百子湾借力CBD升级 交通完善促区域升值

 百子湾区位

  7月初CBD核心区完成了最后一批“黄金地块”出让，国内金融、保险龙头企业入住已成定局。未来随着东扩建设的推进，CBD的升级步伐已经开始。百子湾区域位于北京东四环外，处于通惠河与广渠路之间。与 CBD区域通过四惠桥成中心对称关系，可通过广渠路－东三环和东四环到达CBD。

  百子湾区域作为紧邻CBD的新生居住区，虽不在CBD东扩区腹地，却是最能享受CBD升级后商务价值的居住板块。CBD的势力除了向东扩展以外，穿越CBD的东三环也使东三环沿线成为了泛CBD地区，近年来开发量很大，价格也不断攀升。

 百子湾与CBD之间的通惠河

  
 CBD东扩区位于百子湾正北

  同时，随着广渠路二期和地铁7号线的建设，困扰百子湾已久的交通问题也将得到极大改善。此外，包括2年前中化方兴广渠路地王项目的出炉，这里的商业配套也将恍然一新。未来该板块居住价值将进一步提高。

  交通 公交地铁交错 广渠路拓宽更给力

  百子湾区域横跨东四环，南北交通以西大望路和东四环为主，东西交通干道为百子湾路、广渠路，再向外围扩展还有南磨房路和正在修建的通惠河北路。虽然从交通的直线距离上看，百子湾区域与CBD的联系都还算方便，但百子湾地区有通惠河以及汇集到北京东站的众多铁道干线，使本区域与北部有了更多的阻隔，一直成为被遗忘的角落。

 目前百子湾主干道为东四环

  百子湾区域所依赖的道路纵向有东四环，横向有广渠路，但一直以来路况都较差。广渠路的拓宽计划已经列入朝阳区的规划，并于今年内会动工。这对百子湾区域来说是一大利好。广渠路拓宽成为快速路后，能为区域注入很大的活力。

 广渠路拓宽工程与7号线将成为百子湾交通动脉

  这种情况在今后一两年内应该会有所改善。广渠路将要改造扩宽成城市快速路，今年内就会动工。有消息称北京东站也会搬迁。这样会使得百子湾区域与CBD的联系更加便捷和通畅。

 广渠路二期将与2012年通车

  目前百子湾区域有11路、31路、952路等公交车，同时与地铁1号线、八通线，轻轨10号线相去不远，建设中轻轨7号线更是设有百子湾站。伴随广渠路的拓宽，未来这一区域交通将得到很大提升。

  配套 生活配套一应俱全 商业氛围较浓

  作为近年来兴起的居住聚集区，百子湾仍保留着些许“城乡结合部”的味道。区域最东部道路狭窄，有较多遗留民居。不过目前区域内的经济适用房项目--百子湾一号，以及住宅大盘金都杭城 、后现代城 的底商也已逐渐成熟，社区居民的一般生活需要可以自给自足，而且金都杭城、沿海·赛洛城都是规划配套完善的社区。

 大成国际中心

  从东向西走，到达西大望路时就会有柳暗花明之感，随着高档住宅扎推于此，近两年配套设施日益完善，加上家乐福和百安居等大型商业的进驻，目前西大望路地区配套近乎完备，超市、餐饮、医院、学校、银行等场所一应俱全。

 区内拥有创意产业园区

  餐饮：永和大王、麦当劳、肯德基、赛百味、上岛咖啡、星巴克咖啡、意识咖啡、大连海鲜饺子城、潮福城酒楼、蜀国演义酒楼、广州海鲜酒楼、小肥羊火锅、重庆水煮鱼、鑫望宾馆、阿建火锅。

 区域内有大量批发商铺

  商业：家乐福、百安居、天客隆、京客隆、国美电器、大中电器、天地人精品市场。

 区域内及周边教育资源丰富

  学校：北京工业大学、首都经贸大学、清华工艺美院、龙潭中学、广渠门中学、第五十中、劲松二中、劲松四中、劲松职高：垂杨柳中心小学、三小、四小、劲松一小、四小、大望路小学、春宇幼儿园。

