所属区位：北四环外

所属商圈：亚奥商圈

租金报价：价格美丽

出租面积：100㎡-200㎡-300㎡-600㎡-1200㎡-2400㎡

装修状态：遗留装修

交      通：地铁号线

付款方式：押三付三

起租年限：2年起租

装  免 期：面议

注册公司：可以注册

周边配套：商场，餐饮，娱乐，银行，酒店，洗衣店，图文打印，超市等

开发商，物业，租赁部招商电话？

招商电话：13811119290，网站：www.landkun.cn

国奥中心一亚奥独栋都有哪些企业入驻？

  人民网北京8月11日电（杨磊 实习生刘诗文）8月11日上午，北京体育大学—国奥控股集团股份有限公司战略合作暨捐赠协议签约仪式在北京体育大学举行。合作内容包括共建中国体育产权交易中心，募资100亿元中体投资基金，共建体教融合的中国足球运动学院，在雄安新区设立国家（足球、橄榄球）俱乐部主场。

  北京体育大学党委书记曹卫东表示，与国奥集团签署战略合作协议，标志着双方优势互补，实现跨越发展战略合作伙伴关系的确立。双方将按照体育事业改革的总体要求，率先投入改革洪流，从顶层设计推动体育事业向体育产业纵深发展的步伐。虽然学校和企业合作早有先例，但北京体育大学与国奥集团此次围绕着国家体育改革政策展开的战略性合作，将成为积极贯彻落实体育总局、北京市委市政府关于体育改革的重要战略举措。为国家培养拥有高等文化素养、高等体育技能的新一代体育人才，着重探索足球和橄榄球教育的新型模式，重点落实推动足球、橄榄球文化发展，让体育的种子落地生根，结出硕果，走向世界。

  国奥集团董事长张敬东表示，这不仅是国奥集团跨界转型、跨越发展的重要一步，而且也是北京体育大学实现“产、融、学、研”四位一体发展的新篇章。国奥集团定位为2025年体育产业目标的达成整合资源、搭建平台：共同发起的中国体育产权交易中心，重点对体育产业研究成果、体育技术专利、赛事资源、体育场馆资源，以及运动员和运动队的无形资产和品牌形象资源等进行价值评估和交易。共同发起设立首期10亿，总规模100亿元的中体投资基金，沿产业链进行资本运作，投资中国足球运动学院、体育特色小镇、体育场馆运营和建设、体育培训、体育赛事、体育经纪、运动康复与运动医疗等体育产业链内企业。中国足球运动学院则要发挥布局北京体育大学专业师资优势，结合优质教育资源，为青少年球员提供贯通教育，在遵从教育规律的基础上，全方位、贯通化、沉浸式体教融合培养模式，通过校园体育培养和造就才艺双修的足球人才。其中的佼佼者则优先进入国家男子（女子）足球俱乐部，也可转会至职业足球俱乐部；大部分学生将会成为优秀的教练员、裁判员、体育经纪人、运动康复师、营养师、队医等，让所有通过层层选拔的、热爱足球的学生都学有所得、学有所成、学有所长、学有所用。经过努力探索，国家男子（女子）足球俱乐部、橄榄球俱乐部，将发展为成功的职业俱乐部，并为国家队源源不断地输送足球、橄榄球精英人才。据悉，国家男子（女子）足球俱乐部、国家男子（女子）橄榄球俱乐部主场或将选址雄安新区进行建设。

