2018年进入市场寻求买家、2021年被收购，这栋位于清华科技园内写字楼被收购的过程，并不简单。

作者：程璐洋 封图：图虫创意

导读

壹 || 高和资本表示，收购后，将对启迪科技大厦D座进行重新定位，改造机电设备和公共空间，不涉及外立面和建筑更新，调整商业配套，进一步提升楼内租户质量、租金水平和资产价值。贰 || 历史上, 启迪科技大厦由启迪集团开发，D座写字楼被一家民营企业收购，后更名火炬大厦。2015年，这栋写字楼曾流向市场，被阳光保险接手，目前，阳光保险的LOGO仍放置在D座外立面。叁 || 在压力最大的疫情期间，由于短视频、在线教育等行业的火热，集中在中关村和上地区域的字节跳动、滴滴、好未来、作业帮、贝壳、快手等公司，都在逆势扩张，使得中关村的写字楼项目尤为“能打”。

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一栋位于北京市中关村核心区域的写字楼终于被转卖。

3月初，首开股份发布公告称，将为北京首茂丰和企业管理有限公司13.5亿元的并购贷款提供担保，根据40%的出资比例，公司将提供不超过5.4亿元连带责任担保。

这则公告背后，是高和资本，联合首开和金茂，收购了位于北京中关村核心区域的一栋写字楼资产——清华科技园内的启迪科技大厦D座。

收购改造

启迪科技大厦位于清华科技园内，为甲级写字楼，距离清华大学不到两公里，对面就是知名的华清嘉园小区。大厦总建筑面积18.9万平方米，由A、B、C、D四栋各达110米的等量立方体建筑组成。

D座写字楼地上共25层，地下3层，建筑面积46330平方米，目前多层出租给搜狗科技使用。

这样一栋位于中关村核心区域的资产，目前底商为Ricci餐厅、全聚德和小龙坎火锅等餐饮。

高和资本表示，收购后，将对启迪科技大厦D座进行重新定位，改造机电设备和公共空间，不涉及外立面和建筑更新，调整商业配套，进一步提升楼内租户质量、租金水平和资产价值。

首开的公告显示，将在条件具备时选择整售或资产证券化等方式退出。

公告还显示，这次收购交易由高和资本、首开和金茂组建的规模为12亿元的火炬基金完成。该基金中，高和资本出资1.2亿元、持股10%，北京首开出资4.8亿元、持股40%，中化金茂出资6亿元、持股50%，均为有限合伙人。

火炬基金设立目的，为收购北京火炬创新科技发展有限公司100%股权，收购完成后，火炬基金对火炬公司持有的北京市海淀区中关村东路1号院8号楼启迪科技大厦D座开展经营活动。

该基金由高和资本任基金管理人。在启迪科技大厦D座后续的经营中，建筑更新部分由首开负责，高和资本负责后续的运营提升。

三轮尽调

这栋写字楼被收购的过程，并不简单。

历史上, 启迪科技大厦由启迪集团开发，D座写字楼被一家民营企业收购，后更名火炬大厦。2015年，这栋写字楼曾流向市场，被阳光保险接手，目前，阳光保险的LOGO仍放置在D座外立面。

2018年，启迪科技大厦D座再次进入市场，寻求买家。

多位从业者告诉经济观察报，2018年以来，这栋资产吸引了10余家意向买家，多为外资，包括新加坡政府投资公司GIC等机构。但由于2019年底的疫情影响，外资买家对中国资产评估更加谨慎，加之国际出入境不便的影响，很多外资买家的动作更加审慎。

最终，火炬基金以20多亿元的价格收购。

整个收购过程，高和资本的团队光是尽职调查就做了三次，有参与者称整个过程“跌宕起伏、峰回路转，终于瓜熟蒂落”。

2019年初，啟城投资与颢腾投资等机构斥资57.2亿元，战略性收购位于北京市中关村核心区的地标性建筑鼎好大厦项目，是截至目前北京大体量的商业地产外资收购项目之一。

核心物业的收购背后，藏着城市更新的巨大赛道。

城市更新是数万亿的赛道，苏鑫早在多年前就对经济观察报表示。成立于2009年的高和资本，专注于中国城市更新与不动产证券化，其在商业不动产领域总投资超过420亿元，并完成不动产证券化产品（包括CMBS和类REITs）约240亿元。

