北京星城国际大厦地下3层至地上4层共62099.87平方米物业，并先后4次进行拍卖，不过均流拍。

从2000年开工建设，这栋位于北京市朝阳区酒仙桥路甲10号包括了商业、公寓和写字楼的综合体项目星城置业及其开发的星城国际项目可谓系出名门，最初为北京国企背景的上市企业京东方与马来西亚华商章金福合作开发项目，从2007年京东方转让全部股权后，星城置业实际控制人多次变更，最终滑落深渊。就星城国际大厦各种纠纷及11亿元信托融资潜在的偿付风险等相关问题，经济观察报多次采访星城置业多个部门和中融信托多位高管，几方未给出明确的答复。11亿元信托贷款9月12日，深秋的北京格外凉爽，从地铁14号线将台路站向北几百米，酒仙桥路和万红路交叉口东南角便是星城国际大厦，远远望去，这栋环形围裙大楼格外显眼，其4层以上为写字楼和公寓，大部分已经住满。

星城国际1层到4层为商业，原为2007年开业的纯本百货商场，2012年中，由于经营不善，纯本百货计划与第三方合作将商场业态从百货改造成黄金珠宝，随即停业改造，随后项目烂尾至今。除了部分快餐和金融机构正常开业外，其余空间均被查封。当日早晨，商场两个大门封闭，内部被查封物业由隔板围挡，地下停车场有少量车辆停放。背靠望京、紧邻798艺术区和机场高速，周边云集多家国内国际知名高科技、互联网企业，星城国际本可以补充这一区域的商业空间，但在数次易主后，它划出一道让人意想不到的轨迹。资料显示，目前星城置业实际控制人为石健平和李世亮，在2010年前后，通过收购两家法人股东全部股权控股星城置业，星城国际大厦除了部分商业和写字楼外，大部分项目在2007年前售完。2012年，因重新改造和银行贷款到期，星城国际面临着较大的资金压力，当年8月，在泰远嘉业（北京）房地产经纪有限公司总经理魏俊玲牵线下，星城置业与中融信托进行多次接触和交流，经过近3个月的谈判，双方达成一个11亿元信托贷款融资计划。2012年11月，中融星城信托计划正式成立，共募集了11.15亿元，信托存续期为10年，分为两种类型，A类每一年赎回开放一次，利率为8.5%到10.5%左右，B类每两年赎回开放一次，利率为9%到11%左右。该信托计划书显示，抵押物为星城国际大厦地下3层、地上4层共62099.97平方米经营性商业物业，2012年9月评估价为20.6亿元，抵押率为53.4%。星城置业子公司北京闰拓投资以40%股权做担保。

按照星城置业与纯本百货签订的租赁协议，信托计划执行期间，星城置业可获得23.17亿元租金收入。另外，李世亮在贵州有三座煤矿，预计投产后每年净利润不低于6亿元。抵押物和偿付能力看，该信托计划似乎不存在太大风险。据一位参与该信托计划销售的金融机构负责人介绍，中融星城信托原本计划募集2.2亿元，主要用来偿还银行贷款，“但后来双方谈得不错，信托贷款额度从2.2亿元提高到了11亿元。”此外，中介人魏俊玲获得融资总额4%的服务费用。从2012年11月20日到12月11日，中融信托分三次把募集到的2.73亿元、6.52亿元和1.9亿元共计11.15亿元汇入星城置业设立在民生银行的共管账户中。2013年底，中融星城信托计划向投资者发行了8期之后停止续存，此后并未发行新的续存计划，不过，中融信托一位客服人员表示，截至2016年第二季度末，该项信托计划仍在正常执行中。如果该信托计划仍在正常运行中，而中融信托方面又停止续存，这很可能意味着，随着2014年底A类信托和2015年底B类信托计划赎回期先后开放，如果有投资者选择提

