在新消费、新业态、年轻力的蓬勃发展下，北京商业版图正在历经脱胎换骨的大焕颜。新老交织的商业力量在此碰撞，有关更新与旧改的话题层出不穷。在此其中，有些商业体在激活后焕发新生，而有些却依旧在寻求突围。本期Frame聚焦北京这个蓄势待发、目标直指建设“国际消费中心城市”的北方商业重镇，去看看那里正在发生的“城市消费场景再创造此前，《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》提出鼓励北京传统商圈围绕产业结构调整、商业业态优化、空间品质提升、营销模式创新、区域品牌塑造等，进行全方位改造升级，挖掘新消费潜力、提升城市活力。随着一系列政策的发布，北京的新商圈正在呈现脱胎换骨的新格局。曾经的北京，几乎所有知名的商业中心、shopping mall都集中在东部，以朝阳区为首。不仅仅包括“店王”SKP、年轻人必去的潮流集散地三里屯、还有以艺术引领潮流的侨福芳草地、空间设计颇为特别的蓝色港湾、奢华大气的国贸、以及离著名的798艺术区仅一箭之遥的颐堤港，统统都归属在大朝阳的麾下。西部城区仅有西单大悦城独自扛起大旗，略显单薄而在原有的东、西部城区以外，北部和南部城区也开启了商业新时代。在北部的海淀区，除了华熙LIVE·五棵松、海淀大悦城，北京首家沉浸式体验商场BOM嘻番里也落地海淀五道口商圈，年轻人可以畅快体验在1.5万平方米的商场在以往商业零售“贫瘠”的南部丰台区，也迎来了号称北京下一个顶流地标的丽泽天街。建筑面积近10万平方米、囊括了米其林星级餐厅、生活美学体验馆、新零售智慧门店、国际时尚设计师品牌等众多店铺的丽泽天街让居住在丰台的消费者，从此再也不用羡慕住在CBD、金融街等商圈的朋友；丰台大悦春风里是目前南部城区域规划中不可多得的“街区+盒子”的双重形态，以区域型时尚生活中心的定位，满足了南城中年轻人和家庭客群对生活品质的诉求。丽泽天街效果图 © Benoy

就连以往同样商业业态匮乏的石景山区，在百年工业遗址上崛起的全新“城市综合个体”——六工汇购物广场也全新亮相。除了可以远眺新首钢大桥、首钢滑雪大跳台、打卡此外，老牌商业巨无霸朝阳区和西城区，也频频再现旧貌换新颜。三里屯太古里北扩方案落定、赛特购物中心焕新升级、朝外大街上诞生了年轻力中心The Box朝外 。西单文化广场也以“西单更新场”的全新形象重新亮相，构建潮流新地标。新兴项目的崛起，为北京商业带来了新的活力，填补了过往商业版图的空白。而老项目在改造后也齐齐向集吃喝玩乐购于一体的体验性商圈升级，目标直指正逐北京商业经济学会常务副会长赖阳指出，“商业项目需要尽可能差异化，尤其是同一区域内的百货、购物中心，需要将定位、主题区别开来。同质化的商业类型，是没有前途的。”这也解释了为什么如今北京无论是旧项目更新，还是新项目打造，无一例外向着差异化、主题化的方向一路狂奔。例如丰台大悦春风里，由于瞄准的是年轻的家庭客群，在其主力店中，寰映影城是寰映Hoyts在北京的第二家落地影城项目，包括杜比影院厅、MX 4D厅、RealD 3D厅以及主题亲子厅等，非常符合现代年轻家庭的休闲娱乐口味。京东7FRESH超市也结合购物中心地下一层的“拾味南巷”主题餐饮街区整体氛围，在装修设计上凸显南城文化特色。北京寰映影城丰台春风里店丰台春风里B2层京南小食文化特色街区“拾味南巷”六工汇购物广场没有将自己定位于传统的“盒子”式购物中心，而是一个可以提供不同体验的“城市综合个体”。见证了六工汇从规划、建成到亮相全过程的首程控股执行董事张檬在接受媒体专访时称，项目在设计规划时，就避免商街概念和布局过多零售业态，而要做极致的体验空间。