现在，窗口期已经撕开。

图片来源 @视觉中国

钛媒体注：本文来源于微信公众号CV 智识（ID：CVAI2019）作者：张雪，编辑：张丽娟。本文首发腾讯科技，钛媒体经授权发布。

核子重如牛，对撞生新态。

这一 " 对撞牛 " 的雕塑不仅是清华科技园的地标，也象征着五道口作为宇宙中心的创新与活力。

1994 年清华科技园项目正式启动，2000 年华清嘉园建成，2004 年东升大厦落成、搜狐网络大厦落牌，2016 年中关村智造大街开街 ……

在这个北京唯一敢叫 " 宇宙中心 " 的地方，谷歌、网易、威盛中国芯，以及之后众多创新的企业，凭借自己的一己之力，撞出了一个全新的宇宙出来。

寸土寸金的宇宙中心成就了谁

25 年前，清华科技园正式落成，第一批学生企业家成立首批入驻者。此后，在清华科技园的入驻企业中，大部分是清华学子或者与清华渊源不小的青年创业者。

清华科技园，图片来源 @视觉中国

清华科技园的 " 第一任董事长 " 孙继铭在接受《清华人》采访时表示，在参照国外硅谷等成熟科技园的模式之后，根据清华的特点、技术和人才方面的优势，清华科技园最后定位于三项：第一是技术创新，第二是高科技企业的孵化，第三是创新型技术和管理人才的培养。

以中文在线为例，其在这里起家，是第一批入园企业。中文在线创始人童之磊曾提及，" 当时互联网创业浪潮很火，我们毕业就有创业的激情，正好与清华科技园开源的时机想契合，自然而然就选择了这里，到目前为止（2014 年），清华科技园一直都是中文在线的股东。"

除此之外，另一家企业数码视讯落户清华创业园，则是因为师恩；而清华创业园从最初对数码视讯的风险投资到一路为企业招聘人才输血，也为这家企业的发展遮风避雨。

数码视讯创始人王万春曾在采访中谈到一个令人深刻的细节，他说，" 在创业之初，为了第一笔订单，只有 10 人的寒酸公司只好借用清华创业园主任办公室来接待考察客户。"

同样，一个在清华科技园创业两次的清华学子——光速视觉创始人邱虹云，在谈及两次创业都选在清华科技园的原因时表示，第一次创业是在老师的帮助下，进入了科技园，而第二次则是自己主动选择这里，可能是因为地缘关系，这里离清华很近，似乎也传承了清华的精神，有着清华的氛围。

据悉，在邱虹云创办第一家光速视觉的过程中，从企业注册到项目申请，都是清华科技园提供的系统服务。值得一提的是，2011 年，北京市科委开放了一批课题，科技园的相关负责人直接找到了光速视觉，并帮他们顺利拿到了为期一年经费 80 万的项目。

搜狐网络大厦，图片来源 @视觉中国

当然，提到清华科技园，不得不提的就是搜狐网络大厦。但是，即使清华科技园上大大的挂着 " 搜狐网络大厦 " 的牌子，但是在这写字楼里的大部分人还是会跟出租车司机说 " 师傅，麻烦停在搜狗大厦 "。

诚然，在这里不难发现，在搜狐近几年的产品矩阵——房产、畅游股权、搜索、门户和视频中，除了其成功孵化的搜狗业务在增长外，其他领域的市场地位不升反降，甚至搜狗在某种程度上已经超越了搜狐本身。

搜狐网络大厦地址位于清华大学东门正南 300 米，占据清华科技园东南金角银边之地，属中关村写字楼商务圈，雄踞在上风上水上海淀的五道口，东面与总部位于泰国的著名连锁超市易初莲花隔街相望，

俗话说，主业做得好，不如买楼买得早。这句话在搜狐身上尤其适用。虽说当时那个互联网 " 不差钱 " 的时代，买个楼保值不是什么新鲜事，但像搜狐这样市值惨跌、办公楼几乎成为最值钱资产的企业却也很少见。

据可查资料，2006 年，搜狐动用当时 30% 的现金储备，购买位于五道口核心地段的北京威新国际大厦部分物业（现为搜狐网络大厦），连同大厦的命名权及 10 个停车位，涉及金额共 2.77 亿美元。据业内人士估计，如今这栋楼价格在 34 亿元（5 亿美元）左右。

后来的事实证明，在互联网企业早期的烧钱时代，张朝阳动用巨额资金买楼保值非常明智，因为这些大楼已经成为了搜狐这个没落贵族最值钱的资产。

近几年，唱衰搜狐的声音屡禁不止，" 搜狐已现负增长，最值钱的就是搜狐大楼了 …" 等声音一直存在。数据显示，2018 年，搜狐全年收入 18.8 亿美元，亏损 2.37 亿美元，而今总市值只剩下 8.3 亿美元。

