京房回忆002，汇园公寓，曾经非富即贵的京城第一豪宅 

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。

但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一、

朋友吃饭时刷手机，看到一条抓到潜逃20年逃犯的新闻，感慨说这20年的日子是怎么熬过来的啊！我听了想笑，其实人家无所谓熬，或许就是该怎么过怎么过。当然，被抓到之后肯定都会说：东躲西藏的日子太难受了，被抓到后终于能睡踏实觉了。

呵呵，其实这都是配合而已，不这么说不合适。人们希望看到罪犯忏悔，希望他们受罪。而实际上呢，如果真的是煎熬的话早就自首了。既然能潜逃这么久，就说明他在外边儿过的还不错，至少自认为比进监狱强。可一旦被抓到就则必须这么说，要不然从警察到看热闹的都不答应。也就是说，罪犯之所以说过的不踏实，其实都是哄人的，投人所好而已。

那罪犯应该什么样儿？没什么应该的，每个人不同。吐露忏悔的未必真悔过，大多数都只不过是为了减轻惩罚而已。人类一般不会后悔做过什么的，毕竟都能给自己找借口。而真正感到后悔的，基本都是能干而没干的事情。

比如到了生命尽头，除了感谢一些人，其余的都是后悔：后悔没和心爱的人在一起，后悔小时候没好好学习上班没努力工作，后悔错过发财机会，后悔没对家人好一些等等。而做过的事情呢，过去也就过去了，都有当时不得已的借口。像我就经常后悔没买一些房子，但买了的呢，错了都不后悔，反正当时也无法预料。

二、

讲个案子吧，

发生在20年前，北京连续发生系列劫车S人案。其中一起发生在亚运村某公寓的停车场，听警察说这伙人专门劫S开好车的。

我有一个老领导当时在这公寓里就有个办公室，开的车虽然挺旧了，但牌子还显得挺高档的。所以虽然不怎么来，但每次来都觉得有点儿别扭。甚至案发后一段时间他都不敢开车来，索性打车心里更踏实。这个案子是2003年破的，当时非典正严重的时候，那听到这消息也觉得挺振奋，以后不用自己吓唬自己了。

据某位记者说，这是一伙真正的亡命徒，把S人视为理所应当，典型的反社会型人格。之所以好几年才抓到，是因为主犯就曾经当过警察，反侦察能力相当强。被抓获后记者曾经采访主犯，在潜逃的这些年里过的怎么样？这凶徒回答：过一天算一天，过的挺好的。记者又问他是否为做过的罪行后悔。回答是从不后悔，如果有机会则要S几个记者试试！

这才是真正的罪犯心态，毫无悔罪感，人是不会吸取教训的，只是为自己运气不好而惋惜而已！

三、

案子破了之后才知道，自从案发之后起公安机关经常就对这个停车场进行了严控，白天夜里都有警察蹲守，直到破案。在这个公寓的停车场，这种事儿在之前已经发生过一次了，涉及的案子更大，那就是鹿宪洲系列抢劫银行案。案发之后，警察发现涉案的几辆车都曾经出现在这个停车场，所以当年也是严防死守。

估计很多人对这个公寓感兴趣了，是哪个？呵呵，其实就是亚运村的汇园公寓，当年的北京第一涉外高档公寓。

在90年代初到中期，如果一个人很有钱的话会有个标志，那就是住在汇园公寓。甭管是买的还是租的，只要能住在这里的绝对非富即贵。

毕竟这里的房价太贵了，哪怕是租房都至少上万，而且还是两居室，三居室更是曾经到过2万的高价。而那可是90年代，普通人也就几百块的工资。也就是说，工薪阶层甭说在汇园买房了，一年的工资都不够租金的。

这里最早是亚运会的配套公寓，据说大会结束后组委会一度挺头疼，不知道怎么处置好。于是组织了北辰集团开始出售，也不专业，定价都不知怎么定好。传说是因为刘欢演唱有功，特批买了一套，成本价1200。但这估计是纯粹建安成本，没计入土地价格，肯定是卖亏了。毕竟当时方庄的商品房都能卖2000多了，其他地段的几个也差不多。

再后来定价是4000多，同样是内部销售，毛阿敏等人就是以这个价格买的，但总体销售不是太好，没卖出多少套。之后没多久，大概是1992年6月，也就是邓公南巡之后，台湾九鼎轩公司接受了汇园的策划推广，于是《中国工商时报》上刊登了中国第一条房地产广告，至少是北京第一吧。

内容其实真的不怎么样，说是广告，写的跟通知似的，“汇园公寓欢迎您”，然后就是干巴巴的项目介绍。如果说亮点，那也就是突出了“亚运村高端生活区”的概念。可当年的人们见识少啊，哪怕是先富起来的那些人也没什么见识，也就都想体验一下什么叫高端生活区。

于是，房价就再也不可能是4000多了，而是直线上涨，高峰期甚至开价1400美金，随随便便就人民币上万。当然，这种火爆也和当年的一个政策有关，就是外资企业驻华机构，必须注册在外销公寓里。而全北京那会儿就没几个外销公寓，能交易的更是就这么一个。所以，无论房价还是房租，都一下子涨到了天上。

四、

那个时期亚运村就是高档富人的象征，所以很多新楼盘都在这里组织开盘活动。很多私企老板也是暴发户心态，发财了就怕别人不知道，宁可什么用没有，也要租间房子摆阔气，其实就是在名片上加一行字而已。

