针对近日传出的凯德以24.5亿元接手北京苏宁生活广场的消息，蓝鲸记者从凯德集团获悉，凯德正洽购北京苏宁生活广场，但目前双方正在意向洽谈中，尚未签约。资料显示，北京苏宁生活广场位于朝阳区慈云寺区域，总占地面积约1.6万平方米，含商业和写字楼业态。项目总建筑面积9.98万平方米，地上7层至19层为甲级写字楼，写字楼单层建筑面积约2020平方米。项目负1层至地上6层为商业卖场，包括大型电器卖场、特色餐饮、休闲设施等。凯德集团打造的高档住宅项目凯德锦绣，就位于北京苏宁生活广场附近，于2013年建成，目前二手房售价已接近10万元／平方米。凯德投资于今年2月发布的2021年财报显示，得益于基金管理和旅宿管理业务的费用收入增加，以及投资型物业组合的物业表现改善，2021年实现营运净利润为4.97亿新元，同比增12.2%；现金净利同比增长一倍，达到11.13亿新元。今年3月31日，凯德地产通过竞拍在武汉和成都各获得一宗住宅地块，总价34.93亿元。其中，武汉地块位于中央商务区，建筑面积14.6万平方米，成交价23.1亿元；成都地块位于成华区，建筑面积7.35万平方米，成交价11.83亿元。两宗地都将于年内开工。一度做到中国地产50强的苏宁置业，则深陷资金困境。去年6月，一则关于苏宁置业将于7月2日宣布破产的消息传出。虽然苏宁置业及时否认，但危机并未解除。据媒体报道，苏宁置业和华能信托的30亿信托贷款，因为债权人申请的强制执行导致苏宁创始人张近东持有的5.4亿股份被冻结。苏宁易购在2021年报业绩预告中，预计2021年全年实现归属上市公司股东的净利润-433.00亿至-423.00亿，较2020年亏损42.75亿元出现了更大幅度攀升。据苏宁置业官网披露，其主营业务为城市智慧场景的开发与运营，项目覆盖商业地产、产城小镇、住宅地产、物流地产四大板块。由苏宁置业鼎力打造的北京苏宁中心举办写字楼推介会。该项目已于去年竣工并取得房产证，且享有苏宁生活广场的完善配套，是区域内不可多得的商办物业。苏宁置业销售管理公司副总监钱存敏称，苏宁置业涉足北京、上海、南京、天津、成都等全国众多一、二线城市商业地产，业态涵盖大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、酒店式公寓，拥有强大的实力和商业地产经验。他表示，好的办公地点能够带领企业朝更高的方向发展，便捷的交通是企业迎客户留人才的王牌，苏宁置业倾力打造的八里庄苏宁生活广场所拥有的优势正让它在朝青商圈众多写字楼项目中脱颖而出。高力国际董事周晓骏骅在对北京写字楼走势进行阐述后，表示与苏宁置业强强联手的肯定与期待，希望能有更进一步的密切合作。在其演讲中，周晓骏骅据研测分析，苏宁中心相较于下半年CBD写字楼市场新增供应，提前半年投入市场，将为不少正在寻求优质办公资源的企业提供时间上的极大便利。高力国际温静则着重对项目服务及招商优惠做详细解读。作为今年来在CBD出现的首个全新的甲级写字楼项目，苏宁中心备受各界瞩目。据悉，项目位于八里庄东四环慈云寺桥东北角，地铁1号线和地铁6号线距离本项目步行10分钟。项目总建筑面积99755平方米，地上7层至19层为甲级写字楼，写字楼单层建筑面积约2020平方米。写字楼提供30立方米/人/小时的新风系统，联通、移动、电信宽带接入，6部荷载1600kg的办公客梯和2部消防电梯。层高3.75米，公共走道区域的宽度更是放宽至2.4米。