北京亮马水晶大厦一酒仙桥独栋，亮马水晶大厦 大厦位于北京核心区域，开发商自持，写字楼占地面积80000平米，独栋写字楼出租，总建筑面积47000平米，独栋物业出租，标准层面积1800平米，独栋办公室出租，开间面积95-1385平米，商圈成熟，配套齐全，标准层高3.3米总层数30层使用率70.2%,整层74.6%大厦交通便利距离地铁10分钟，交通便利！

项目名称：亮马水晶大厦一酒仙桥独栋

所属区位：东四环

所属商圈：酒仙桥商圈

租金报价：价格美丽

出租面积：100㎡-200㎡-300㎡-600㎡-1200㎡-2400㎡

装修状态：遗留装修

交      通：地铁14号线

付款方式：押三付三

起租年限：2年起租

装  免 期：面议

注册公司：可以注册

周边配套：商场，餐饮，娱乐，银行，酒店，洗衣店，图文打印，超市等

 

招商电话：13811119290，网站：www.landkun.cn

 

 

开发商，物业，租赁部，招商电话？

 

 亮马水晶大厦一酒仙桥独栋都有哪些企业入驻？

乔丽晶将台路6号 丽都大厦丽都花园 丽都广场 滨河花园 芳园南街风景线飘home皮革大厦 北京日本人学校 新港商场颐堤港 安徒生花园 小陈各庄 酒仙桥一街坊 酒仙桥三街坊 酒仙桥四街坊 酒仙桥五街坊 酒仙桥六街坊 酒仙桥八街坊 酒仙桥十街坊 酒仙桥十一街坊 酒仙桥十二街坊 东四环北路10号 瞰都嘉园驼房营 亮马桥路9号院 红霞路9号酒仙桥第二小学酒仙桥南路甲7号酒仙桥一中电子城小区 酒仙桥三街坊甲7号院1号 首信幼儿园酒仙桥南路9号 亮马水晶大厦酒仙桥南路4号院3号楼金泰利达写字楼驼房营村210号驼房营小学丽都壹号 驼房营路甲1号驼院艺术园区朝阳体校培训基地滨河一号雍家村 恒源财智中心酒仙桥一街坊6号华信医院将台西路芳园南里 嘉林路甲1号 嘉林花园酒仙桥路乙21号国宾大项目地处东三环亮马桥,紧邻使馆区,,周边豪宅林立;对望朝阳公园,南侧为亮马河,西侧为燕莎商圈,10,14号线双轨环绕,配套成熟,圈层优越。

发展大厦地处“第三使馆区”，也是北京最成熟的综合涉外商务区之一。周边还有1991年中信建成的京城大厦、1990年北京旅游公司和新加坡置业管理合作建成的亮马河大厦等楼，过去一度是最先进的写字楼。同时发展大厦 交通条件优越，道路交通有东三环主路、首都机场高速路，轨道交通方面临近地铁10号线亮马桥站A出口（150m）。

图表1：北京发展大厦位置图

图片来源：网络

北京发展大厦是 典型的90年代外资合作楼，过去曾经由首开、野村两家公司共同投资，有着中日合作的背景，1990年4月11日正式运营， 是北京市最早建成的国际化智能写字楼之一。2018年3月改制，成为首开股份独资子公司。

财务数据显示， 截至2022年9月30日，标的公司实现营收4924.45万元，净利润2306.05万元，拥有资产共计5.16亿元，所有者权益3.53亿元。

高力国际数据显示，三季度亮马桥周边写字楼平均租金水平为326.6元/平方米/月，假设发展大厦90%出租率水平，参考博瑞大厦资本化率5.01%， 粗略估算出项目NOI约为1.42亿元，项目估值约为28.41亿元，平均单价约为5.17万元/平方米。

图表2：项目相关指标首开频售资产，缓解现金流压力如此优质资产上架的背后， 足以看出首开股份对于现金流的渴望。

实际上，除了发展大厦， 今年8月份，首开股份还曾挂牌出售北京联宝公寓项目公司，而该公司经营的公寓位置也相当优越，处于北京东直门、燕莎及CBD商圈的黄金三角区核心地带，周围医疗、教育等配套齐全，挂牌底价为6.9亿元，按照首开股份持股比例，将至少获得4.24亿元资金。此外， 11月9日，首开股份还挂牌转让了北京天鸿集团烟台天鸿时代100%股权。粗略估计， 年内首开股份通过转让资产将至少获得30亿元的资金，今年下半年其频频挂牌资产，或意在回笼资金，缓解现金流压力。三季报显示，前三季度，首开股份营业收入约193.85亿元，同比下降55.87%；归属于上市公司股东的净利润为-5.7亿元，同比下降181.47%；经营活动产生的现金流量净额约42.43亿元，同比减少55.29%。公司持有货币资金约226.29亿元，应收账款3.32亿元，存货1682亿元，短期借款2000万元，一年内到期的非流动负债约102.03亿元。

另外，根据半年报数据显示，公司剔除预收账款后的资产负债率为72.18%，净负债率为145.21%，现金短债比为1.43倍。 首开已成为数不多踩中“三道红线”中两道红线的国企背景开发商。

在市场低迷，去化困难，三道红线的压力下，首开股份对于现金流的渴望可想而知。

底价再打7折，市场供过于求

根据睿和智库的估算，发展大厦估值为28.41亿元，平均单价水平5.17万元，而此次北交所挂牌转让底价却为20.4亿元，单价水平3.7万， 如果以该底价成交，相当于资产价值打了7折。而一个月前的博瑞大厦也是以七折价格成交， 核心区域的优质资产都要打折出售，反映出目前市场处于供过于求的状态。

从供给方来看，首开频频出手挂牌资产并不是个例，据世邦魏理仕发布的《2022年中国房地产市场展望》数据显示，2022年房企面临约3,500亿元债券到期，在债务及“三条红线”的达标压力之下， 2022年内资房企都在加快处置资产。

从需求方来看，目前，在市场上开发商、机构债权人 都在希望加速抛售资产实现快速变现时，买方却在观望。主要原因为： 一方面，2022年大宗交易的主力城市--北上广深疫情反复，加上经济下行的压力下，作为大宗交易主要资产类型的商办资产在运营数据上整体表现不佳，一定程度影响投资机构的出手，因为商办资产退出在3-5年之间，在商办市场低迷的情况下，要及时退出可能会承担更大的运营压力及风险。

图表3：北上广深前三季度写字楼净吸纳量

数据来源：高力国际

另一方面市场还未出清，从今年各地的土拍情况来看，参赛选手基本是央企及地方国企，民营企业报名甚少。从2022年前三季度房企拿地情况来看，排名前十的企业均为国央企。

未来房地产行业或将形成央国企或混合制房企占主导地位的格局，市场集中度将快速提升， 这个过程意味着一批中小房企将掉队，手中的存量资产将对资产价格带来进一步下降空间。

因此，卖方加速出售资产，买方谨慎试探，对待售项目的品质与价格保持高度警觉并进行细致甄别。所以 市场以买方为主导，资产打折情况或将持续。

结语

“卖卖卖”、“抄底”等声音，在今年下半年越来越多地被听到，地产行业似乎在不断下行，行业整体处于迷茫状态，但是睿和智库相信当下正处于黎明前的黑暗时刻，我们能做的就是在迷雾中寻找真知，在低谷中锤炼能力，在不确定中找到属于自己的长久确定性。

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