  签约仪式上，双方签署了共建国家男子和女子足球、橄榄球俱乐部、中国足球运动学院及共建中国体育产权交易中心、中体投资基金的战略合作框架协议。实施主体由国奥集团和中信国安集团组建的体育平台公司——北京国安金冠足球事业发展有限公司执行。据悉，这是国奥集团继2016年提出“三园足球”模式，以校园、公园、田园足球场地开发，缓解城市足球场地紧缺思路之后的又一跨界转型的改革尝试。这次合作旨在将国奥集团开放式投资平台及先进的商业理念与北京体育大学优秀的师资力量及教学体系相结合，充分合力北京体育大学体育智库作用，探索校园体育的体教融合问题，培养有文化、高素质的运动员，高水平、科学运动的文化人，为中国足球和橄榄球产业和人才建设闯出一条新路！双方签署战略合作为提升北京体育大学体育教学水平和体育智库建设，国奥集团和中信国安集团成立的北京国安金冠足球事业发展有限公司向北京体育大学教育基金会捐赠1亿元人民币，设立“国奥奖教金”。藉此鼓励北京体育大学教职员工敬业奉献、大胆创新，多出优秀成果！敦实体育教学事业发展基石，助力促进体育教学事业发展。鼓励学校和老师们积极探索建立符合中国国情的、学历教育与资质教育相结合的运动人才培养和教育体系，为中国足球事业、橄榄球事业等培养各类高质量专业人才。国奥集团捐赠设立国奥奖教金不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域”。在波澜壮阔的体育产业改革大潮中，国奥集团和北京体育大学把握产业制高点，聚力产业最难点，引领体育新热点，促进体育领域供给侧结构性改革，打通体育产业投资、资源交易、人才培养、输送安置、竞技体育等多个细分领域，以“力拔山兮气盖世”之魄力，合力促进体育事业向体育产业转变的步伐。仪式结束后双方领导进行合影留念

总第993期

放假前一周，托尼主编在宁波看了新近开业的【阪急百货】，总营业面积11.6万方的她引进了300多个品牌，其中有150个为城市首店，一二楼以奢侈品、腕表、国际化妆品为主，强大的国际品牌矩阵弥补了宁波商业此前在高端零售方面的不足。

从设计来看，现场的诸多细节体现出日系商业的精雕细琢，详情可点击下方视频，快速阅览托尼主编的《探盘视频》。

下面就切入今天的正题。

与邻省相比，近几年郑州商业的发展一直都是小步快走的状态，虽不像最近一段时期相邻的湖北武汉那样出现“神仙打架”的局面（武汉的奢侈品市场格局由原先的国广一家独大，开始逐步演变为恒隆广场、万象城、SKP的轮番挑战），但本土化下一阶段的竞争也在逐步发力和释放。

本篇文章总计超过10000字，分为四个篇章，从奢侈品的定义讲起，到其在中国的发展历程及疫情后带来的发展格局变化，最后一个篇章详细的讲其在郑州过去20年的发展历程。在写的过程中，也先后与多个代理商、品牌商及操盘手进行交流，希望能相对客观的对该品类在郑州的发展进行回顾、分析与展望。

1.奢侈品也分等级

在正文开始前，首先和大家聊聊奢侈品。

根据百度百科的释义，奢侈品在国际上被定义为 “一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍奇等特点的消费品”，又称为非生活必需品。

根据贝恩咨询此前联合意大利奢侈品行业协会发布的数据显示，中国已经超过美国，成为全球个人奢侈品消费占比最高的国家，达到了35%（美国占比22%、欧洲占比17%、日本占比10%）。此外据贝恩咨询研究显示，伴随着近年来的消费回流、新世代消费者崛起、数字化发展以及海南离岛免税购物政策的发布，都将支撑中国奢侈品消费市场在未来实现快速增长。

在中国，所谓奢侈品也分不同的时期。例如在上世纪80年代，手表、自行车、缝纫机、电视、冰箱、电话就可以称得上是当时的“奢侈品”，此后伴随着中国经济的飞速发展，消费者日益增长的需求，从入门级奢侈品到常用级奢侈品再到顶级奢侈品的需求均实现了大幅增长。

LVMH集团旗下品牌阵容一览

今天，我们重点探讨的是 入门级奢侈品。而提到奢侈品，就不得不提一下在该领域被公认的三大集团： 法国LVMH集团、瑞士历峰集团、法国开云集团。三大集团旗下从葡萄酒、烈酒、餐厅，到美妆、时装、皮具，再到珠宝、腕表，近百个品牌所形成的矩阵近乎涵盖了入门级奢侈品牌的近三分之二。

也有从另一个维度对奢侈品进行认知和排位的，虽然相对前者更具调侃色彩，但却不失是一种了解品牌的方式。此外，也有人评价奢侈品是制造阶层焦虑的始作俑者，就像前不久热播的电视剧《三十而已》，女主为了得到孩子入读幼儿园的推荐信，求助于王太太，并被带入富太太圈，但首次聚会便被各种鄙视，只因她背着一款Chanel的包包，而其他太太全是Hermes，直到查看朋友圈时才发现合影中的自己被裁去。

