五矿地产:在市场狂热时冷静,低位时出击

五矿地产：在市场狂热时冷静，低位时出击

3月21日，刚刚发布业绩后，在香港尖沙咀五矿大厦18层的办公室，我们再次见到了五矿地产董事长何剑波。这次，他带着财务总监邓英杰、高级经理林晓莉与我们做了长达一小时的交流。观点地产新媒体了解到，2018年，五矿地产经营业绩持续增长实现收入109.3亿港元，实现净利润约17.5亿港元，净利率由上年的12.1%升至16.1%，毛利率由上年的34.3%升至35.6%，每股基本盈利27.9港仙。过去几年来，五矿地产业绩提升显著，毛利润复合增长35%，核心利润复合增长57%，股东应占溢利复合增长50%，并在2018年达到了近几年来较好的水平。且2018全年派息8港仙/股，派息金额在过去几年来稳步提升，派息比例也提升至29%的水平，当前股息收益约5.3%。从采访中可以感觉出，相比起规模，作为央企的五矿地产更看重盈利能力和稳健经营。销售释放期将到来”据现场介绍，截至2018年末，五矿地产上市公司部分的土地储备为456万平米，以面积划分，一线城市占比9%，二线城市占比37%，三线城市占比31%，对应的货值近900亿元且69%的货值集中在一二线城市。投资买地方面，过去三年间，五矿地产秉持优中选优的投资策略，购置的土地集中在香港、南京、广州、佛山、武汉、廊坊六个城市。2018下半年开始，五矿地产在大湾区频频落子，斥资超过35亿元在广州拿下三宗地块，增加土地储备约35万平米。公司于2016年以40亿港元购入的香港九龙油塘地块一直按照计划在推进，现在已经做完基础工程，开始做上盖，计划在2020年第三季度推出。在投资区域上，五矿也显然打算将重心放置在大湾区内。“大湾区的条件较好，在中国的几大经济带里是首屈一指的。”据介绍，截至目前，五矿已进入大湾区内的广州、香港、佛山和惠州四个城市，按现有的土地储备算，占比为43%。总体来看，五矿今年还是坚持“4+X”的布局。即深耕华北、华东、华中、华南区域已经有牢固业务基础的城市，再加上其他的一些新的区域。同时，五矿也在积极推进并落地了包括成都大邑“未来生态城”项目和惠州客运北站TOD二级开发项目在内的产城结合、高铁新城建设的新拿地模式，预计能为将来的发展提供优质、稳定且较为低价的土储。公司将结合控股股东五矿集团的产业优势及与政府的良好关系，继续开拓新拿地模式。”2016-2018年我们都在大湾区积极储货，对下一步的发展打下很好的基础。”何剑波预计，由于前几年的“积累”，五矿地产2020-2021年的销售将会有比较大的增长。五矿地产上市公司部分2019年签约销售目标定在100亿人民币，由于销售释放期的到来，2020年销售目标为250亿元，2021年将实现300亿元的销售。”市场狂热时冷静，低位时出击”规模扩张往往与负债率提升相伴而行。财报中显示，期内，五矿地产的净负债率约为76%，相比起上年的62.4%有较大幅度的提高。何剑波将其归因于上年末2宗地的地价交付，且此负债率水平在房企里面处于稳健的水平“沉住气、优中选优、踩准行业周期”是五矿的投资策略。“在市场狂热时冷静，低位时出击。”何剑波分享称，在市场火爆地价高的2018上半年，五矿对市场的预测是，政策从2016年开始生效，大概两年时间一定会发生作用，所以地价肯定会往下走。因此公司保持理性、按兵不动，直至下半年土地市场趋冷时才主动出击并于去年12月才在广州以底价摘得长岭居和茅岗路两地块。何剑波称，随着2019年部分政策的边际松动，他也认同房屋回暖也会导致土地市场上行。2019年公司计划动用权益资金60亿元进行投资买地，并会一如既往寻求其他合作方共同开发，且推进过程中会根据市场和机会的好坏做出调整。此外，公司的产城结合创新拿地模式也将为公司逐步分批锁定低价土储。观点地产新媒体也了解到，在2019年，房企的融资成本和流动性有所改善，发债利率明显低于2018年。观点地产新媒体又于五矿地产的财报中获悉，在融资冰冻期的2018年，五矿也通过多种融资渠道获得多笔融资，发行了2亿美元永续债以及3亿美元高级债；获得35亿港元俱乐部贷款；获得22.8亿港元循环贷款协议，且利率保持在合理水平。于期内，五矿融资成本为4.75%，短期债比占总债务的比例为6.7%。另于3月22日，五矿地产公告称，刚获授15亿港元循环贷款额度。得益于央企的背景，五矿地产发债的利率能够低于同行。而市场还要看的，是一家企业财务报表的健康状态。财报显示，五矿期内资产负债率为68%，净负债率为76%，处于行业较低水平。今年大家会更有信心”还记得，上年末与何剑波的访谈聊起调控的十字路口。那也是市场不明朗，房企在政策、融资环境下艰难前行的一个时期。但2019开年，房企们却稍稍松了口气。“从中央经济工作会议到年初的两会，方向都是‘稳地价、稳房价、避免大起大落’不同于去年‘坚决遏制房价上涨，往下打’的概念”何剑波认为，“稳”其实才是企业较好的经营环境。另一方面则在于货币政策，政府工作报告中明确将继续实行稳健的货币政策，保证流动性合理充裕。所以，他认为，虽然整体宏观形势处于下行通道，但形式更明朗了些，大家也更有信心。融资环境整体向好，何剑波也认同今年的资金面会比较宽松，他从内外两方面进行分析。从内部环境看，货币政策在放宽；从外部环境看，美元今年不加息，将在今年9月停止缩表。所以，接下来会有一段时间的宽松期。但是，在行业集中度上升的市场中，这家追求“稳健”的企业能否突围，还需要时间给出答案。

观点网讯：3月24日晚间，五矿地产有限公司发布2021年全年业绩。

据观点新媒体获悉，年内，五矿地产录的收入为128.86亿港元，按年增长68.2%;年内溢利为6.32亿港元，按年增长44.6%;综合毛利率按年上升2.4个百分点至18.5%。

其中，房地产发展业务收入较去年上升76.9%至125.11亿港元，五矿地产表示，主要由于年内数个受到市场热捧的珠三角地区项目进行交付，加上于2020年从集团控股股东所收购的房地产发展项目提升了本集团的经营规模，使物业交付面积较2020年大幅增加。

此外，五矿地产于2020年底出售在国内从事专业建筑业务的五矿瑞和(上海)建设有限公司，使专业建筑业务总体规模减少。专业建筑业务收入按年同比下降39.1%至3.22亿港元。

物业投资方面，五矿地产的物业投资业务主要包括位于香港的两幢商业大厦，即位于尖沙咀的中国五矿大厦及中环的LKF29。受到新冠疫情的影响，本地消费和投资气氛仍然疲弱，本集团位于香港的两幢投资物业的租金水平于年内有所下跌，而物业投资业务收入下降13.1%至0.53亿港元。

土地储备方面，于2021年12月31日，该集团旗下42个房地产发展项目，分布在北京、营口、廊坊、天津、南京、长沙、湘潭、泰安、西宁、武汉、成都、惠州、佛山、广州、深圳、苏州及香港等17个城市，合共可开发的总楼面面积约为8,937,000平方米。

文章来源：观点地产新媒体