嘉兴长三角创新园的横空出世，着实为沉闷的房地产市场增添了一抹亮色。在这样一个非常年代如果继续漠视创新的力量，这一年的楼市就真地乏善可陈了。

  “最近5年，中国房地产的产品基本没有任何创新，甚至有所退步。”不止一位知名开发商如此感慨。

  嘉兴创新园，是北京科技园建设（集团）股份有限公司（以下简称“北科建”）推出的科技新城1号作品，也是其科技地产开发模式创新的探路先锋。北科建集团嘉兴创新园发展有限公司执行董事、总经理王勇的表态非常审慎：“作为责任国企，北科建立足于为推动国家自主创新发展战略作出应有贡献。单纯从房地产开发角度来看，嘉兴创新园还有很多需要不断提升不断改善的地方。”

  深度参与并见证了万达广场这一经典商业地产创新模式从起步走向的十年，自称“最初一点不懂科技地产”披荆斩棘一路走来的王勇，及其领衔的嘉兴团队，正在具体实施国际的科技地产开发理念与嘉兴的城市和产业发展的融合，已初见成效。但这仅仅是开端，无疑还要继续承受巨大压力，更需要不懈创新和探索。对时下在战略层面的创新相对沉寂的业界而言，这是一个值得关注的创新案例。

  北科建科技新城1号作品嘉兴亮相

  ■ 王超/文

  颠覆

  挑战房地产开发极限，创新科技地产开发模式，底气源于战略定位

  地处嘉兴秀洲新区的创新园项目现场，塔吊林立，施工车辆来来往往，忙而不乱。有的地块还在桩基阶段，有的地块已经进入正负零阶段，有的地块建筑已经在地面6层以上。这和在任何一个城市新区的场景似乎并无二致。

  但这种印象很快就被彻底颠覆。

  在嘉兴中山西路北侧可以感受到秀湖公园氤氲气息的地方，一幢以大面积玻璃和钢结构组装起来的、极富现代工业气息的通透建筑中庭，摆放着一个极富视觉冲击力的巨大沙盘，由此可以看到以秀湖公园为核心的秀洲新区整体规划。

  在嘉兴创新园1号地和2号地的45.74公顷土地上，规划总建筑面积约70万平方米。2号地是总建筑面积17.35万平方米的产业研发区，具体包括：5栋孵化器功能的办公建筑，近50栋体量跨度从450平方米~7000平方米的独栋办公建筑集群；1号地是地上总建筑面积53万平方米的商务功能区，具体包括：1栋区域地标性建筑，7万平方米的集中式商业，8栋级写字楼，6.5万平方米的五酒店，集独栋餐饮、休闲娱乐、高端城市会所等多种现代都市商务交往和时尚休闲娱乐功能于一体的3.5万平方米休闲广场，还有16万平方米的高端公寓。

  以上罗列足以表明，其产品品类之繁多，所涉足业态之丰富，在相近规模房地产项目中较为罕见。按照传统的现金流平衡理论，住宅在总建筑规模中的配比不过25%，加上休闲广场也不过27%，这种玩法足以整残一个中小开发商。要知道，擅长城市综合体开发的万达，6:4就已接近其单个项目中可销售产品与持有型物业配比的底线。

  另一个侧面更能反映嘉兴创新园的标异。

  创新园是浙江科技孵化城“一心八园”的组成部分，其它园区多是专业性园区，其投资商身后大多有庞大的产业集团或深厚的研发资源，如中节能、中国兵器、北航、上海交大、上海药谷等。惟有创新园，看上去似乎并没有明确彰显其产业定位，而作为国内头牌高科技园区———中关村的之一，其投资商北科建集团的产业资源和研发背景也远远没有其作为“科技地产排名前列集团”品牌的名头来得响亮。

  这是传说中的癫狂，还是尚未为业界所读懂的创新？

  “作为北科建集团科技地产的新一代产品，科技新城实际上有非常清晰的商业盈利模式。”王勇说：“根本在于，科技地产是一种全新的房地产开发模式。”