也因此，奢侈品在某些时候更像是一个万花筒，折射出人生百态。

2.奢侈品在中国的发展经历了四个阶段

随着中国经济的突飞猛进，奢侈品在中国的发展成为了一个全球瞩目的事情，尤其是自2013年起中国消费者成为全球第一大奢侈品消费群体后。正如麦肯锡在2019年发布的《中国奢侈品报告》中开篇写道的那样：“得中国者，得奢侈品天下。”而这距离奢侈品在中国发展的第一阶段，才刚刚迈过40年。

1979年，皮尔卡丹的模特们在中国

从1979年法国时装设计师皮尔·卡丹在北京民族文化宫举办的时装表演，开启新中国的“时尚之门”为起点至1991年，算是 奢侈品牌在中国发展的第一阶段；

此后伴随中国经济发展的逐渐升温，1992年至2003年，包括Louis Vuitton、Gucci在内的众多奢侈品牌开始进入中国市场布局开店。 如1994年香港人黄卿女士凭丰富的零售品牌代理经验，在上海淮海中路开出的美美百货，引进了Gucci、Prada、Ferragamo等奢侈品牌。此后定位于高端奢侈品的商场如雨后春笋般在全国各地陆续开出，如北京燕莎、沈阳西武百货、广州丽柏广场、郑州裕达福福精品商场；

2004年随着中国加入WTO整三年，并颁布《外商投资商业领域管理办法》， 奢侈品牌开始了在中国的黄金十年发展(2004-2014年），期间，更是有多个奢侈品牌开始陆续收回在中国的经销商代理权，开启在中国的大力投资与直营开店；

根据麦肯锡此前发布的相关研究显示，早在2013年中国消费者就已经成为全球第一大奢侈品消费群体，但有接近70%的消费是在境外完成，这也为接下来几年奢侈品调整在中国本土的发展战略及开店计划埋下了伏笔。

2015-2016年，奢侈品牌在中国的发展进入到了“调控期”，例如在此期间Louis Vuitton先后关闭了在广州、哈尔滨、乌鲁木齐、上海、太原、天津、苏州的7家门店，Burberry、Hugo Boss、Giorgio Armani等多个品牌也陆续关闭了一些门店，根据相关机构统计，仅2015年就有包括Louis Vuitton、Gucci等在内的11个奢侈品牌关闭了在中国的34家门店。

究其原因，一方面是门店销售额增长的放缓、使得一部分租约到期的门店经过综合评估后决定关闭、还有一方面则在于消费者对购物场所、体验等环节产生的变化，而这其中一个很重要的原因在于 电商、代购、海外游的崛起。

天猫于2019年发布的《奢侈品消费行业白皮书》

然而，随着疫情的到来以及其迅速在中国得以控制，也为奢侈品在中国的发展带来了转折点。

3.疫情防控常态化，奢侈品消费在中国率先重启

随着疫情在中国率先得以控制，经济发展得到有效提升与回暖，奢侈品牌也将进一步加大在中国的投入。尤其是因为疫情导致的中国人出境游“冻结”状态，也使得中国人的奢侈品消费在未来一段时期内将大幅回归本土，如此一来，海外奢侈品门店势必将迎来严峻考验，但中国本土的奢侈品门店的销售业绩，势必会迎来一轮大幅度增长，也为奢侈品牌在中国新增门店数量埋下契机。

或许正是看到了这样的发展契机，自2020年7月1日起实施的海南离岛免税新政下，每人每年在此的免税购物额度由过去的3万元提升到了10万元，离岛免税商品也从38种增加到了45种，单件商品8000元的免税限额也被取消。

2020年国庆期间的海南三亚海棠湾免税商城

新政策发布后，结果是显而易见的。从7月1日实施到8月31日的两个月时间里，海南全岛离岛免税销售收入达到55.8亿元，同比增长222%；客单价则上升到6900元，比2019年底增长了近一倍。这也体现出疫情之下出境游受阻后的海外旅游消费回流，曾经占据东南亚、欧美、海外免税商店消费主导地位的中国游客，将消费需求纷纷转回国内。

而根据各大奢侈品集团在今年一季度陆续发布的2020年财报显示，疫情之年销售额均有不同程度的下滑，但在线上均有不同程度的提升，例如开云集团在线上的销售额便实现了同比67.5%的增长。同时，几大奢侈品集团在中国的销售业绩从2020年第二季度开始强势反弹，如Burberry在中国市场取得了同比超过百分百的增长。