015年2月，距离信托计划结束还有7年零9个月，中融信托向北京市第三中级人民法院申请查封抵押物，随后，法院正式查封了星城国际地下3层、地上4层共计62099.87平方米物业。015年12月，2016年1月、3月和8月，北京市第三中级人民法院先后四次通过淘宝司法拍卖平台对抵押物进行拍卖，起拍价从21.72亿元逐步降至17.6亿元、14.08亿元，但4次拍卖均无人报名参与竞拍。对此，多位资本界人士判断趋于一致，一方面信托计划停止续存，一方面发行方查封抵押物并进行拍卖，存在两种可能：一种可能是星城置业违约停止支付本金和利息，中融信托通过拍卖抵押物变现提前结束计划；另一种可能是抵押物有多次抵押或权属纠纷，中融信托意识到这项计划存在风险。对此，中融信托和星城置业方面均未给出答案。上述金融机构人士分析，无论哪一种可能，都意味着这一信托产品存在偿付风险，“根据我的判断和了解，这个产品可能出问题了，极有可能中融信托已经在兜底。也就是说星城国际已经违约了，投资人收益和赎回需要中融信托自己来兑付

占据望京商圈的核心位置，有着6万平方米的体量，却闲置长达四年之久——这座被称为商业“鬼城”的星城国际大厦，正以13亿元价格寻找新东家。然而将近一个月迟迟无人接手。虽然此前星城国际大厦官方估价20亿元，但目前已自降至7亿元。如“鬼城”般常年空置，加上“法拍房”的身份，这些都令星城国际大厦的未来难以乐观。空置四年寻接盘侠北京商报记者日前获悉，北京望京的商业综合体星城国际大厦正在寻找接盘侠的消息，该物业位于北京市朝阳区酒仙桥，总建面62099平方米，地上4层地下3层，营业面积42738.79平方米，为北京星城置业有限公司（以下简称“星城置业”）所有。据悉，2012年9月，北京天健兴业资产评估有限公司曾对星城国际大厦的地上4层地下3层总面积62099平方米的商业物业进行评估，估值约206004.32万元。此外，目前望京酒仙桥附近的商业地产销售单价为3.3万-4.3万元/平方米，以星城国际大厦所出售的62099平方米计算，总价应超过20亿元。北京商报记者发现，一位中原地产销售人员今年7月28日曾发布微博写到，“星城国际大厦地上4层地下3层总面积62099平方米，将于今年8月10日进行拍卖，起拍价约为14.08亿元”。记者联系到该销售人员被告知，该物业为法拍房，如想看房，需与管理该物业的法拍公司进行联系、协商，且该物业现已处于“流拍”状态，一般情况下起步价即可成交，并透露，“该物业的整体标的额很大，在交易中不能直接与物业方联系，购买法拍房要协调各相关部门主体联系，再办理程序、手续”。据北京商报记者了解，当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权，这过程中被拍卖的房子为法拍房。而上述内部人士表示，业主拥有所售楼层的所有权，提出售价为13亿元，并多次强调“物业在一大型资产管理公司手中，无任何法律及财务风险。如想了解更详细的情况，需与物业主签订保密协议”。据相关资料显示，有公司曾对星城置业初始投资人民币4863.78万元，经逐年损益调整及计提减值准备，截至2006年底，长期投资账面价值为零。从红极一时到商业“鬼城”北京商报记者走访星城国际大厦发现，其朝西向入口已经被封锁线围起，不能通行，西向门口装饰已拆除，玻璃门落满灰尘，无法看到内部情况。在建筑西北侧有一入口可供进入，但通往星城国际大厦的二层、三层楼层未开放，四层仅有员工食堂及通往五层健身房的通道，其他位置均已被挡板围封。地下二层，停车场进入纯本百货商场的入口已被挡板围起，挡板仍标记为“纯本百货”的字样。星城国际大厦东北侧的门已被北京市第三中级人民法院的封条于2016年8月5日封起。在门口旁边的墙上张贴着一份落满灰尘的“函件”，写着关于施工协调的内容，时间为2013年7月8日。而透过玻璃窗可以看到，散落满地的门窗、玻璃，不平整的土地，以及门外杂乱的木板，这一切都显示出这里在封闭之前正处于装修的状态。