郑州商业大厦成废楼 黄金地段商业楼缘何遇窘境?

来源 | 潇湘晨报

记者 | 张沁

东成大厦这栋商住楼建成已有20多年，有148户。东盛公司为该大厦前期物业。“当时小区环境越来越差，我们去外地学习考察发现，原来小区是可以自管的，经过大部分业主同意，我们就把物业清退自管。”东成大厦业委会主任谈俊说。

今年10月10日下午，谈俊收到长沙市中级人民法院判决书，东盛公司于判决生效之日起三十日内向东成业委会支付近48万元公共收益。

业委会

公共收益有一大笔钱，没有用于小区建设

今年10月11日，记者来到东成大厦，看到在1楼电梯旁张贴着“物业服务项目收支情况公示”，每笔款项的收支情况一目了然。“公示也是让业主们心里都能有数，知道有多少钱，也知道钱用在了哪儿。”谈俊表示，届时等原物业的钱返还到位后，将主要用于小区公共建设，“剩余的钱年底的时候给业主们发红包”。

2016年3月，第四届业委会将前期物业清退出去进行自管。谈俊介绍，约1年后，东成业委会发现，小区每年公共收益都有一大笔钱，“之前业主对公共收益从来不了解，不知道每年有多少钱，也不知道这个钱去了哪里”。等东成业委会再去找东盛公司时，对方称，“物业每年都是亏损状态”。

谈俊回忆，东盛公司形容他们举步维艰，“当时小区建设得很差，完全不知道他们把公共收益用到哪里去了”。

2017年底，东成业委会开始收集证据。该案代理人北京盈科（长沙）律师事务所周雁武律师介绍，调查发现，小区内5台电梯及1楼大厅小卖部所在区域均有原物业签订的租赁合同，2018年初，东成业委会提起诉讼，要求东盛公司返还这部分公共收益。“现在法院判决下来了，要求他们返还近48万元。”周雁武说。

法院

出租场地获益的款项须返还给业委会

长沙市中级人民法院一审认为，业主委员会作为业主大会的执行机构有权监督物业服务企业履行物业服务合同的情况，故东盛公司应将其管理东成大厦物业期间（2005年1月1日至2016年3月24日）所有公共收益公布。

法院认为，东成大厦负一楼大厅、电梯间、楼层墙壁显然均属全体业主共有部分，其利益亦属全体业主共享，东盛公司在既无法律依据亦无合同依据的情形下私自与他人签订协议出租并收取租金和使用费，其应将相关收益返还给东成业委会处理。故东盛公司应将其与他人所签合同出租场地共获益562500元返还给东成业委会。

二审中，东盛公司提出并未实际收到业委会主张返还的不当得利金额中的82849.7元，东成业委会予以认可，并明确82849.7元款项具体包括食品店场地费用29999.7元、宁波驰众公司三个电梯位置的广告场地费用36600元、合作合同约定费用16250元。东盛公司主张法院判令其应向东成业委会返还的562500元中的82849.7元款项，系实际由东成业委会自行收取，且业委会二审期间也明确认可东盛公司该项主张。法院认为，之前认定东盛公司应向东成大厦业委会返还82849.7元系认定事实有误，即东盛公司应向东成业委会返还金额为479650.3元。

东盛公司以东成大厦部分业委会成员同意，其享有公共部分收益用来补贴物业费不足为由，主张其应当享有公共部分一定比例的收益。审查后认为，东盛公司公共部分享有一定比例收益问题应属于业主大会决定事项，部分业委会成员无权自行决定将该项权益授予东盛公司，且事后也未取得业主大会追认，故东盛公司主张其应对案涉公共部分享有一定比例收益依据不足。

法院判决，东盛公司于判决生效之日起三十日内向长沙市芙蓉区东成大厦业主委员会公布其管理东成大厦期间（2005年1月1日至2016年3月24日）的公共收益账目；东盛公司于判决生效之日起三十日内向东成业委会支付479650.3元。