？我们的答案就是超高层，据我们的统计，在昆明现在已经有九座超过250米以上的超高层建筑了，正在陆续的处在设计阶段，或者施工阶段当中。

  相信在很快的未来的两年之内，一座一座这种摩天大楼将在昆明这个拔地而起，点缀我们所谓昆明这座美丽的城市。超高层这个建筑，这个产业在商业地产里面有什么对策和特征？接下来我把我们世邦魏理仕在这方面的经验跟大家做一下分享。大概有几方面的内容：

  一个是超高层的定义，第二是超高层的发展状况，第三是有关超高层物业方面的特征和重点。第五在未来运营的一些新的理念和趋势。

  那么超高层这里大家看到有五个这样的图，那么这个大家可能是都知道比较清楚，就是位于中东迪拜，目前是828米的一个建筑，全球最高。这个是目前中国最高的一个写字楼和超高层，是在上海浦东的一个叫做上海中心的项目，这个项目也是我们世邦魏理仕目前担任前期物业管理顾问，以及后期运营管理以及写字楼部分招商代理这么一个项目。

  大家看到这几个项目的特征都是在400多，500米以上的。那么我们怎么样定义一个建筑物是超高层呢？它的高的标准是什么呢？那么在其实在每个国家可能有不同的定义，在中国中国的建筑规范里面超过100米的就叫超高层了。那么美国是128米，有的国家的标准是比较低的，大家可以看到。但是我们随着这种的摩天大楼在世界各地的不断兴起，就出现了这样一个组织，超高层建筑及城市居住委员会，这么一个国际性的组织。根据它给出的定义，我们现在所谓的超高层就是指高度超过300以上的建筑，才真正的称之为超高层。

大家看到这是全球十个最高的建筑的这个排名，第一个是迪拜塔，这个是上海的国际金融中心。那么在数量的分布方面，我们看到亚洲的超高层的数量是最多的，并且亚洲的超高层数量大概占据了30多个40个，亚洲里面其中又有中国的最高，目前在中国已经建成的超过300米以上的中国超过25个，整个亚洲是38个，其中25个在中国。

  未来的一个购物中心的模式，我这中间，上面的字比较多，各位有兴趣照一张相就可以了，如果不好好做前景不太好，成熟型的环境还是以体验性的购物中心来作为导向。中间有一个重点还是跟各位分享一下，我们个购物中心不管在沿海，还是主要城市，我们里面有一个非常多的趋势，就是把里面当成一个聚会的地方，不要只是纠结于30%是餐饮，50%是餐饮，我们在一些主要城市是看到50%的是餐饮的，进去吃完了就不好玩了，其实吃只能吃一次，所以各位可能要花一点精神想想要怎么做，我们后面有几张照片，各位可以看一下怎么做。

上面的字很多，内容很多，我想跟各位分享，各位要感觉一下其实现在我们的老百姓还有消费者它的忠诚度是很差的，在中国的消费字典里是不存在的，好的不会讲，不好的全世界到处去讲，我们碰到了很多血淋淋的经验，做得很好没有人帮我们宣传，不小心做坏了一点点，马上全世界都知道。

这是消费者越来越挑剔了，还有新的消费者他们会越来越重视所谓的家庭导向，项目的机会，字很多，找过来给各位参考一下，文化类，我们觉得昆明这边做一些文化类的东西，但是需要花一点精神，昨天晚上去翠湖旁边有一个文化体验，不知道叫什么的场地，我们在那边呆了几十分钟，也没有买什么东西，有点不好买，我不知道这个中间的差异性在哪里，但是有时候做项目需要花点精神。

无线覆盖商场里面是基本的，这个不用讨论了。在很多场所里面，请各位要花一点精神在这个地方，尤其你的商场开业时间比人家慢的时候你的差异化要比人家更花精神。如果你真的是盖了没有人家快的话，那就花点精神，不管公司内部，找我们这样的咨询公司，怎么去做差异化的工作。

我后面大概十几张图片给大家做参考，购物中心，其实不管是说所谓的建筑时尚等等，到后来本质上还是服务，我们在很多地方如果消费者成熟到一个地方，我们会去消费的购物中心大概就那么几座，在那个地方带着你的家人去消费，这个是很不错的地方。全国有几十个购物中心，现在都在养小猪，我们发现小猪，你也要去养小猪不要紧，但是你要发现这个小猪不会长大。建筑盖得怪里怪气，其实也是一个方式，但是你的建筑只能体现一次，如果你做得不好，人家来玩了第一次就不来了。

这个地方的老板是蛮有趣的，他是做实业出生的，要不要照着做，你们看着这个老板的银行帐户够不够，这个是给各位看一下。这个品牌是给各位看一下，你会发现在很多西式的餐厅，看起来不错，这东西好不好吃，或者是不是昆明的消费者愿意接受是另外一回事，但是你可以看到楼层的高度蛮高的。

这个也是我们在沿海城市的一个客户，他们除了本身是一个像是做所谓的杂货，你可以看他卖很多食品，但是他同时还有所谓的用餐区，如果有这样子的一个零售餐厅的时候，你会发现不管你在入门的地方，不管他生意好不好，你就感觉你的商场变得好高档，在昆明有没有这样子？你做打门头的时候花点心思。

  这个是老外卖茶，这个茶其实上面也是一些东南亚那方面，印度那方面的一些茶，但是他们的茶可以卖得很贵，漂漂亮亮的，这些都是我们可以学习，你身为业主，或者零售上，和你配合的一些零售上我们也搞一些这样子，漂漂亮亮的，其实你的整个构思没有很贵，但是你购物中心的档次会往上走，像那种几张很快的跟各位分享一下，这个是瑜珈，这家公司也是国外来的，但是短期不会来昆明，但是这个是什么趋势。越来越多的一些消费者他们对身体的健康其实是蛮重视的。

  胡港文：谢谢，虽然我不完全赞同你的说法，但是你帮我补充了一点地段不是一个单纯的词，以前的地段还有一些城市规划扩充，扩张带来的一些新的商业地段，另外非常感谢我们另外一个客户朋友，就是胡总，我的本家，柏丰集团营销副总胡斌，也是我们合作的一个项目，当时我讲的时候，我说未来我们应该放眼昆明跟东盟联系的一个门