北京出现商场变身写字楼新潮

  国际地产代理机构仲量联行数据显示，北京已成为全球写字楼租金最昂贵的城市之一，过去一年间北京写字楼租金大幅上涨80%以上，市场供不应求。

  北京写字楼租金市的上扬，使得写字楼销售和租赁两个市场异常火热。目前，位于北京的大钟寺中坤广场传出有意将其业态由商业调整为写字楼。业内分析认为，该物业的业态转变是商业转型的一种体现，更是受写字楼供不应求的现状影响。

  现象 写字楼市场火热，部分商场瞄准办公

  记者获悉，地处西直门黄金商圈的大钟寺中坤广场有意向将主要业态由商业调整为写字楼。“项目所处的西直门交通枢纽位置是一块宝藏，很多金融、科技行业有写字楼的需求，但苦于没有供应，我们希望通过调整，将稀缺的空间资源和市场需求对接上。”中坤集团总裁焦青确认，大钟寺中坤广场将进入大规模调整期，目标是将现有自持的4栋楼，近40万平米的物业，从零售业态为主调整为以办公楼业态为主，租售比例还未确定。

  据焦青介绍，本次大调整已计划了半年左右的时间，预计能在2014年左右完成。记者获悉，早在一年前，中坤商业团队为了减少网络购物等电商对商业运营的冲击，已引入数十家培训、教育类商铺替代服饰销售类商铺。

  据业内人士介绍，“商改住”、“住改商”现象屡见不鲜，但商业改办公的现象很少。同样地处黄金商圈的商场，意图向写字楼办公方向转型的还有位于东三环燕莎桥西北角的都汇天地。记者了解到，定位高端的都汇天地，从去年开始受到一线国际品牌销售下滑影响，运营处于亏损中，物业持有方平安集团旗下的平安银行由于急需大面积写字楼，双方一拍即合，从2013年初开始确定向写字楼方向调整，但目前还未调整完毕。

  目的 减轻运营压力，迅速回笼资金

  针对上述都汇天地购物中心、大钟寺中坤广场等自持经营性物业的新调整，业内专家认为，这主要是出于商场经营压力以及北京写字楼价格在市场高点两大因素。目前一般商场租金为4-5元/天/平米，而优质写字楼租金则突破10元/天/平米，调整后，经营方可迅速回笼资金。

  以持有时间最长的大钟寺中坤广场为例，全国工商联商业不动产专业委员会主任朱凌波认为，“中坤做调整很正常”。他表示，中坤一直是销售型开发商，而非中粮地产那类专注自持商业的运营商，而中坤广场十年来几起几落，对品牌的招商和运营也难免产生了一些影响，项目位于西直门地铁黄金位置，周边有写字楼的客户需求。

  焦青也坦言“这项目做得辛苦”。据其介绍，大钟寺中坤广场总投资近60亿元，四栋楼共43万平米的物业，中坤自持80%以上，先后经历了2003年开工建设遭遇SARS，2008年招商时恰逢奥运会、后期招商团队调整以及2012年底和中央空调供应商远大集团的“口水战”等挑战。而眼看着就要熬过商场培育期，进入稳定盈利阶段之时，又碰上了电商对传统商场的冲击，部分亏损的小商铺出现拖欠租金的现象，中坤为了补贴租户，也对租金进行了打折。

  “再不主动调整，大家一起过苦日子。”焦青称，亏损商铺有意借调整之机退出，在中坤传达出向写字楼转型的信号后，多家金融机构已积极接触，预计将来租金将轻松翻倍，而管理成本也随之降低，项目调整后可租可售，也会给公司带来较大的操作余地，形成双赢局面。

  挑战 物业调整要在政策、设计规范内

  虽然“钱景”可期，但业内也不乏质疑之声，办公业态和零售业态相比，大到土地性质、规划面积要求，小到外立面设计、室内空间划分等要求都截然不同，已经营业的商场想改为写字楼，将面临不小的挑战，耗时往往超过预期。

  中国商业地产联盟秘书长王永平透露，“商业改办公”首先得看当年拿地的土地性质是否包含办公用途，其次商业的公共空间较大，改成办公楼一定会填补楼板面积，重新分割空间，如果规划不允许新加面积，就会出现巨大的面积浪费，再次才是和租户谈判。

  而在具体空间的调整上，朱凌波表示，可能有零售物业统一“向下调整”，从顶层开始清理出办公面积，或将商家集中迁往一栋楼，完整清理出一栋楼做办公两种方式。

  记者了解到，以2013年初就开始调整的都汇天地为例，项目放弃了购物中心的定位，将高层空间清理出用于办公，而低层则加重写字楼的相关服务配套，包括增加餐饮、社交、休闲的消费场所等，目前调整仍未完成。