疫情后9月份，托尼主编摄于广州太古汇 Louis Vuitton店外

中国市场的一片大好，也催生了诸多品牌在中国持续加大投资，无论是开店还是办展。包括Louis Vuitton、Dior、Prada等多个奢侈品牌疫情后在中国市场通过举办多场线上、线下活动，来进一步强化品牌在中国市场尤其是与年轻一代消费群体的关系。

例如Louis Vuitton将《SEE LV》全球展览的首站设在武汉，以看见的力量，礼赞武汉这座英雄之城。

再例如过去6个月奢侈品牌在中国市场以 “快闪店”形式的大举开店，一方面是以创新的姿态营造出更多新鲜感与新场景氛围，尤其是以此赢得年轻消费群体的青睐；另一方面则是面对风云莫测的零售环境，相比固定门店的大投入长回收周期，快闪店投入成本可控、见效快的特点也成为了各个奢侈品牌试水新市场、制造话题与市场热度的重要引擎。

Louis Vuitton在成都太古里开设的快闪店

根据贝恩咨询的报告显示，因疫情而变得十分特殊的2020年，中国奢侈品消费者在中国境内的消费占比达到了全球奢侈品消费的70%-75%，创下历史新高的同时，不少奢侈品牌在中国市场的业绩增长都实现了两位数甚至三位数的增长。

因疫情的不确定性和出境游继续受到限制，预计2021年的中国本土市场仍将是奢侈品消费的绝对主要场所，特别是在海南离岛免税政策经过去年的调整与升级，将继续成为吸引奢侈品消费的主要场所之一。

奢侈品在郑州的发展，正在经历2.0阶段

疫情给了奢侈品牌在中国市场的发展带来的是战略性调整，2013年提出的“一城一店”和“集中开大店”策略瞬间被抛于脑后，取而代之的是在中国本土市场的大力开店。 其中，诸多前期定位为奢侈品的购物中心或新一线城市的一批优质项目成为了最大受益者。如疫情后开出的武汉恒隆广场、宁波阪急百货，筹备中即将在今年开业的上海前滩太古里，均在奢侈品招商方面取得了重大突破。而一些此前定位轻奢+美妆的已开业项目，借着奢侈品开店战略调整的东风，也取得了较大突破，如位于广州珠江新城的K11、位于深圳南山的华润万象城等。

郑州 夜景

说回郑州，随着近几年城市朝高水平、高质量的方向发展和迈进，郑州获到了越来越多全国连锁品牌、全球连锁品牌的关注。包括Dior、Chanel、YSL、LAMER在内的多个国际化妆品牌，在郑州的单店销售业绩近几年也一直保持在全国TOP 5或TOP 10。疫情后，包括LVMH、Kering在内的多个奢侈品集团也将目光放在了郑州，Loewe、Celine、Fendi、Marc Jacobs、Valentino在内的多个此前未进驻郑州市场奢侈品牌均以快闪或正式店的形式布局郑州。

此外，作为奢侈品牌中的顶级品牌，Hermes（爱马仕）也将在今年正式进驻郑州丹尼斯大卫城，也是该品牌在华中地区继武汉国际广场、长沙IFS国金中心后布局的第三家门店。

总之今天的郑州伴随着“大枢纽、大平台、大开放”，已经成为众多品牌重点关注及抢摊登陆的战略级城市。

而谈到奢侈品在郑州的发展，不得不提到三家企业：正弘、丹尼斯、裕达，他们分别代表了不同阶段对奢侈品在郑州的探索与发展。

巧合的是，三家企业的首个商业项目，开业时间均在1997年。

1997年，位于北二七路的 正弘国际名店开业，彼时的正弘以“引领中原奢尚风向，汇集国际一线品牌”为定位，开业之初引进的品牌主要为国内一线，如花花公子、梦特娇、金利来、皮尔卡丹。此后，随着正弘国际名店业绩的持续增长、以及郑州商业市场的发展，正弘成立了自己的商贸公司，并先后通过代理或招商的形式引进了Esprit、Dunhill、Paul&Shark、Cerruti1881、Hugo Boss、Swarovski、Canali、Autason、Lacoste、肯德基（河南首店）等在内的多个国际品牌。