这就是当年的时尚，或者说是个标志，就跟奔驰宝马车似的，没有的话也无所谓，但有了之后会让人更直接的感受到你在炫耀。

当然这也不能叫炫耀，因为当年北京的豪宅实在是太少了。在汇园公寓开售之前，也就是方庄能算富人区。即便能算也是比较勉强的，比较定位是普通住宅，是以部委机关和央企国企人员为目标群体的，所以不能太过分的奢华。配套虽然档次不低，但也不算过分，只是稍高而已。

而亚运村就不同了，确实是整个板块环境都体现出高档，从五洲大酒店就能看出功能和圈层定位。在加上各种24小时的服务，绝对有一种奢华的感觉。那众多富人们在选择有限的情况下，就只好都涌向这里了。

所以能理解了吧，为什么鹿宪洲要藏身在汇园公寓，就因为档次高，不容易引起人们的注意，比小胡同安全的多，至少没有大妈们盯着看。也能理解为什么劫车犯要上这儿选目标了吧，有钱人多，豪车多，随便弄一辆就行。

五、

不过热点是不太可能持久的，尤其是富人们的追求是很快就会转换的。毕竟他们有钱，能承担这种成本。

所以从1992年之后，北京陆续出现了各种与汇园相竞争的产品。或是高档公寓，所谓的豪华无非就是拿钱堆。或者商住兼顾，Soho就是典型代表。于是，汇园大概从90年代末就开始有些落寞，虽然仍然档次很高，但和当年的垄断地位无法相比了。

2003年之后，北京的塔楼形式建筑就逐渐减少，主要是通风朝向不太好解决，而那年的非典成了淘汰塔楼的催化剂。公寓自然也处于供大于求的状态，但人们还都有个期盼，就是2008年奥运会能大赚一笔。开发商自然抓住了人们的心理，抢在奥运之前推出楼盘上市。

之后的价格走势就这样儿了呗，各个公寓虽然仍然是很适合自住，但毕竟数量太大了，接盘者却面临不足。所以租金虽然可以说不错，但却是用升值慢换来的。

要我说这汇园公寓这种产品就相当于旁边曾经的康乐宫，在刚推出的那几年绝对是北京最高档的休闲娱乐场所。甚至可以这么说，就是个烧钱的地方儿，在哪个年代不揣上个千儿八百的根本没底气进去，毕竟门票就不便宜。里面最主要的也就是游泳了，一小时动不动就15-20，保龄球也是一局20，随便两三个人一消费就一个月的工资没了。

但之后没两年，北京的各种娱乐场所那真是雨后春笋般出现。终于，2002年前后，康乐宫不过运营了十年就给拆除了，建起了现在的北辰大厦。时尚高档除非能做到垄断，否则很快就会被淘汰。

六、

前几个月去汇园见了个朋友，曾经的老大姐，商界精英。

她是中国第一批富起来的人，也是第一批在汇园买房的，一口气买了四套，想的是夫妻和孩子，以及双方父母一家一套都长期住在这里。结果到现在只剩她自己了，老公离婚，孩子出国，老人们也住不惯搬走了。大姐的生意不太景气，也准备卖房离开亚运村了。

临出门时回头看了看大姐，她站在窗户前望着亚运村，或许在怀念当初的辉煌岁月吧！

仅供参考。

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  之前在网上看到一个段子，一个路人问停在路边的奔驰车主一大堆关于车的问题，之后冷不丁问一句“你钱从哪挣的？”这个段子让很多人捧腹的同时也有一丝心酸，许多人在年轻人都曾给自己定下目标和理想，其中大部分都是与钱有关，要住大房子、开百万以上的车，娶个有身材有模样的好老婆。

  但并不是每个人都能实现最初的目标，最终绝大部分还是被现实和生活打败泯然众人矣，从最初的百万豪车变成了几万的车，从大房子变成了小公寓，但是只要对得起自己，还是会很开心的。当然，那些实现目标的人也都把自己的梦想变成了现实，就比如在30年前的北京，当时很多有钱人都把房子安在了汇园公寓这个小区。

  汇园公寓相信很多在北京的人都非常熟悉，这个小区就在鸟巢的隔壁，是亚运会留下的产业。但很少有人知道，汇园公寓在30年前可是北京少有的“富人区”，这也是因为当时的北京还没有多少高层楼房和优质楼盘，亚运会结束后，汇园公寓以及它周边的地带便成了抢手货，当时的房价还非常便宜。

  许多人在30年后的今天不时还拍大腿，为啥当初就没想明白多买几套房子呢？不过这也是无奈之词，毕竟谁也不可能掌控未来，谁也想不到多年之后自己的房子能升值那么多。从前的汇园公寓不仅住满了最早富起来的一批人，还有许多外国人在此居住，当时也是名声大噪的文化交流区。

  许多人在30年前就能在汇园公寓附近看到许多稀罕的豪车以及车主漂亮的老婆，虽然30年后这里依然是如此场景，但是今天的汇园公寓已经不在富人区的名单之中了，因为在之后的一段时间内，北京出现了许多更大户型更多选择的小区和别墅区，对于赚到大钱的人来说，略显拥挤的汇园公寓可能有些落伍了。