  业内人士表示，相较而言，大钟寺中坤广场的主动性更大，此前外界就一直质疑该广场从设计和定位上都“不像商业，像写字楼”，如今情势逆转，成为中坤改造的优势。“当年拿地的性质就包括了办公和金融，加上请的设计师不太懂商业，是按写字楼的硬件标准打造。”焦青笑言如今也算“误打误撞”。据介绍，具体的调整方案还在商讨中，大方向是将电商能替代的零售业态全面清理出，调整后，地下的B1、B2及地上1层将为商业空间，继续拓展教育培训类租客，并补充餐饮等写字楼服务业态。

  ■ 观察

  大钟寺中坤广场业态调整只是“个案”

  针对商场经营压力较大，而写字楼市场火爆，日后会不会出现更多商场转型的现象，业内专家认为上述物业转型只是“个案”，不会形成趋势。

  “北京正好赶上了急需写字楼的好时候，使这种转型有机会，但这个时间窗口不会太长。”王永平表示，从供需关系看，北京市场由于写字楼供应短缺，租金已处于历史位，企业负担沉重，租金增幅已出现回落，而丽泽金融商务区、通州、亦庄等地都规划有大批写字楼供应，都有望为北京的写字楼市场降温。

  朱凌波则表示商场和写字楼物业在设计规划之初就有巨大差别，个别业主出于运营压力“被动调整”，但位于优势地段、运营较好的自持商业不会轻易调整；一些散售出去的商业想整改也“有心无力”。

  此外，除了北京、上海两地的写字楼市场火热外，全国其他城市则面临写字楼供应过剩的风险，也不存在商场向写字楼物业转型的机会。

  “很多三线城市写字楼非常难卖，开发商更喜欢做散售型商铺。”北京世联房地产顾问商业营业部总监张喆表示，三四线城市大型综合体的开发趋势是加大“南北通透”的销售型产品比例。

老旧楼宇盼“蝶变”

中坤广场地处中关村科技园区，毗邻北三环西路，总建筑面积约40万平方米，纵观周边，环绕有中国政法大学、中国人民大学、北京交通大学、北京理工大学等学府，地理位置十分优越。

据了解，原项目为“大钟寺现代商城”，主营业态包括商场、写字楼等，于2008年投入使用，由于经营不善、管理混乱、债务纠纷等问题，存在建设不到位、配套设施不完善、部分产权散售等情况，严重影响周边秩序和区域形象，周边居民盼望尽快提质改造。

改造后

曾被称为“北京三环内最后一个新建大型城市综合体项目”，大钟寺中坤广场近年在艰难转型中。

大钟寺中坤广场于2004年底开工，2007年完成主体工程并宣布开街。尽管地理位置优越，但由于早期使用了售后回租的模式，小业主分散，管理困难。大钟寺中坤广场一度出现业主撤出、业主纠纷等问题，经营并不如意。

“腾笼换鸟”促转换

转机出现在2018年。海淀区加速存量老旧楼宇转型升级，中坤广场实施整体改造升级，计划将原有建筑升级为办公空间，改造成为发展高精尖创新产业的研发高地，实现业态腾笼换鸟。

2019年的1月18日，作为北京市60项重大工程之一，大钟寺中坤广场成功重组。作为北京市海淀区商业地标项目，民营企业大钟寺中坤广场重组是全国首例由政府、产投方、资金方、产权方、各债权债务作为优势互补的多单元主体聚合。

资料图，区域原状

项目作为老旧楼宇更新改造，更多的关注放在了空间改造利用与海淀区产业定位整合度上，并注重对周边区域公共服务功能的织补以及与周边资源的功能融合。更新在2020年启动实施，在楼宇改造的同时新建地铁一体化下沉广场，与地铁12号线、13号线换乘通道相连，开展地上地下空间融合改造，向周边居民提供科技体验和生活便利，区域环境进一步得到提升，实现功能叠加。

目前，部分楼宇已改造完成。城市更新项目的实施为区域发展带来全新活力的同时，也为加快建设北京国际科技创新中心核心区提供了充沛动能。突出新发展理念、突出公共属性、突出产业承载，随着中坤广场城市更新项目按下“快进键”、跑出“加速度”，这片区域即将焕发出新的生机。

目前，部分楼宇已改造完成。城市更新项目的实施为区域发展带来全新活力的同时，也 为加快建设北京国际科技创新中心核心区提供了充沛动能。

随着中坤广场城市更新项目