老照片-郑州正弘国际名店

图片来源：网络

在精品百货方面尝到甜头的正弘，在2003年6月份延续了正弘国际名店的经营模式，于文化路/优胜南路交汇处的国奥大厦开出了三层总营业面积约8000平方米的 正弘时代广场，其依托自身在名品方面的组货及招商优势，走在了郑州精品商业的前列。

此后基于公司发展战略的调整，开业仅两年的正弘时代广场于2005年9月16日关门停业；2008年7月，开业逾十年的正弘国际名店被大商集团以收购的方式招致麾下。至此，作为“郑州国际一线及名品”探索者的正弘淡出了零售商业圈，转而进军房地产开发及高科技产业。

后面的故事大家都知晓，在离开零售商业十年后，正弘于2018年正式回归，在花园路东风路交汇处开出了商业面积17万平方米的正弘城购物中心，主打轻奢+美妆定位的正弘城迅速俘获了消费者的心，并在开业后凭借良好的商业运营及收益，成功发行了河南首单民企CMBS，成为了河南第一个完成资产证券化的购物中心项目。随后，正弘商业还将在2022年于郑州高新区开出其第二个大型购物中心【正弘汇】。

于2018年11月开业的正弘城购物中心

计划于2022年9月开业的正弘汇

如果说正弘国际名店与正弘时代广场是郑州商业与国际一线品牌的第一次“亲密接触”，与其同年开业的裕达国贸，则直接拉高了郑州商业的逼格与地位，2011年引进中原首家Louis Vuitton，也曾让其风光无比。

位于中原路的裕达国贸

1997年，位于郑州市中原路市委市政府旁的裕达国贸正式开业，这座高202.1米、总计45层的项目不仅成为了当时河南省最高建筑，也成为了“河南新世纪”的象征。

项目的1-3层定位高端精品商场，于1999年开业， 在开业后的第一阶段先后引进了Ermeneglido Zegna、Kenzo、Bally、Hugo Boss、Cerruti1881等具有独立店铺的奢侈品牌或国际一线品牌；

随后 在裕达福福精品商场发展的第二阶段，又引进了代理近百个世界钟表品牌的香港上市公司【东方表行】，其为裕达和郑州市场带来了江诗丹顿、伯爵、劳力士、帝舵、IWC等国际知名钟表品牌，与此同时，在这一阶段零售服饰方面也有较大的突破，引进了Burberry、Maxmara、Montblanc、Ginda、 Aquascutum、Givenchy等国际知名品牌；

2011年1月29日，Louis Vuitton在裕达福福精品商场正式开业

2011年在裕达福福精品商场开业的Bvlgari

第三阶段是从2008年开始一直持续到2013年，通过改造，裕达福福精品商场的营业面积从原来的2万平方米升级为3万平方米左右，伴随着2010年9月底Louis Vuitton的围挡正式挂起，也宣告了该项目第三阶段品牌升级的正式开始，随后在2011年元旦，Louis Vuitton在裕达福福精品商场一楼正式开业，其的到来也带动了商场后续引进更多的国际品牌，Tod's、Versace、Bvlgrai等国际一线品牌先后在2011年开业。

至此，裕达福福精品商场引领郑州商业正式步入了高端奢侈品消费时代。当然，以 五星级酒店+奢侈品精品百货的组合在那个年代也是全国普遍现象。如上海半岛酒店、北京国贸、武汉马可波罗酒店等。

但从市场发展方面分析，裕达福福精品商场的成功与辉煌注定是暂时的。尤其是在2010年中国超过美国，成为仅次于日本的全球奢侈品消费第二大市场后，品牌在中国的开店策略也发生了不小的变化。随着中国经济文化的进一步发展，个人精神需求的不断提高以及因海外游、互联网兴起的一批年轻客群不再只满足于在商场单纯的购物和消费，体量更大、规划更科学、更注重消费体验感的购物中心展露头角，不仅赢得了消费者的芳心，更成为品牌开店的主要阵地。

这一时期的郑州，先后在2014年4月、2015年5月迎来了华润万象城、丹尼斯大卫城两个超大体量的现代化购物中心及类百货化购物中心。无论是项目地理位置、交通便利性、商场的空间体验还是能承载的品牌数量，都进一步挤压了裕达福福精品商场这种小体量且物理空间增长受限的传统百货。

