核心区域写字楼紧俏 促新兴商务区写字楼崛起
——专访排名前列太平戴维斯高级董事郑廷俊
2016年是中国“十三五”的开局之年，中国经济寻底回升的关键阶段，在互联网对传统行业的冲击和带动下，产业结构调整和创新模式的日新月异对写字楼经济也提出了新的挑战。
基于新的发展契机，上海环球港举办了一场“G5 见•行 影响力”高端商务论坛。此次论坛邀请了来自戴德梁行、仲量联行、排名前列太平戴维斯、高力国际、世邦魏理仕等全球房地产咨询五大行的高层管理、业界专家以及数十家媒体，共同探讨了在供需不断变化的新形势下，商业地产如何提升区域价值，形成板块共同成长的市场新格局。
此次论坛上，搜狐焦点作为受邀媒体，专访了排名前列太平戴维斯公司高级董事、商业楼宇部主管，注册经纪人郑廷俊先生，就2016年上海写字楼的市场发展做了详细分析。
2016上海写字楼市场平稳 供应量上升
眼下2016年已接近尾声，郑廷俊回顾，整个2016年的上海写字楼市场比较平稳，但上半年和下半年仍有一些区别。上半年，整个浦东地区的写字楼供应量偏紧，而随着下半年上海中心的入市，非常明显地缓解了浦东核心区写字楼的紧张供应量。浦西的写字楼市场，随着很多新物业的入市，供应量也都在逐渐释放，但核心区域的租金水平并未受到太大的冲击。
说到大家都很关心的房地产调控与写字楼市场的联系，郑廷俊认为两者之间并无太多关联，写字楼市场更多地是与国家的宏观经济挂钩。目前国家宏观经济处于下行趋势，同时随着上海各区写字楼供应量的上升，短期内租金上涨趋势肯定会有所缓解。但从长远来看，上海作为中国金融中心，很多国内外知名的金融公司或专业服务机构都看好其发展环境，写字楼的租金上涨值得期待。
多个新兴商务板块崛起 促写字楼市场多元发展
金融企业一向都是甲级写字楼租赁市场的特别主力。郑廷俊观察到，这几年很多上海金融企业在写字楼选址上发生了变化。一直以来，金融企业在选择写字楼时都会优先考虑浦东陆家嘴板块，作为上海的金融中心，陆家嘴经历了十多年的发展，具有非常强大的号召力。但近几年，随着陆家嘴地区供应量的减少，很多金融企业则选择了跨过黄浦江扎根浦西。而一些本地的金融公司，作为长期持有的自用物业，也会选择一些适合长远发展的、更优质的物业，例如同样是位于黄浦江畔的北外滩板块。
除了比较热门的北外滩板块，还有近几年大热的虹桥商务区、长风生态商务区等，这些新兴写字楼商务区的兴起，必然会对市中心写字楼市场产生冲击，而这种冲击，主要体现在企业客户流动上。同时，作为新增供应量的新兴板块写字楼的入市，将会影响到整个上海写字楼的整体租金水平。所以，郑廷俊认为，新兴板块的写字楼出现，从长远角度看，会让整个上海写字楼市场变得更加多元化、细分化，写字楼产品更加丰富化，写字楼发展更加合理化，让更多的租户能够根据自己的需求找到更加适合自己的写字楼载体和空间。
随着越来越多新兴商务区板块写字楼供应量的释放，未来几年或将出现“供大于求”的市场局面，所以写字楼项目更应将重点放在自身优化、更新换代上。地理位置靠近核心商务区，地铁交通发达，项目定位明确，建造品质较高，拥有专业运营团队等都将成为写字楼租户选择的重要因素。而地处中心城区静安、长宁、普陀三区结合处的上海环球港，以其优越的地理位置、便捷的交通和综合体的叠加效应，成为了高端商务办公领域关注的焦点。
数十年的楼市历经了无数次调控，但都不像今年疫情期间这样，影响大，范围广……几乎所有企业和个人都在默默评估这次疫情可能产生的经济损失，都希望疫情尽快结束。但为什么说特殊时期，是购房者难得的“窗口期”呢？
疫情影响下，房企短期内面临的挑战并不少，尤其是销售压力、现金流承压陡然剧增。面对困局，诸多开发商降价促销，急于回笼资金。而对于购房者来说，是一个难得的“窗口期”。
房地产营销手段多，比如恒大全国613个在售楼盘（含公寓和写字楼）开启75折特大优惠活动，个别楼盘还有叠加的折扣：如“2月直接75折”、“一次性付款93折”，综合起来较低6.55折！
除恒大外，不少开发商近期也上线了优惠促销活动。目前成都楼市包括恒大、龙湖、融创、万科、保利、新希望、花样年、蓝光等多家知名房企均推出了多项购房优惠权益，甚至有“60万较高购房优惠”。
不仅仅是降价促销，不少开发商推出了“无理由退房”举措，比如恒大成都88天无理由退房；花样年成都某楼盘的宣传海报上提出了“30天内无理由退房特权”；融创重庆19盘联动，推出至少60天，最多长达120天期限的无理由退房……
受疫情影响，诸多计划春节后入市蓄客的项目不得不推迟，很多新老楼盘将在一个时间节点“遭遇”，惨烈的竞争对购房者来说是一个购房的时机。
房地产行业是受本次新冠肺炎疫情防控影响较大的行业之一。目前全国绝大多数地区售楼处仍在关闭中。国家一定会出台政策，防止房地产行业拖经济增长的后腿，鼓励大家买房。地方政府可能出台更多优惠政策。这个时候，就是较好的购房时机。
例如，2月21日，河南省驻马店市率先降低了公积金贷款购买首套房的首付比例，包括将各县缴存职工的住房公积金较高贷款额度，由45万元提高到50万元，还将缴存职工首套房贷款较低首付比例由30%下调为20%，二套房贷款首付比例仍执行30%不变。
2月24日，据21世纪经济报道，浙商银行近日下发调整个人贷款通知，对非“限购”城市，各分支机构可根据当地“限购”“限贷”和监管政策情况，将非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的30%调降至20%。
前几天，央行出手直接官宣LPR下调！即1年期LPR为4.05%，5年期以上的为4.75%，正式降息！与1月20日相比，一年期下调了10个基点，五年期下调了5个基点。
依据较新的房贷政策，即LPR+基点。较新的LPR降了，则意味着房贷利率也将同步下降，购房者首套房月供压力将会减少。
受此次疫情的影响，企业和个人都会有或多或少的财富损失，收入减少、亏损甚至是破产都有可能，这对后续的大宗消费支出会带来一定的抑制作用。客户购买力下降，购房需求推迟半年甚至更久，别人观望时，正是买房的时机。
租房客将是购房的新军。在疫情的严控下，尤其对租客有了更多要求，比如工作证明，房东证明，房产证原件，甚至有外地租客不准进入小区等等现象出现，倒逼租房客购房。
此外，成都的公共医疗资源和医疗水平，在全国处于先进地位，将吸引更多三四线城市及其他省外客户。
而对于那些买房用于自住的购房者来说，当下入手永远是较佳购房时机。
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