编者按：近一个时期以来，写字楼销售市场"中字头"大型企业集团公司争抢独栋写字楼的现象日渐显现。据了解，北三环沿线的北环国际中心、金澳国际、德胜国际、环贸中心二期等诸多入市或即将入市的商务写字楼项目，都将销售政策向这些能够"消化"

  独栋的客户倾斜，有的则干脆拒绝散户销售。而日前，北环国际中心联合搜狐、搜房、北京写字楼等网站及相关的市场调查机构，对奥运后、世博前跨国公司、大型国企以及新经济产业的不同法人群体组织了《大型公司办公选址问卷调查》活动，为期十天的问卷调查共收到148份有效问卷。根据问卷调查的数据综合分析，大型企业特别是具有创新能力和垄断优势的企业，在置业选址上对于交通便利、商务氛围浓厚且具有提升形象的地段尤为看重。在金融街、政务区、CBD、东西二环等办公物业趋向饱和的状况下，他们的目光也都不约而同地瞄准了北三环、北四环。

  据悉，国有资源垄断企业随着资源垄断和人民币增值，在国际贸易结算中，实现了资本积累的最大化，同时，国资委最近发出文件对中央企业的资产运营保值增值进行全面量化考核，是国企巨头购入可增值的资产以强势资本置业物业的主要动力。

  一、权力、政策、金融资源聚拢

  北三环马甸/德胜板块西临中关村高科技园区、北依马甸、亚奥商圈，南临金融街，东接国门商圈，若干成熟商业街区环绕周边，往来人流巨大。西北科技教育产业，东南商贸旅游产业，西南金融产业、东北体育文化产业，为区域商务发展提供了基础和需求。作为北三环联接四大板块的重要交通枢纽，近年来建设完备的环线、快速联接线、城市地下轨道交通、城郊高速路交叉点等市政交通设施，在马甸/德胜周边形成四通八达的交通网络，去CBD、中关村、金融街、亚奥运村均可享受没有红灯的交通路线，为繁忙的商务活动提供最佳平台，大大节约企业的时间成本和经营成本。马甸/德胜地区的商务地产开发近三年才渐成气候，区域土地价值节节攀升，成为众多开发企业和商家的投资热土。

  和金融街金融企业扎堆、CBD跨国公司汇聚、中关村中小型创业公司云集不同，马甸/德胜区域的行业结构和客户资源有它自己的独特形态。能源（石化、电力、煤炭）、军工、科技、文化教育、影视发行、贸易、外地驻京企业、服务行业遍布周边。其中"军工"、中石化、华北电力、"七省驻京办事处"等众多掌握政策资源的权力部门分布在区域内，带动和吸引了数量众多的相关企业向德胜区域靠拢。北京理工大学、北京邮电学院、北京师范大学与北环国际中心选址仅咫尺之遥，为企业提供了源源不断的人力资源。同时，这一地区影视文化、科技文教、中高档家居品牌卖场、中介贸易等服务性行业发达成熟。

  马甸/德胜地处北二环、北三环中央，是北京市中心城市的黄金地带。其核心德胜科技园是西城区的重要科技中心，是中关村延伸城市核心区的唯一"特区"，政策区面积近6平方公里。园区内从事金融配套服务、金融科技研发、金融技术支持等领域的高新技术企业与科技中介机构的聚集态势逐步显现。中国工商银行电子服务中心已经在园区认购了一座独栋写字楼，中钞长城金融设备控制有限公司、普天信息技术研究院、北京新大亨通信科技有限公司等一批金融科技企业已入住园区另有众多金融机构也表达了入住意向。马甸/德胜周边写字楼的主要客户，近一年来增添了网络安全、数据服务、客户资料汇集等众多专业的金融配套企业。

  相对而言，近几年周边的商务地产产品却存在着供应量不足、形态和规模不匹配、以及市场适应度不强、供需不对位等问题，也给写字楼开发提供了最佳时机和空间。区域内在建和待建项目有近10个，总建筑面积接近100万平方米。