  北科建对“科技地产”有明确的定义：“是以创新型和成长型企业为客户，按照市场经济规律，运用房地产开发手段，通过专业化运营，实现高新科技产业聚集。”

  在科技地产开发过程中，城市不只是充当一个包括土地、客户甚至资金资源的提供者，还将是科技地产带来的产业价值创造的直接受益者之一。

  而无论是住宅地产开发，还是“以旅游商业名义，追逐住宅销售目标”的种种复合地产开发，显然都是以消费城市资源为出发点。

  创新城市，而不是消费城市。正是嘉兴创新园敢于挑战房地产开发极限，勇于创新科技地产开发模式的底气所在。

  根据商业战略管理大师迈克尔·波特对战略定位的分析方法，无论是基于产品和服务品类，还是基于客户需求，或者基于客户接触途径，在中国房地产市场上，科技地产具有典型的差异性竞争战略特征。

  这不是拍脑袋的成果。王勇说：“科技地产理念的由来，与北科建公司特质相关。”

  创新

  从中关村到长三角，从一级开发到二级开发，从科技园区到科技新城

  “当初谈这个项目的时候，当地政府最迫切的期望是成功移植中关村模式。”王勇说。

  北科建开发了中关村，中关村也成就了北科建。

  1999年6月，国函〔1999〕45号文件正式发布国务院关于加快中关村科技园区建设的批复，作为北京市政府成立的科技园区开发主体，北科建随即大量承担起中关村建设任务。

  此前一年，国发〔1998〕23号文件即《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》启动了住房商品化，开启了中国房地产市场的黄金时代。

  起初，北科建是从一级开发介入科技园区开发，其至今的十多年发展历程中的主要经营活动都围绕科技园区开发展开，这为后来的科技地产创新埋下了种子。

  10余年来，由北科建开发建设的城市功能区和科技园区规模高达十余平方公里，其中包括北京中关村西区、中关村软件园、中关村生命科学园、北京大兴生物医药基地等重要的城市功能区和高科技园区。

  这一历程使得北科建在科技资源、金融资源及科技园区配套服务资源方面的整合能力大为提升，形成独有的核心竞争优势。

  引进国际企业、创新型企业以及成长型企业的过程，也是北科建自我修炼的过程，时刻保持对国际的区域规划、科技园区和科技城产品等专业领域动态的关注，对科技园区内多种业态、多种产品，在开发和经营模式上不断创新和探索，逐渐形成了一套完整的科技地产开发理念和产品标准。

  在中关村的10余年摔打中，北科建对高科技企业的行为方式和集聚原理有了更深刻的理解，对这类企业及其员工关于工作和生活环境的要求有了更直观的认识。

  在中关村科技园区开发建设过程中形成的这些理解和认识，在北科建开发团队中逐渐积累并升华为价值体系。北科建相信已经触及中关村模式的真正核心。

  2008年，对北科建意义重大。签下嘉兴、无锡、青岛等项目，是其走出中关村、走出北京具有里程碑意义的重要节点。

  这一年，国际金融危机波及中国经济体，随后在4万亿元投资计划的刺激下，处于调整低潮期的房地产市场突然展现出“抄底”机会。早在1999年就获准从事房地产开发的北科建没有多余动作，近乎偏执地坚守科技地产之路。

  走出中关村，走出北京，北科建科技地产业务翻开了全新的一页。从此，从“一级开发为主，联动二级开发”完全转向“二级开发”，开发用地获取方式根本变化；从“政府主导，统一规划”发展为“政府主导，统一规划，市场化运作”，产品和商业模式也面临调整，专业型高科技园区与科技新城两种创新产品应运而生。

  2009年，北科建成立10周年之际，公开发布了科技地产的北科建版企业标准：“环境清新优美，配套功能完善，产业高度聚集，自主创新活跃”。同时明确提出科技地产升级产品———“科技新城”的开发理念：“以城带业、以业兴城、宜居宜业、和谐发展”。