望京为什么会成为北京第二CBD

中关村茶点部的“茶点出炉时刻表”，中关村茶点部成立之初主要为科学家、技术人员和外籍友人提供一个沟通、交流、休息的场所。

但创新其意义，基底便是“前浪死在沙滩上”。“两弹一星元勋”郭永怀妻子李佩先生留下过话：“不应忘记他们当年孜孜不倦、埋头书案的生活环境，使后代年轻人在高楼大厦群中看到师祖辈当年的艰苦朴素创业心境。”

祖师辈们的薪火，在中关村一直传递着。李佩先生高瞻远瞩，后代年轻人的创新发展，确实都是高楼大厦里的故事了。

01

然而，与印象中的稍有不同，从课题组通过企业工商数据所得出的创新产业聚落综合指数排行看。中关村与其“后花园”西二旗（因北京西北四环一带用地被大量高校占据，中关村企业的“退守”路线往往都直接“跳”向西二旗）一带，仅“屈居”第三。现今，从总榜-“北京分榜”看，名列前三的创新产业聚落分别是：

1、建国门-国贸-四惠带

2、酒仙桥-望京带

3、西二旗-中关村带

北京创新规模指数图

当然，先从我熟悉的角度，即集聚排名第三的“西二旗-中关村带”开始讲述。

与创新始终紧密结合且最为瞩目的产业，当属互联网行业。2005年，在深圳蓬勃发展的腾讯准备在北京施展拳脚：招人租地。两个肩负重任的的年轻人与当时的中关村管委会委员赵慕兰先行沟通，了解大略。一礼拜后，他们惊喜地告诉赵慕兰，腾讯已在中关村银科大厦落脚，还招募了300名员工，马上就能开干。

参考世界范围内成型的科技产业园的发展经验：被誉为“亚洲硅谷”的印度班加罗尔，其地缘范围内的印度科学学院是印度最为悠久的大学和研究所；有“台湾硅谷”美誉的新竹科学工业园，发展得益于周边两所“理工顶尖牛校”——台湾国立交通大学和台湾清华大学。结合银科大厦的地理位置，毗邻苏州街-北四环西路-中关村北大街-成府路-学院路一带，密集分布着北京大学、清华大学、中国人民大学、中科院、中国地质大学、北京航空航天大学、北京林业大学、北京科技大学、北京师范大学、北京邮电大学等国内顶尖高等学府。

这才是腾讯在一个礼拜内“马上就能开干”的根本原因。

中关村大街周边的高校和科研机构

再往前5年，2000年春天。中关村诞生的149家新公司里，就有50家在做互联网。其中便有在海淀桥旁诞生于北大资源宾馆的百度。同样是百度，2009年率先结束在中关村写字楼群里的“漂流”，入驻北五环外上地科技园的“搜索框”大楼。2014年，员工人数持续膨胀的百度继续“西进”3公里，占地约7万多平米的百度科技园在中关村软件园二期里落成。

而最近重蹈这一“覆辙”的，是盘踞于五道口“宇宙中心”黄金地段许久的快手。如果熟悉中关村-五道口的空间布局，你会发现依旧雄踞于此的却是“尾大不掉”的搜狐。为什么？因为搜狐早就把搜狐媒体大厦和搜狐网络大厦都买了下来。

截至2019年底，地处西二旗的中关村软件园内聚集了腾讯、百度、新浪、滴滴、科大讯飞等700多家国内外知名IT企业总部和全球研发中心，从业人员9.45万余人，总产值2870亿元。

1987年，以“两通两海”（即四通公司、信通公司、科海公司、京海公司）为代表的近百家科技企业聚集在自白石桥起沿白颐路（今中关村大街）向北至成府路和中关村路至海淀路一带、东至学院路，形成大写的英文字母“F”型地区，被人们称为“电子一条街”。

中关村科学城总面积约75平方公里，是中关村国家自主创新示范区核心区的核心。该区域集聚了清华、北大等27所国家重点高等院校、中科院等30多家研究所、25家国家工程技术研究中心、20余家国家工程研究中心和62家国家级重点实验室。汇集了联想集团、航天科技等高科技企业近8000余家，科技创新服务中介机构1000余家。

02

沿着写字楼的线索，直到2008年，望京才出现了第一座5A标准的写字楼——地处望京街8号的利星行广场。同时，三家世界500强企业，奔驰、微软、卡特彼勒总部入驻。

如果你对北京的地名如数家珍，有“望京之源”美誉的花家地，最初只是片花椒地，按照地名发展中“美好的谐音梗”的走向，“花椒地”遂成“花家地”；如同“中官坟”当时只是清朝太监的坟地（另一说是明朝开始太监庙宇和养老庄园集中地），最后也成了“中关村”一样。