  二、交通新规划推动商务中心北移

  多年的自然集合使中关村、国贸、金融街相继形成北京的商务聚合区，但马甸/德胜/安贞商业区由于受历史影响，不够清晰的规划使其核心商务竞争力远不及其他几大商区而成为一块价值洼地。

  北京新一轮规划出台，北部中心区域再次成为"两轴两带多中心"规划的重心，进而也成为新一轮规划下最被看好的区域，近年吸引了大量建设投资目光，资本源源流入这块价值洼地。新经济时代的推动，使北部中心区获得了来自规划重心、奥运经济、中轴环线等诸多有利条件，处于各大商圈围合下的北部中心区已显露出综合核心商务区的清晰定位。

  马甸/德胜地区是北三环重要的交通枢纽，经过上一轮规划建设，已经有了很好的商务氛围和基础，而且周边有几个城市公园相围合，地理位置和景观环境得天独厚。但马甸也有其缺憾和不足，主要是缺乏像国贸、燕莎、城乡贸易中心这样的大型建筑综合体，北京最早规划的京都商业中心由于种种历史原因，规划中的11个楼座只完成了8个，周边的建筑群体整体开发不协调，地面和地下交通的规划和建设不得落实。近年来由于北四环附近奥运板块的强劲带动，城市重心向北延伸的条件已成熟完善，但商务集合效应尚不充足。如今北三环，北四环沿线商务写字楼突然放量，由于性价比高，很受市场欢迎，但真正做得比较成功的，还是交通条件好，且商务配置比较齐全的马甸/德胜商圈的项目。

  北京北三环、北四环是商务地产发展的重点，也是京城商务办公发展的重要区域。目前此区域的商务写字楼由于房价仅在每平方米16000元至20000元左右，潜在消费市场是十分庞大和极具吸引力的。北京市的轨道交通规划将使城市居住重心向北迁移，今后城区内的地皮将会在5年至10年间逐渐向商业用房倾斜。从整体格局看，北三环、北四环沿线将是未来北京商业价值最高的地方，而住宅业将以轨道交通为契机在城市郊区得到很大的发展。

  自申奥成功后，为了实现亚奥区域交通的便捷性，政府进一步加大投入力度，加快了亚奥板块城市道路交通等的基础设施建，目前亚奥地区的市政交通正在全面建设中，根据城市道路轨道交通的建设规划，地铁5号线已于2007年9月通车试运营，贯穿整个京北、京东的地铁10号线和沿中轴线直通安华桥的奥运支线将于2008年6月底投入运营。

  北三环中央交通枢纽所在的德胜/马甸地区，西接中关村、南连金融街、北望奥运村，东连国门经济带，是科技、金融、体育、商贸四大产业区的结合部，堪称城北四大板块的中心地带。业内人士指出，三条地下轨道交通的建成并使用，意义不仅在于打通了京北/京东之间的瓶颈，更是用三条"通衢大道"将这四大产业区连成一片，将给德胜/马甸区域带来更加便捷、高效的交通环境，调整了城市功能，使原有的马甸/德胜商圈更加成熟，对北三环德胜/马甸区域商务价值及便捷性提升有巨大支持作用，也将为亚奥地区的交通升级添加重量级砝码，区域内商业、写字楼、娱乐设施业呈现出急速上升之势、各项配套设施应运而生，形成一个良好的"场"，不断吸引新的资源来到这个区域，区域价值随之增长。

  三、国际金融中心规划如虎添翼

  以西城区德胜科技园和马甸交通枢纽为核心辐射的周边地区，将建设成为西城德胜科技园金融服务区，主要为金融街大型金融机构总部核心后台服务。马甸/德胜地处北二环、北三环中央，是北京市中心城市的黄金地带。其核心德胜科技园是西城区的重要科技中心，是中关村延伸城市核心区的唯一"特区"，政策区面积近6平方公里。园区内从事金融配套服务、金融科技研发、金融技术支持等领域的高新技术企业与科技中介机构的聚集态势逐步显现。区域内在建和待建项目有13个，总建筑面为100万平方米。中国工商银行电子服务中心已经在园区认购了一座独栋写字楼，中钞长城金融设备控制有限公司、普天信息技术研究院、北京新大亨通信科技有限公司等一批金融科技企业已入住园区另有众多金融机构也表达了入住意向。为促进园区的发展，西城区此前曾出台了降低商务成本的相关政策，即给予结果认定的、在园区内购买办公用房的企业500元/平米购房补贴等优惠。此外，园区完全享受中关村科技园的土地、税收等各项优惠政策。