与正弘国际名店、裕达福福精品商场相比，同样是在1997年开业的丹尼斯百货显然更深谋远虑且低调。

丹尼斯百货人民路店

1997年11月16日，经过两年建设筹备的丹尼斯百货人民路店正式开业，随后丹尼斯经过一年的筹备又组建了大卖场事业部，并于1998年6月27日在人民路店的B1层开设了郑州市第一家丹尼斯量贩店，其实惠的价格、优美的环境、丰富的货品瞬间点燃了低迷的郑州零售市场，当年该店营业额更是达到了1.8亿元，为郑州商业的再一次复燃奠定了基础动力。而百货+超市量贩的复合模式也赢得了市场及消费者的好感。

此后的丹尼斯，无论是在郑州市场的持续深耕、还是走出郑州布局河南省内其他地市，每一步都走的扎实、稳健。尤其在开店模式上采取重资产+精细化运营管理的组合，也很好的抵御了2015年后全国一片百货下行的趋势（当年百货在全国的下行与关店，一方面源于电商及购物中心的冲击，另一方面则源自以二房东整租模式发展的百货在盈利能力下降后承租能力经受的较大挑战）。

基于良好的商品基础与服务，丹尼斯百货人民路店先后在2003年、2009年、2017年完成了三次重要的升级和改造。

2003年因为SARS，在某种程度上也成为了国内诸多商场的一次机遇。去不了香港或无法海外游的客人，呈现出消费回流的趋势，也间接吸引了国际品牌在内地的加速布局，也正是在这个时候，Chanel、雅诗兰黛、CPB、SK-II、Make up Forever等国际化妆品牌进驻丹尼斯百货人民路店一楼，其一楼近1500㎡的化妆品区域27个国际一二线化妆品牌成为了该项目第一次华丽升级的引擎。此后，包括Sisley、Bally、Max&Co等在内的13个国际品牌陆续而来。

2011年4月8日在丹尼斯百货人民路店一楼开业的Gucci

也正是基于和国际化妆品牌及一批国际一、二线零售服饰品牌的良好合作基础，，丹尼斯百货人民路店（以下简称“人丹”）开始引起更多国际品牌的关注。2009年12月16日，来自意大利的国际一线奢华品牌Salvatore Ferragamo在人丹一楼开业；2010年1月9日，来自法国的奢华品牌Cartier在人丹一楼开业；2010年4月8日，与Louis Vuitton齐名的国际奢侈品牌Gucci在人丹一楼开业。至此，郑州迎来了首个一线奢侈品牌，事实证明，丹尼斯百货人民路店是有能力承载这样级次的世界名牌。

而后在丹尼斯百货人民路店2012年的店庆日，更是创下了2.67亿元的销售成绩，创下了河南百货业单店单日销售记录。此后数年，丹尼斯百货人民路店围绕女性消费品类（服饰、美妆、珠宝、腕表、皮具等）持续强化，同时基于其物业和经营一体化的优势坚持自有资本运作，实现了稳扎稳打、步步为赢。

人民店之后，丹尼斯又先后筹备开业了花园路店、CBD店，扩大郑州经营网络布局的同时，也与一批国际化妆品、国际一二线品牌及国内一二线品牌确立了长期战略合作关系，为随后筹备的旗舰型项目丹尼斯大卫城的招商筹备做了非常扎实的铺垫工作。

2012年，位于二七商圈核心位置的丹尼斯大卫城正式启动招商筹备工作，经过前期充分的市场研究，丹尼斯放弃了写字楼、公寓两个业态，确定了以百货＋Mall＋星级酒店为主的业态组合。在商品结构方面，除了整合内部已有的品牌资源，也吸纳了相当一部分时下最流行、最受顾客青睐的业态与品牌，从而在该项目实现了全客层定位覆盖。例如冰场、剧院均为首次进入丹尼斯商业业态体系。设计方面，也一改此前传统百货的做法，将通道做的更为宽敞，更将一楼的层高做到了在国内都极为罕见的7米，同时为了形成视野宽敞的商品展示，将店铺均设计为购物中心式的独立店铺，同时还采用了多层次的立体照明，组合光线柔和明亮，进一步确保了场内明亮的格调。不惜追加投资将项目由原先的地下下挖三层改为四层，也是充分考虑到未来随着汽车保有量的持续增长而带来的较大需求。 