从全国第一家室内射击线下体验店“兵魂”，到京西唯一的汽车展厅集群、新首钢大桥、首钢滑雪大跳台，以及能够在群名湖旁搭帐篷，“解锁”户外露台新体验……让商场打开空间，变身成为城市游乐场，让来到这里的人能自由休息和玩耍，成为遛娃、户外运动新地标，正是脱胎于首钢园的六工汇购物广场为自己打造的新名片。六工汇购物广场室内由弘石设计担纲，图为7000风机房改造的东侧中庭 © 李晓光厂房原始风貌搭配红砖‍‍立面肌理© 李晓光然而并非所有的商场都能很快找到自己的“主题化定位”，于是艺术似乎成为了众多商场的“杀手锏”。北京的侨福芳草地可以算是老牌的通过艺术提高客流，成功进行转化的案例。从小商品城变为青年潮流发生地的“西单更新场”也通过不同时段打造频繁的艺术展览活动一举成名。因此有业内人士认为，以艺术与品牌融合能让消费者在欣赏艺术的同时走入品牌门店，从而转换为收入，的确不失为一种可行的手段。于是不难发现，许多商场内到处穿插着艺术雕塑和装置，成为了不少老旧项目改造的参考样本。当艺术遍地开花，艺术装置随处可见，“艺术”这款“一招鲜”还能吃上多久，也值得众多商业项目负责人未雨绸缪。阳光北京越来越多有意思的商场这一现状，有业内人士指出，这比拼的将是背后团队在运营上的投入和功力。特别是当各家创意想法层出不穷，如何把创意落实在生意上，就显得格外重要。这其中关键就在于做好定位人群的落地可行性研在百度上还有关于“为什么在同一位置，合生汇人爆满，芳园里IDMALL就很萧条”的搜索和贴吧，可见这已经成为公认的现象。仔细看看下面的评论，不难发现商场开幕时间恰逢疫情，导致品牌商户互相观望开业，以致开业率始终不尽如人意，让路过的消费者误以为商场本身尚未正式营业，实在是”伤害值满点”的一大错觉。此外，芳圆里IDMALL开业之初为了引流，引入了不少强目的性的业态。包括北京首家Meland儿童乐园以及粒粒堡亲子餐厅，其中Meland儿童乐园拥有超3000平方米的沉浸式亲子游乐空间，涵盖银行、超市、厨房、诊所、图书馆、建筑学堂等50多类主题互动场景，开业之初一度引起众多家庭客群排队。而这里的粒粒堡亲子餐厅也是继祥云小镇店后的北京第二家门店，并增加了阳光房等设施，十分适合举办家庭生日聚会活动，因此达到了“如不提前预约，基本无空芳圆里IDMALL内，北京首家Meland但除了这零星几家强目的性的业态门店出现排队或满员现象，周边的门店却是“冰火两重天”的尴尬局面。北京商业经济学会常务副会长赖阳指出，目前购物中心的竞争已经从此前依靠零售和餐饮，发展到了业态结构丰富和沉浸体验的发力比拼。只是看来芳圆里IDMALL似乎还停留在前一阶段。运营团队是否有能力把项目做好甚至招商的能力是否足够强大，这些都能够从不同角度影响一个项芳圆里IDMALL内，反观距离芳圆里IDMALL不远的朝阳合生汇，却是北京疫后恢复最快的购物中心——2020年4月客流已大致回升到疫前水平，2021年客流排名跻身北京第一。购物中心总经理指出，能如此火爆要归功于引进了众多符合定位的高客单品牌。深夜食堂、微醺街、稳稳“拿捏”了年轻潮流消费人群“早C晚A”的生活方式，可谓是抓而首个商业地产沉浸式剧本体验《长安21街区》则是将近年来流行的“综艺感”、“话题性”、“游戏化”等年轻人喜爱的元素一网打尽，用户和品牌可以在此进行深度互动。互动式美食＋沉浸式体验、智能家居+VR/AR元宇宙体验等高科技元素，包括Suplay全球首家精品店、松渔全球首店、Light Mark北京首店、小熊汉斯北京首店等在内的，“在产品、营销、服务端更懂年轻人”的众多品牌首店的引入……把“潮流消费目的地”属性刻进了DNA的合生汇想要不火爆曾经的三里屯，是京城时尚潮流的风向标，是年轻人和潮流玩家聚集打卡的不二的之选。彼时，如今，新的商业项目如雨后春笋，也担负着激活所在城区经济造血能力的角色。