值得注意的是，该项目地下1层至地上6层为商业部分苏宁生活广场，包括苏宁云店、特色餐饮、休闲设施、精选超市等，可提供完备的生活配套。地下2层至地下4层为地下车库，预计可提供约425个车位。目前，9至10层整租签约在即，16至19层为苏宁集团自用，仅余8层开放接待散租，11至15层开放接待整层或跨层联租。鉴于项目已取得房产证，租户更可迅速入住，大大节省时间成本。凯德集团于去年12月收购博瑞大厦后改名凯德星贸，23年在次收购了慈云寺桥的苏宁广场，苏宁广场位于慈云寺桥东北角，总建筑面积可能在99755平方米，其中办公面积24200平方米，商业面积53900平方米（包含地下一层），写字楼地上7层-19层，7层以下为商业，凯德接手后除了保留一层和地下一层为写字楼商业配套，其他商业办公全部改造成办公面积，总办公面积达到了55000平方米。苏宁广场位于慈云寺区域，写字楼以远洋国际租金为参考。租金报价在10-11元，实际成交在8元左右，苏宁稍微远点，可能在7-7.5元左右，租金有实质性增加，只有等到24年地铁修通后，不过增加浮动不会太大。苏宁对外报价35亿元，单平米63636元，实际成交28.1亿元，成交价相当于打了8折。折合单价为51090元每平米，以总建筑面积55000平方米，租金7.25元计算，办公面积年租金收益在1.09亿元（按照75%出租率），需要25年回本，根据东三环的博瑞大厦成交价20.37亿元，每平米42646元，13年回本相比，还是博瑞大厦更合适些在零售行业中流传着一句老话叫做“一部中国零售史，半部看苏宁”。原因是中国零售业的几次重大变革，都可以在苏宁的发展从1990年到现在，苏宁已经走过了整整快30年。过去十年，苏宁从一家零售企业发展成了产业横跨零售、金融、置业、物流、体育等多个板如果把苏宁比作是一座“摩天大厦”的话，苏宁的零售板块正是地基，而通过布局金融、物流等多个产业，苏宁逐渐搭建而随着信息革命从消费互联网向产业互联网渗透，产业化布局的苏宁也将迎来更大的舞台——产业互联网换句话说，如今横跨零售、金融、物流等多个产业的“摩天大厦”，可能并非是苏宁的终局。那么，苏宁的终局究竟要回答这个问题，我们必须先搞清楚另一个问题——苏宁的“摩天大厦”人说，历史是现实的镜子。回顾苏宁过去的近30年的发展，多少能帮助我们加深对苏宁的认识，找到苏宁未来一部中国零售史，半时间回到1990年，张近东拿着10万元正式“下海”，在南京宁海路一间不足200平方米的小门面里创立了当时国内最早的电器专营店算下来，苏宁成立也有接近30年了，这样的时间放在中国企回看古今中外，但凡有些年头的公司，都有一个共性，就是拥有良好的企业文化。在外界人看来，企业文化是一个很难量化的东西。不过，一家企业持续优秀的经营历史恰恰能够反映出这个企业优秀在企业漫长发展中，会遇到各种各样的难题和变化，如何判断和识别真正的趋势，找到行业未来的方向，至关重要。回顾零售行业过去的30年，一共有三波大浪潮。一是全国化的浪潮，即零售企业从区域走向全国化，诞生了国美、苏宁等一批全国性的零售企业。二是零售企业资本化的浪潮。三是互联网浪潮爆发，阿里、京东开始登上历史舞台。某种程度上说，过去30年，苏宁通过一次次1999年，以空调起家的苏宁意识到品牌的重要性，放弃了几十亿的批发业务，全面导入连锁经营模式。短短年，从一线城市到四线城市，扩展至几千家实体店004年，苏宁率先选择上市，成为IPO家电连锁第一股，一举坐稳实体零售的头把交椅。2009年，当实体零售的大佬们对互联网嗤之以鼻，苏宁率先向互联网转型。