  其实，由于历史的原因，大量为金融服务的下游企业早在这里聚集。马甸/德胜周边写字楼的主要客户，多为网络安全、数据服务、客户资料汇集等专业的金融配套企业。

  德胜/马甸板块临近金融街、中关村、奥体中心等高端功能区，相对周边地区具有较低的成本优势，"价值洼地"特征一直吸引着市场客户到这里投资或置业。在"国际金融中心"的指导意见没有出台之前，写字楼开发建设不很集中，都是房地产企业的单个项目。目前的地租和未来几年的房租都远远低于金融街、中关村和CBD，但交通优势又可以及时拉近与上述地区的距离。可以预见，随着国际金融中心的规划与建设，这个区域将主题更加集中，产品个性更加明显，当金融街、CBD、中关村的物业供应趋于饱和时，德胜/马甸的地产投资将掀起高潮。就商务价值而言，更是具有综合性、多样化，这是金融街、中关村、CBD等核心商圈所不能替代的。

  四、国企巨头争夺城市资源

  事实上，中国的城市资源也到了重新整合的时候了，一些有实力的开发商首先意识到了这一点。"当城市的资源得到整合利用时，城市资源将更为稀缺。现代社会要求提供一种快节奏、低成本、高效率的商务生存模式，拥有丰富的城市资源的城市核心区经过整合开发、周密规划，便成为理想的商务区。国内著名综合地产营运商首创置业首当其冲，在城市资源的整合开发中率先取得了成就：东三环新近建成的综合体北环国际中心，誓做北三环商务地标的北环国际中心等等，都显示了强大的城市资源综合开发能力。

  据介绍，悄然浮出水面的北京国际中心，是首创置业今年在北三环的重点开发项目。"北环国际中心" 由两栋99.9米写字楼及裙楼组成，总建筑面积约13万平方米，分为地上24层、地下4层，其中商业配套面积2万平方米，是典型的双子座商务建筑，也是北三环区域最高的写字楼建筑之一，据称，这个近13万平米体量，主体建筑高达百米的双子座建筑综合体的出场，不仅以其新的建筑高度和辉煌的气度打破了北三环的天际线，而且以其奥运地产的差异性和综合体建筑的多功能型使其成为北三环最具销售力的产品。

  对于"北环国际中心"的市场前景，开发商--北京阳光金都置业有限公司总经理沈华介绍说，随着地产市场竞争的加剧，房地产开发模式趋向于"宽泛"开发，即从单纯强调建筑功能转为向"综合形态功能"全面拓展，并更加注重区域发展价值及资源综合利用价值。"北环国际中心"是该地块众多楼盘中最后开发的公建写字楼，也是位置最佳，高度最高的标志性建筑，给市场带来很大期待。日后，随着"北环国际中心"的落成，他将和周边众多中高档楼盘一起，成为一个集酒店、写字楼、休闲娱乐、停车广场、购物中心、高档公寓为一体的现代商务综合体。

  北环国际中心开发商介绍说，选择整售策略，主要因为环线沿途体量适中、能满足大客户整栋购买的独栋写字楼特别稀缺，而众多国内、香港以及国外的买家对整栋购买北环国际中心都表示出极大的兴趣和热情。"这样做，是为了更好的迎合市场需求，更好地促成产品最佳长远价值的实现。"

  据业内分析人士认为，京城地产大鳄对城市资源的竞争，意味着在他们的影响力和产业品牌实力的保障下，京城城市资源将得到有效的整合，这包括城市建筑物理层面的进步以及对区域商务文化和风尚的影响。以北环国际中心为例，在整个开发过程中，在资本层面、产业层面，运营层面、技术层面都进行了全球化的资源整合。

责编：李菁