曾经一手开创“CURETAIL策展型零售”，并出TX淮海这一业内著名年轻力IP的盈石集团总裁司徒文聪认为，除了年轻人的聚集，消费能力的形成还与当地消费习惯、区域影响力等因素有关。在城市更新项目的运作中，对于文化价值的思考，变得更为关键。“当前城市发展，实际是新城与老城的更新，而有消费基因的老城更新，更容易引起城市美好发展的目标，因为它有深厚的文化与人文内北京坊（Beijing 在北京，建筑作为“可视符号”一度呈现了这座城市的文化信仰与精神图腾，也是诞生北京这座“首都”的气质必不可少的关键词。文化与城市老建筑的“化学反应”最能成为当下年轻人心目中的“最in之潮流”坐落在前门大栅栏游客区的“北京坊Beijing Fun”，从大栅栏前门600年来的历史文化积淀中汲取灵感，邀请七位建筑规划大师，根据中国著名建筑学家吴良镛先生提出的“和而不同”建设理念，完成了八栋沿街的单体建筑设计。在延续民国风建筑特色的同时，也融入了每个人对当代建筑精神的理解，实现了新老建筑的互生北京坊新建筑集群之——劝业场 图源：北京坊Beijing Fun由于其独特的地理位置（与天安门广场直线距离约100米，承担首都功能和成为北京文化地标），北京坊不完全是一个商业项目，而是定位于“中国式生活方式体验区”。在品牌引进上，北京坊很少引进品牌连锁店，也有意弱化零售品牌占比，更为注重品牌重新定义北京的“新生活方式”潜力。MUJI HOTEL、全球首家24小时的Page One书店、保利国际影城北京坊店、体验英国文化和生活方式的英园、中国首家体育收藏品专营店Mirage以及中国首家曼联体验中心等，都折射出北京坊对于“中国式生活体验区”的独北京坊餐厅的露台 图源：北京坊B北京坊内的文化活动几乎月月不断档。露天音乐会、FUN市集、社区邻里节、国际设计周、新春文化坊会……各种坊内租户自发举办的论坛、画展、文化体验活动也不在少数。就连国家大剧院也来到北京坊演出。与此同时，北京坊还发挥着对当地社区的服务和辐射作用。一个典型的案例，是停车位的共享。北京坊地下有650个停车位，其中有大约120个车位以低廉的价格租给了杨梅竹斜街和西河沿街的居民使用。也正因为有共享车位，这两条老街实现了机动车有序管理，告别了以往人车混杂的状况。这在北京众多商业北京坊——露天美术馆 图源：北京坊Beijing Fun而即将于2022年底面世的北京潮流消费目的地——THE BOX｜年轻力中心也脱胎于一座历史老建筑——昆泰商城。旧建筑的形态方正规整，呈长条扁形，容易流失客流；平均层高4.5米左右，环境封闭的同时给人带来压抑感。设计团队认为，如果只是按照现有的建筑架构做轻微量的空间调整，很难满足年轻一代对于空间功能的需求且达到耳目一新的视觉效果。因此大胆提出将长条形的空间一切为三，打造一个立足于整个UIC街区中心的“动态多变一切为三后，中间段的Glass Box辅以通透的玻璃材质，消除视觉上的沉重封闭感，使外部与内部空间产生呼应。传统核心主中庭的形式被摒弃，场域便再无主次之分，取而代之的是四通八达的无限可能。开敞的玻璃盒子无论是由室内到室外，还是由南至北，都是360度通透且一览无遗，年轻消费者可以随心所欲进行自由化的路线选择。这一改变，把主导权完全交移至消费群体，激发了人对于空间本身的探索欲与好奇心，同时对人流也起到一个重要的疏导作用此外，无论是悬空、拐角、屋顶、地面，任何一处相连接的户外空间，都辅以空间功能化，消费场景游戏化。由内至外，提高建筑与城市的对话性与互通性，共创活力空间。北京首个室外空中篮球场、依托户外空间场地开拓的下沉式露天广场、以及即将打造成中国首个当代艺术城市信仰空间的原东岳庙文化广场，都是为了做到创造更多适配年轻群体的空间环境，满足他们的多元社交需求。