迎来送往的宇宙中心又送走了谁

当然，在那个互联网企业呼风唤雨的时代，不得不提的就是谷歌。

据了解，在 2006 年入驻清华科技园科建大厦以前，谷歌中国曾在建国门外的新华保险大厦短暂工作过，当年 9 月 4 日，谷歌中国宣布了启用占地 1.4 万平方米的科建大厦，正式入驻中关村，并在这里度过了风云际会的十年。

科建大厦总共 10 层，可容纳上千人同时办公，内部装修风格也是沿袭 " 谷歌范 "。一层有知名的 " 谷歌食堂 "，其余楼层则分设了 " 休息室 "、" 咖啡吧 " 和 " 健身房 "，每层还设有按摩椅，以及不间断供应的零食和水果。

在科建大厦最顶部，还保留有 "Google 中国 - 谷歌 " 字样的 LOGO 牌，但仍为 2015 年前的旧字样。

据报道，一个细节是，在 2015 年 Google 的 LOGO 更换新字样后，官方并没有对中国区的主 LOGO 牌一并进行更换，在一楼大厅门外的地标上，刷新后的 LOGO 也只有 "Google"，而不再有 " 中国 " 和 " 谷歌 " 字样。

据当时谷歌中国内部人士透露，在谷歌搜索服务退出大陆地区后，科建大厦始终保有上百人规模的研发工程师团队和销售团队，但比起搜索服务退出之前，员工和团队规模减少了很多。

现在谷歌中国北京总部新址紧邻北四环，比科建大厦更靠南，但就直线距离来讲，两个地址仅仅相隔 1 公里。值得注意的是，谷歌中国北京总部新址——融科资讯大厦，谷歌中国只租用了 3-4 层，办公区小了不少。

也有前谷歌中国的研发工程师笑称，此举是为了告别 " 过去 " ——毕竟在科建大厦，十年里发生了太多可以被载入史册的事，并且都相对沉重，可能也是希望换个新地方换得新气象。

但 Google 中国官方给出的理由是希望有更宽敞的办公室和更加时尚的装修。所以，至 2016 年，谷歌结束了在清华科技园的十年之旅，并在中国开始走下了神坛。

北京有句老话叫 " 上风上水 "，北京城的北面气象万千，历来被认为是风水宝地。除了高校云集，众多互联网高科技公司都不约而同地将公司定在了五道口。

网易 CEO 丁磊曾表示：" 人是网易最宝贵的财富。这里的’人’，包括网易员工，也包括用户。正因为我们立足于’人’、服务于‘人’，为员工提供这样的家园式的服务，我们希望网易人能有尊严地在这里工作，在这里创造属于自己的新生活。"

在 2015 年底，网易建设的北京研发中心占据了北京中关村软件园将近 150 亩的办公园区。

据了解，新园区办公室为网易集团自建，办公条件十分优越，为网易北京所有员工提供一站式全配套办公服务。

而网易搬迁新园区，曾被视为网易一个新的起点。网易甚至还表示将继续利用最先进的互联网技术，加强人与人之间信息的交流和共享，实现 " 网聚人的力量 "。

图片来源 @视觉中国

与谷歌和网易稍有不同，快手搬入和搬出清华科技园更像是一场寻梦之旅。

早在创业初期，快手员工是在华清嘉园一套三居室中忙碌办公的，不过，仅仅一年时间后的 2015 年，快手便搬入了 " 新家 "。

据媒体报道，程一笑和妻子女儿一家租住在海淀区五道口华清嘉园小区的一套民房里。而快手另一位主要创始人、CEO 宿华也住在同一个小区。两人经常下班后一起吃碗螺蛳粉，八九点钟结伴步行回家。

很早之前，搬到 " 宇宙中心 " 办公曾是程一笑心中的梦想，显然，这个梦想如今已经成为了现实，而且随着公司规模的不断扩大，快手员工分散在了四个写字楼。

其中一栋写字楼就是清华科技园启迪科技大厦 D 座，因为楼顶矗立着快手巨大的橙红色 LOGO，这里曾一度成为快手网友的朝圣之地，许多网友来北京旅游，会站在 LOGO 下录一段视频传到快手上。