  医院：五洲女子医院、垂杨柳医院、口腔医院、双井医院、朝阳第二医院、恒安中医院、商务 承接CBD及东扩区辐射价值。

 社区配套商业仍在增加中

  CBD近两年的发展使得泛CBD区域房地产开发如火如荼。随着CBD规划后期大量办公的落成，CBD办公人群还会继续增加。而泛CBD地区的用地确是有限的，特别是东三环区域，可开发用地越来越少，CBD对其的辐射势必会向东延伸，百子湾地区的发展成熟也就指日可待了。

  楼盘扫描

  

  金茂府地位于大郊亭桥西北角，规划建筑面积约28万平米，地块位于成熟的居住区域，项目南侧为两广路及珠江帝景 北侧为后现代城 ，西侧则为别墅项目复地PEKING HOUSE。

  金茂府由于由于当年地块竞价过高，因此售价较高达到41000元/平方米，不适合初次置业，其次户型不齐全，都是200平米以上的大户型，适合高端人群置业选择。

  (首城国际中心)

 

  首城国际中心位于朝阳区广渠路36号(双井桥向东600米)，项目2011年8月4日再推新品，C区19、20号楼，产品为187平米四居，均价36200元/平米，一梯两户，共计112套；目前剩余少量房源。后期将陆续推出后续房源，户型面积为80-90平方米两居、小三居，价格待定。

  PeKing House首府(新天嘉园 

 

  PeKing House首府位于朝阳区西大望路甲20号院，现代城南1200米，目前350平米平层公寓在售，单价41000元/平方米，总价1500万，精装修，现房。

  .沿海赛洛城 (美利山)

  沿海赛洛城位于朝阳区东四环外800米百子湾东里，A2号楼2011年8月10日开盘。户型面积为241平米三居和352平米四居，270度大视角平层豪宅，项目均价28000元/平，较高29000元/平米。商业房源均价38800元/平米，总价197万起，精装修标准4000元/平米，2012年11月入住，40年产权，商水商电。

  (东恒时代)

  东恒盛世季位于朝阳区朝阳路西单商场(老华堂商场)西南侧，南距地铁1号线四惠站200米。二号院5号楼在售，为16-21层板楼，2个单元，2梯3户，户型面积为63、68平米一居，107平米两居，134、137平米三居和178平米四居，均价37500元/平米，总价236万起，现房，即买即住。

 

  华瀚国际位于朝阳区南磨房东四环窑洼湖公园旁(劲松桥往东)，由4栋21-25层板楼组成，目前B座在售。 B座为25层精装板楼，2梯3户，共计129套，户型面积为73平米一居、148平米两居、230-250平米四居，均价46000元/平方米，总价330万/套起，含5800元/平米精装修，现房，2011年5月入住。

  置业建议

  百子湾是朝阳区二手房租赁与买卖的热门区域，比邻东三环、东四环两条交通干线，距CBD商务区咫尺之遥。央视东迁后百子湾成为京东置业优选，更受到CBD东扩计划利好，交通便利，周边配套齐全，商业体、写字楼林立，新兴高档住宅小区众多。

  今年上半年，随着百子湾少有炙手可热的地块已经被内定给公务员盖楼的消息传出，该商圈的二手房价格似乎就没有再跌过。东四环钻石地段的区域附加价值也是众置业者最为看重的。以苹果社区 (论坛)为例，该区高质量的年轻楼盘抵抗住了今年密集的调控，就连最为严厉的二次调控也没有撼动这些楼盘的房价。

  百子湾区域新房源以高端豪宅为主，普通置业者可选择区域二手房源。包括金都杭城、百子湾一号等项目均为今年建成，因此房源与准新房相当，购买价值较高。

  区域内生活配套齐全，较为适合青年人和有学龄子女的改善性家庭。不过百子湾目前在环境上不尽如人意，原有厂区搬迁和改造正大兴土木。待这些项目开发后，区域面貌应该会有一个质的改变。