回顾整个零售行业的变迁，苏宁始终是走在行业最前面的那个人。无论是当初选择连锁经营，利用资本市场迅速实现资本化，还是后来率先向互联网转型。无不体现了苏宁极强的战略眼光。但是你要清楚，在企业的发展过程中，战略规划和落地是两码事情，早早判断风口，却被后来者反超的例子数不胜数。而这背后正是企业执行力的影响。所以你能看到，在线下零售受到互联网不断冲击的当下，苏宁却进入了新一轮高速增长期。8月30日晚，苏宁易购发布2019年半年度报告。半年报显示，上半年苏宁易购实现营收1355.71亿元，同比增长22.49%；全渠道商品销售规模达1842.13亿元，同比增长21.8%，实现归母净利润21.39亿元。要知道，苏宁的成绩是在今年上半年国内消费市场表现平淡的情况下获得的。根据国家统计局数据，1-6月，全国实现社会消费品零售总额19.5万亿元，同比增长8.4%，增速同比回落1个百分点。其中网上零售同比增长21.6%，增速同比有较大回落，达8.2个百分点。随着线上线下协同效应的逐一展现，苏宁的全系智慧零售战车已经整装待发。苏宁的“一纵一横”如果把苏宁发展比作是一场足球赛，苏宁前20年在零售行业的起伏，是这场足球赛的上半场。而在过去十年，苏宁开始从零售行业走了出来，开启产业化布局。那么，苏宁产业化布局背后的逻辑又是什么呢？表面上看，苏宁的布局纷繁复杂。从逻辑上讲，却又格外清晰，主要分为“一纵一横”两条线。所谓“纵”，就是延伸零售这条路，做深，这个“深”包括三个方面。一是全场景、全渠道。具体表现为苏宁做线上自营电商，从2009年至今，从无到有、从小到大，目前已经跻身国内电商领域前四，自营电商前二之列。统计数据显示，从2010年到今天，苏宁易购线上的规模实际上增长超过500倍。苏宁在线上再造了一个苏宁的同时，在线下的布局也一直没有放松过。苏宁置业自2008年起快速扩张，特别是商业地产发展迅速，在全国运营数十座苏宁广场和苏宁易购广场，打造了苏宁线下最大的商业连锁中心。同时，自2017年起，苏宁加速线下场景布局，打造了苏宁小店、苏宁极物、苏鲜生等新业态，同时在线上通过苏宁拼购、苏宁推客等工具在社交电商领域占据一席之地。目前，苏宁已经完成了全场景零售布局。二是品类从电器等标品向以生鲜为主的商超延伸，代表案例是收购家乐福中国。张近东曾表示，收购家乐福中国是苏宁智慧零售布局的关键一步，此举让苏宁的全品类营销战略在快消类目上实现了重大突破，成功补足了苏宁大快消的短板，有益于苏宁全品类、全场景运营再进一步。三是延伸零售环节的上下游延伸，包括物流和金融。以物流为例，截至6月底，苏宁物流及天天快递拥有仓储及相关配套总面积突破1000万平方米大关，达1090万平方米。到2020年，苏宁物流将完成2000万平仓储面积建设。为加快生鲜业务发展，苏宁易购上半年共投入使用46个生鲜冷链仓，覆盖218个城市。金融方面，苏宁金服业务涵盖第三方支付、供应链金融、理财、保险销售、基金销售、众筹、预付卡等业务，目前估值已达到560亿，成为国内金融科技“独角兽”之一。所谓“横”则是从原来的实体商品交易扩张到文化体育等体验式服务消费。特别是在体育方面，苏宁通过购买足球和电竞俱乐部和头部赛事版权来进入。近年来，新兴大众消费市场（旅游、体育、休闲、电影等市场）增速表现优于传统大众消费市场，服务类消费有望成为未来的新蓝海。如今来看，这个算是苏宁一个不错的尝试。尤其苏宁在国米的经营上也表现出了不俗的能力。2018年，随着国米重新拿到欧冠席位，到2018年国际米兰的品牌价值达到4.75亿美元，较之前有了不小的增长。