而关于这个 LOGO，最开始宿华和程一笑并没能达成共识，后来两个理工男是通过数学计算的方式来说服彼此。

他们计算了，每天会有多少人经过五道口，并以这个人数为基数计算广告的曝光费用，费用结果高于广告位的租金，就租下来，反之放弃。

最后的结果一目了然，LOGO 竖立在了五道口科技大厦 D 座楼顶。

不过遗憾的是，快手在这里驻扎的时间并不长。早 2018 年底，快手便搬到了位于西二旗的联想北研园区，关于快手易址的原因，坊间有传闻称是快手业绩下降，清华科技园租金较高，但是不知道这块快手的 LOGO 花费了多少钱。

CV 智识在跟 D 座前台交流时，问为什么快手都搬走了，LOGO 还在对大众造成误解，前台回应称，快手虽然搬走了，但是 LOGO 的合同还没到期，这都是提前签订的，也算是快手在这投的广告吧。

悄悄变成 "AI 公司聚焦地 "？

在清华五道口这个地方，虽然有没落贵族搜狐，但也有成长的 AI 新贵，他们的办公区正在五道口附近的写字楼里，悄然扩张，他们虽然错过了这个地方的房地产红利，但却牢牢抓住了人工智能大势。

他们就是五道口的两家人工智能不同领域的独角兽企业——商汤科技和 Momenta。

如果你在清华附近的写字楼里闲逛，那么大概五座楼里，有三座中的部分楼层都有商汤科技的办公室。

据了解，这家中国明星 AI 企业在清华科技园期间经历了 B 轮、C 轮及 C+ 轮融资，成为全球估值最高的 AI 独角兽企业之一。

商汤科技的成长速度到底有多快呢？一位商汤科技员工分享称，"2014 年，我刚入职商汤的时候，公司才只有 60 人，但是到我转正的时候，商汤已经有 800 名员工了，到 2018 年，商汤已经成长为 2000 多人的独角兽公司了。"

也正是公司规模的不断扩张，员工人数的不断增长，使得商汤在科技园的办公区遍布了各个大楼。而选址原因也与其他清华科技园的创业企业并无二致，商汤科技的创始团队部分成员以及很多员工都毕业于清华大学。

在合作方面，早在 2017 年 6 月 30 日，商汤科技与清华大学深圳研究生院宣布共建 " 研究生联合培养基地 "。

当 CV 智识希望商汤分享一下在清华科技园发生的对于商汤来说，最为重要的一两件事情时。商汤给出的回答是，在清华科技园这个地方，商汤科技得到了很多的成长，同时也接待过马来西亚和新加坡两国总理的来访。

在今年 4 月 26 日，正在中国参加第二届 " 一带一路 " 国际合作高峰论坛的马来西亚总理马哈蒂尔 · 穆罕默德及代表团访问商汤科技北京办公室，体验商汤的原创人工智能技术。此前，在 2017 年 9 月 20 日，新加坡总理李显龙也曾访问商汤科技，体验领先的人脸识别等人工智能技术。

据了解，由于公司规模的不断扩大，商汤科技正在将陆续将办公区域扩展到其他办公地点，以保证业务的良性进展。

此外，在与清华科技园一街之隔的东升大厦里还有一家自动驾驶独角兽公司—— Momenta。

这家公司在 2016 年创始之初是在东升大厦 a 座四层的智优沃孵化器，而现在不仅在苏州有一栋大楼，在东升大厦也有多个办公区作为研发总部。

此前网上一直有一个传言称，Momenta 苏州大楼落成后，公司将全部迁入苏州。Momenta 方面回应 CV 智识称，苏州大楼只是承担了一部分产品落地的功能，Momenta 的研发团队和主要工作人员还是会继续留在北京，并且一直留在北京，支持公司基础算法的研发。

值得一提的是，Momenta 创始人曹旭东不仅是清华大学毕业生，此前还在商汤科技供职过。

当 CV 智识问及公司最初在这里选址的原因时，Momenta 表示，公司最开始就是在这里的孵化器里成长起来的，独立出来后，基于员工的熟悉度和创始人毕业于清华的背景，以及更为主要的人才的原因，就选择继续扎根清华附近。

Momenta 介绍道，现在来看，更为深层的选址原因在于这里是高校集中地，距离清华、北大、北邮、北航等名牌大学都只有十几分钟的步行路程，让应届生或在校生靠近自己熟悉的环境和校园。