图片来源：摄影师 刘浪

品牌方面，自2015年开业以来，丹尼斯大卫城不仅引进了Louis Vuitton、Gucci、Cartier、Dolce&Gabbana、Saint Laurent、Versace、Emporio Armani、Tiffany&Co、Bottega Veneta、Burberry、Ferragamo、MaxMara、 Zegan、Balenciaga、Bally、Hugo Boss、Bvlgari、Mont Blanc等奢侈品牌或国际一二线品牌，欧莱雅、雅诗兰黛等四大国际化妆品集团旗下的多个美妆、护肤品牌，仅两年还通过快闪店的形式，引进了Fendi、Loewe等在内的多个国际一线品牌。其销售业绩也由2016年首个完整财年的26亿元增长至2020年的71.5亿元，并成为河南唯一一个跻身全国百货/购物中心榜单TOP10的项目。该项目也由此成为河南省内国际国内一二线品牌最齐全、品牌组合最强的商场。至今日，大卫城已经聚集了奢侈品、精品、快时尚、化妆品、珠宝首饰、进口钟表、休闲娱乐等完美业态的组合于一体。

尽管在业内大家对于大卫城这个项目的争议很大、褒贬不一，但也正如那句让我们熟悉的不能再熟悉的话一样：世界上没有完美的事，也没有完美的人。真正的智者，要知道在何处，能做何事，该做何事。你想过普通的生活，就会遇到普通的挫折。你想过上最好的生活，就一定会遇上最强的伤害。这世界很公平，你想要最好，就一定会给你最痛。

就在近日，有多个渠道信息显示比LV、Gucci还要再高一个级次的国际顶级奢侈品牌爱马仕已经完成了与丹尼斯大卫城的正式签约，并将在今年8月正式围挡进场，可见丹尼斯仍在追求品牌组合更加完美的道路上继续努力与前行。包括其在2020年7月以8.5亿元人民币从凯德手中买下的丹尼斯大卫城一路之隔的原北京华联商厦物业，都无一不体现出丹尼斯集团的中长期发展战略思考。

但即便如此，未来的郑州商业仍存在许多的不确定性， 因为市场竞争的不充分，掩盖了太多可能存在的问题。这一点伴随着郑州城市产业、经济的持续快速发展，必将带来新一轮商业竞争格局的变化。正如最近被大家所热议的郑东新区金水东路与东风南路地块的公示。

对于以Hermes、Dior、Chanel、Louis Vuitton、Gucci为代表的奢侈品牌及众多国际一、二线品牌而言，现阶段在郑州市场的发展似乎也才刚刚开始。而这个市场是否有开第二家店的容量或机会，也要随着时间的推移和市场的发展才会得到进一步验证。

下一个十年，奢侈品牌在郑州的发展

受疫情的影响，尽管奢侈品牌在全球市场持续“萎靡”，但在中国市场根据各方面的研究统计及品牌最新发布的财报来看，复苏的同时已经开始实现快速增长的势头。根据Hermes、LVMH、Kering三大奢侈品牌巨头公布的2021年第一季度财报显示，中国继2020年成全球奢侈品市场唯一实现正增长的国家之后，在今年一季度的增长仍在继续。Kering更是在财报中提到：“集团第一季度业绩在中国大陆消费者的强势带动下，亚太地区的销售额大涨 83％。”

作为国家中心城市的郑州，在疫情后奢侈品及国际品牌的销售业绩增长也非常显著。根据托尼主编的了解，包括Louis Vuitton、Gucci等在内的诸多品牌销售业绩同比均实现了双位数增长，以高级腕表为代表的硬奢也迎来较大幅度增长。

销售端的持续走高，也使得越来越多的品牌把目光投向郑州市场，从2020年下半年开始至今，Loewe、Fendi、Celine三个同属LVMH集团旗下的品牌均以快闪店的形式在丹尼斯大卫城一楼开出，并在营业坪效方面大大超出了品牌预期，也为后期商讨开出正式门店打下了坚实基础；此外，包括雅诗兰黛、欧莱雅等在内的多个国际化妆品集团也对郑州市场的发展持续看好，并计划在今年第三、第四季度加大投入。

谈及奢侈品牌在郑州的发展，品牌的注意力与关注焦点一方面会聚集在合作方（商场），另一方面则是消费者。过去，奢侈品牌会把女性消费群作为重点关注对象，但近几年伴随市场的发展和成熟，也开始加码男性客群的消费延展，而随着消费年轻化趋势的愈发明显，奢侈品牌在话题营造、产品设计和店面装修方面也更加灵动。