而苏宁向文娱等服务消费领域进军的价值在于，一方面，补齐苏宁在数字内容消费上的短板。另一方面，也为后者打通软硬件全产业链模式做铺垫。长期来看，随着互联网逐渐渗透到人们日常生活的方方面面，内容和渠道的边界会被不断抹平。产业互联网已至，苏宁未来十年最大的机遇随着过去十年产业化布局的深入，也为苏宁的下半场搭起了更大的舞台。而这个舞台就是，产业互联网。进入移动互联网的下半场，消费互联网的创业机会渐渐消失。而更重要的是，现有ToC市场的竞争由增量博弈变为存量博弈。现在你能在当下互联网巨头的身上看到多种业务形态。比如，今日头条一直在尝试社交和在线教育。快手、抖音也越来越成为电商的重要场景。存量互联网的竞争，越来越变成了资源的竞争，流量和资本的作用越来越大。越来越多的公司需要找到更大的靠山，比如阿里和腾讯。这时候，苏宁贯穿整个零售产业链布局的价值就体现出来了。另一方面，在零售基础设施完善的基础上，起家于线下的苏宁，比其他电商公司有着更深的零售烙印。这将帮助苏宁在新零售的布局上占得先机。前不久，苏宁易购集团董事长张近东接受媒体采访时，透露出了“未来苏宁将通过供应链、物流等基础设施去赋能”的观点。目前来看，无论是阿里，还是腾讯，布局的产业互联网大都还停留在流量逻辑和简单的数据化。简单来说，就是提供自身的流量，让零售企业去变现。与腾讯和阿里不同，苏宁的逻辑是，当零售企业有一定流量，苏宁愿意去分享自己的基础设施，提供供应链管理和物流等服务，帮助其优化效率。从目前看，两者各有千秋。一方面，苏宁没有腾讯、阿里那么多数据和流量。而腾讯、阿里也没有苏宁这样的线下基础设施和零售经验。经过这么多年打造的“摩天大楼”，苏宁的物流、门店、供应链能力，将在产业互联网时代将会大放异彩。具体而言，回到零售的核心要素“人、货、场”的逻辑。从“人”的角度，在互联网上，消费者的用户画像越来越精准，用户潜在的新需求被不断挖掘。随着线下智能摄像头、智能货架、移动支付等智能设备的逐步实现，互联网上精准高效的服务将在线下得到体现。而能率先实现这一点的零售企业，将赢得线下零售市场的绝对话语权。从“货”的角度，智能商业将彻底改变以往经营管理中依靠经验和“拍脑袋”式的店内经营及商品管理模式。即通过对从前端到后端不同应用场景的数据化，通过数据挖掘和不断的算法反馈迭代，智能商业可以提供从选品、商品陈列、商品定价到销售预测、库存管理等智能决策服务，帮助经营者构建以需求驱动的供应链体系。从“场”的角度，随着图像识别、人工智能、智能制造等技术的逐步成熟，在移动支付迅速普及的情况下，不仅是消费场景更加多样化，其便利性也将大大提高，这也是无人便利技术从消费者角度带来的最大好处。与线上中心化不同，线下零售格局分散的局面下，很多中小的零售门店可能很难实现以上三点。长期来看，基于数据化和产品化的供应链服务，很可能会诞生一个基于中小零售企业供应链和物流服务的超级生意，按零售市场规模来看，这个生意规模可能达上万亿。这是新零售或是张近东所说的“智慧零售”的本质，也是苏宁未来十年的最大机会。简单来说，要做成新零售需要两个阶段，一是线上电商平台与线下实体零售业态的多场景融合，其次是多种新兴技术与全供应链之间的协同。从目前来看，苏宁是国内唯一一家走过第一阶段的零售企业。接下来，就要看苏宁如何把阶段性的优势转化为行业终局的胜势了。

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