同时，这里是科技大牛集聚之地，人才济济，对公司员工来说可以跟更牛的人一起共事，对一个技术驱动的公司来说，可以维持一个非常优秀的技术队伍。

所以选址在这里更是一个押注技术与人才的选择，而这种选择也决定了 Momenta 短期内不会从清华附近撤离。

特别需要指出的是，不管是商汤科技还是 Momenta，虽然公司成长速度非常快，但是却不是靠着加班堆出来的。同时也有知情人士进一步指出，这里的公司不攀比加班时间，真正较量的是公司拥有的专利数。

甚至被封为 AI 企业福地？

随着国家进入高质量发展的关键阶段，急需一批拥有核心技术、自主创新能力突出的创业企业支撑，五道口也出现了更多包括人工智能、新一代信息技术、生物健康、智能制造领域在内的 " 硬科技 " 企业。

启迪之星相关负责人介绍称，近几年，互联网企业受政策吸引和扎堆效应影响，纷纷搬至了北四环。慢慢地，以人工智能技术为主要驱动点的技术型创业公司，渐渐取代互联网公司成为了清华科技园一带的主角。

究其原因，很重要的一点是，清华校友在互联网时代优势没有在人工智能时代优势明显。

尤其是近几年，人们越来越认同人工智能、大数据、智能制造等会是决胜未来的关键，而这些也正是清华优势学科所覆盖的领域。

技术壁垒，也为清华系友创业再增竞争力。来自清华计算机系的创业者们在人工智能领域更是独领风骚：前有搜狗 CEO 王小川、百合网创始人慕言、田范江，后有小马智行的楼天城、旷视科技的唐文斌、印奇等。

除了他们，还有速感科技创始人陈震，阿丘科技创始人黄耀 …… 都是来自响当当的清华计算机系，夸张地说，他们一起占据了国内人工智能领域的半壁江山。

清华科技园相关管理部门负责人介绍称，清华科技园对入驻企业的要求非常高，现在企业入驻清华科技园是需要排队的，一般需要排一个月左右，有时甚至需要更久。

虽然清华科技园的租金并不便宜，准入门槛相当高，但是这丝毫没有影响企业入驻的积极性。反而，作为企业管理的初学者，他们认为能够把 " 家 " 安在清华科技园，是幸运的，并为此感到自豪。

因为在大部分创业者看来，清华科技园更像是他们离开清华大学后，迈进的另一所学校。在这所特殊的 " 学校 "，不仅能够找到政府资源、金融支持，更能让他们学到所以的企业管理技能。

此外，在清华科技园大厦办公区不起眼的办公室中，藏着许多关乎科技发展、公司重要决定的高光时刻，所以这里被奉为 AI 创业公司的福地。

在一些公司看来，搬到清华科技园办公，能够更快的帮助企业赢得客户的信任。

一位不愿具名的受访者透露，他们公司的创始人并不是清华学子，但是却在公司成立不久后，想尽办法动用人脉关系搬入了清华科技园，而这背后的原因很简单，就是这里位置更好，能够给客户留下好印象。

" 那搬过来之后，业绩有明显增长吗？"CV 智识追问道。该受访者指出，因为这个地方在清华大学的东门附近，有地利优势。给人的印象比较好。主动找上门的客户明显比原来的办公地点要多。

" 当然，本质上是产品有特色，风水这样其他的都是辅助。但搬到这里以后确实多了一些主动找上门来的大客户。" 受访者进一步补充道。

除了能给企业带来品牌背书外，清华大学作为国内最著名高校之一 , 其总体实力，尤其是在工科方面及其雄厚 , 清华的科研水平带给了周边企业更多的支撑。

" 这里的人才、资本、资源的大环境，是国内其他地方很难比的。" 一位初创公司发言人说。而这些在企业选择办公地点的时候，这是一个重要考虑因素，对于 AI 创业公司其中的意义更是不言而喻。

举例来讲，得意音通是语音识别领域的初创公司，他们大部分高管都是清华毕业生，主营业务也与清华大学的研发具有密切的产学研合作关系。

一方面是清华大学知识产权入股企业，另一方面与清华大学建立有联合实验室，而这就决定了得意音通为了进一步的发展需要在清华大学周围选址，并保持与清华大学密切的合作关系。

结语

此前，曾有一篇校内网的日志，洋洋洒洒写了数千字，就是为了论证五道口成为宇宙中心是人民的选择，历史的必然。

现如今看来，宇宙中心的选择，确实见证了科技创新的历史，从互联网到移动互联网，又到如今的人工智能等众多创新企业，都在这里留下了难忘的瞬间。

随着人工智能技术不断地成为各项创新的基础性支持技术、赋能各行各业，或许，五道口切切实实会变成科技创新的宇宙朝圣之地。