但有一点不可否认，那便是奢侈品牌在这一发展过程中，仍然会把以下几点列为硬指标去关注：

1、所在城市的研究 奢侈品牌往往在选定一个城市是否具备投资可行性时，会对其现状及投资前景做较为深入的评估，包括人口、外资企业数量、五星级酒店数量、产业发展结构、对标同级别品牌当地销售业绩和发展情况。除了北上广深四个一线城市外，近年奢侈品较为关注的杭州、成都、昆明、武汉有一个共同点，即三产发达、人口集聚、旅游资源丰富；

2、发展商背景评估就像现实生活中相亲一样，拥有一个好的家庭背景或出身，会给择偶对象留下一个较好的第一印象，而这其中，“多金”和“相匹配的品牌及文化理念”是必备项。此外，便是该发展商以往开发或经营的项目是否有过与奢侈品、国际一线名品或化妆品的合作经验；

3、经营团队的评估对于品牌而言，开店决策的过程中除了要看发展商或投资商的背景外，很重要的一个评估维度是该项目的操盘手或团队，除了与上述同样提到过的与同级别品牌的合作经验外，还会特别关注团队的操盘水平和视野；

4、项目评估如果说上述三点是基础，那么针对项目的评估则更微观。如项目地理位置和地段的评估、交通分析（如是否地铁上盖、主次干道的通达）、商业总建筑面积、商业单楼层面积、是否兼顾高档写字楼或五星级酒店等复合业态、项目内外规划和设计与自身（品牌）是否在气质审美上相契合。

结合上述托尼主编写到的四个点，便不难看出为什么现阶段郑州商业市场能够与奢侈品牌达成合作的商业项目，仅有丹尼斯大卫城、华润万象城、正弘城三家。但因为市场等多方面因素，华润万象城已经错过了与丹尼斯大卫城“平分天下”的最佳机会，但高质量的建筑规划设计和高品质的运营管理，也为其打开了向艺术、潮流、品质商业定位转型的一扇门。

因此，无论郑州未来的发展如何，在同一商圈内汇聚两个奢侈品定位的商场的机会并不大，距离产生“美”更为实际。

正如年初郑州市委关于制定《郑州十四五规划和2035年远景目标的建议》所言： 将推动现代服务业提质增效，大力发展生活性服务业，持续壮大商贸业，研究出台推动商贸业转型提质总体规划，打造二七、高铁东站两大国际化核心商圈，培育花园路、北龙湖、中央文化区（CCD）等高端化商业中心，提升德化步行街、紫荆山路城市商业大街、农科路酒吧街、健康路体育夜市街等一批郑州文化、豫菜文化、时尚文化、网红文化消费街区...

在4月30日郑州市公布的第一次集中供地的网上挂牌出让公告中，位于郑东新区金水东路与东风南路交汇处的“郑政东出【2021】8号（网）、郑政东出【2021】9号（网）尤为引人瞩目。不仅在于地块所处区位与前述提到的将高铁东站打造为国际化核心商圈相匹配，另一方面则是在该宗土地的摘牌条件中一系列高质量条件的设定（如需引入不低于15万㎡的高品质购物中心，引入半岛、四季、丽思卡尔顿、华尔道夫等国际知名酒店品牌其中一家，引进有牌照的资产管理公司区域总部1家等等）。

由此可见，与 正在建设中的高铁东广场片区在前期招商阶段对所出让地块的写字楼及商业的规划、租售比方面经过科学的研究与规划思路的统一，并通过加入一些拿地条件实现定位从顶层设计到具体的落地实施的保障一样，政府也逐渐以科学的规划路径来进一步夯实先前发布的”十四五和2035“方针中将“高铁东站”片区打造为国际化核心商圈这一大的定位思路及发展方向。

总之，未来的郑州在国家级中心城市、黄河流域生态保护和高质量发展等国策的加持下，势将为关心、关注这座城市发展的人们带回更多惊喜。而对于丹尼斯大卫城、正弘城及郑州目前在规划中的潜在高品质购物中心项目而言，如何通过科学而有效的经营，引导高端人士的生活方式，并打造专属的高品质生活社交圈，将会成为其所肩负的重要使命。

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