2007年，曾经风光无限的外企摩托罗拉，从国贸大北窑，搬到望京，以投资1.6亿美元的摩托罗拉大厦作为中国新总部，这是当时望京第一座标志性的高档商务写字楼。

2011年，SOHO中国创始人潘石屹在望京SOHO落成时曾透露，“基本上在北京的移动互联网的大公司都集中在望京SOHO”。几年间，互联网企业就接棒了时代的薪火。

现在，鹤立望京的是阿里巴巴。2015-2016年间，阿里巴巴斥资16.8亿元购入望京绿地中心A座和坤泰嘉瑞中心。但他们“攻城掠地”的脚步从未停歇。2017年，阿里巴巴在紧邻前两座写字楼附近的金辉大厦租下2.6万平米办公面积。

和中关村一带写字楼遭遇的天花板（诸多写字楼属于国企）类似，望京地区往年发展痕迹中以住宅为主：望京最开始出名是因为地处偏远、价格便宜，引来了韩国人聚居。因此，整个区域能够租赁的大面积写字楼屈指可数。最直观的表现，就是现在望京地区没有整栋的甲级写字楼可供租赁。

而没有整栋甲级写字楼可供租赁的前提，是现今的酒仙桥-望京一带已被阿里巴巴、美团、360、陌陌、优酷、豆瓣等互联网龙头企业占据。

将目光投回阿里巴巴。2019年，阿里巴巴新园区选址中关村朝阳园北扩区，占地186亩，总建筑面积47万平方米，总投资64亿元，计划于2024年建成。离原有的“北京阿里大本营”绿地中心仅有一站地铁之隔。

此时提到的“中关村朝阳园”，要涉及2012年10月国务院《关于同意调整中关村国家自主示范区空间规模和布局的批复》。中关村示范区空间规模调整为488平方公里，形成“一区十六园”的发展格局。意即1988年5月，国务院批准《北京市新技术产业开发试验区暂行条例》（简称“十八条”）以中关村地区为中心，在海淀区划出一百平方公里左右的区域，建立外向型、开发型的新技术产业开发实验区在地理范围上的“跳跃式”扩大，与之伴随的是，是园区固有“保留节目”——税收返还，税收减免，土地优惠——的延续。在此意义下，中关村将不再是地理指标，而是变成了创新发展的符号。

望京：中关村朝阳园北区——2007年之后，海淀区的写字楼和土地资源已十分紧缺，当时山后地区的科技园区尚未建成，正好望京已经建成的一批写字楼处于大力招商阶段，更现代办公环境、更优惠的租金吸引了不少从海淀中关村过来的IT和互联网企业、高科技公司和跨国公司。

“中关村”遍布北京城：2009年3月13日，国务院《关于同意支持中关村科技园区建设国家自主创新示范区的批复》发布，明确中关村科技园区的新定位是国家自主创新示范区，目标是成为具有全球影响力的科技创新中心。

03

让我始终疑惑的“房间里的大象”，是“建国门-国贸-四惠”带在一个以创新发展为核的榜单上独占鳌头的局面。

在一般人的印象中，占据“建国门-国贸-四惠”一带的企业，简而言之，多围绕金融展开业务。评价创新通常以专利数作为标准。为解答心中的疑惑，我走访了在此地带工作的企业员工，某金融科技公司的CEO告诉我：“我这个小公司也在搞专利，但大多是购买。”

据此，更让人无法接近答案。

如果从统计口径中溯源，“创新”虽为牌面，但“综合”在于，榜单同时赋予了所在分析网格内的企业数量，创造的就业岗位、以及资本投入等多个维度权重。有可能是“金融科技”类公司的贡献，直接让“建国门-国贸-四惠”带最后翻盘成功。不过，囿于数据研究的粗略，真正要解答疑惑，还需后续发展。

从《北京城市总体规划（2016年-2035年）》强调的北京城市基本格局看，以长安街横贯线为主轴的“东西两轴”（西金融街、东国贸）“在全市经济活动中占有十分重要的地位”。之前提到的长安街东沿线“建国门-国贸-四惠”带，企业营业收入相对较高，且是金融聚集区。高端商务服务、资本服务、房地产等高端产业形成该地带经济生活主线。