有附近居民向北京商报记者表示，从未听说这里有商场，地上四层一直处于关闭状态，而并未见其招商、营业，从未见有人员过往。然而这里并不是没有商场，早在六年前，一家北京纯本百货商场有限责任公司（以下简称“纯本百货”）打着“007”创新模式的旗号，即“0租金、0扣率、7天一结账”，砍掉传统百货的多重代理环节，让厂商直接面对消费者，吸引不少顾客，纯本百货与星城置业签订十年期限的《商场租赁合同》，将全国首家门店开在星城国际大厦，新颖的经营模式让商场红极一时，并在开业之初，依靠模式创新和疯狂品牌推广，创造商场单日的销售业绩超过600万元的纪录，而这样的好成绩也只是昙花一现，一段时间后纯本百货经营业绩持续下滑，一度出现节假日免费停车场仅停放几辆车的情况。纯本百货拟重新调整转型，希望通过黄金、珠宝、钻石、翡翠等饰品销售扭转经营困局，在2012年8月与星城置业签订了《（商场租赁合同）之补充协议》，重新约定十年的租赁协议，但转型的装修仍在进行的时候，纯本百货却消失得无影无踪，此后商场部分一直处于空置状态。一位在星城国际大厦五层的工作人员表示，之前营业的商场倒闭后，未曾重新开业。而胡乃璞认为，百货业受电商的冲击，同时打造一个新的百货品牌不是一朝一夕能够完成的。一个知名品牌的打造需要长期的推广、建设，脚踏实地发展，需要做好品牌组合、设定好消费群，另外做好线上线下的结合，能进步的更顺利一些。在中国商业地产联盟秘书长王永平看来，望京商圈有足够的人流量和购买基础，就有发展的机会。而星城国际大厦的经营面积只是从地下一层到地上四层，并不能满足百货、购物中心的运营体量，而百货市场受到电商冲击，望京商圈的百货商场、购物中心已相对完善。可以尝试一些差异化的特色主题设定，物业体量小，要避免大而全的形式。“星城国际大厦与798艺术区为邻，可以尝试在文创方向发展，与艺术区的资源联系起来，销售一些高质量的艺术衍生品是一种选择。开设线下体验店也是比较吸睛的招商选择。”他说。北京商报记者 王晓然疫情蔓延到有效防控，2020年北京写字楼市场经历了“过山车式”的行情，但从全年来看，多项监测数据仍刷新了历史纪录。12月22日，高力国际在华北区2020第四季度新闻发布会上透露，剔除自用及此前预租面积后，2020年以来，北京甲级写字楼3万平方米净吸纳量刷新有历史记录以来新低，租金同比降幅、空置率均创近十年新高。虽然市场的净吸纳量呈现逐月恢复的状态，但是明年超百万平方米的新增入市量，将给市场带来少有的冲击。高力国际分析人士预计，2021年，甲级写字楼供需失衡的态势仍会加剧，空置率触顶，租金处于下降通道，但降幅会小于今年。值得关注的是，存量租户的竞争将会愈演愈烈。净吸纳量低，区域分化丽泽火热疫情严重抑制了企业办公需求的释放。据高力国际的数据显示，2020年北京甲级写字楼全年净吸纳值为12万平方米，如果剔除自用及此前预租面积后，全年净吸纳量不到3万平方米，这一数据刷新了自2002年有历史记录以来的新低。随着疫情进入常态化防控阶段，写字楼被压制的需求正释放，净吸纳量呈现逐月恢复的状态。对此，高力国际华北区董事总经理严区海认为，净吸纳量的快速恢复一方面是由于前期疫情压制的需求在下半年的集中释放，另一方面也是由于写字楼业主提供更有竞争力的租赁条件。而从各区域甲级字楼表现来看，呈现冷热不均的局面。丽泽成为最火热的区域，全年净吸纳量接近10万平方米，其次是亚奥和望京酒仙桥。丽泽之所以能够“一骑绝尘”，核心原因还是其突出的性价比。而亚奥由于毗邻金融街和中关村，其租金水平较这两个区域有很强的竞争力，吸引了这两个区域的外溢需求。望京-酒仙桥区域从2018年起进入了去化周期，经过三年的努力，空置率从2018年24%左右逐年降低到今年四季度的9.6%，其中，80%的新增需求来自于互联网科技企业。对此，高力国际华北区研究部董事陆明表示，目前市场的大面积新增需求普遍集中在城市周边的产业园内，主要以互联网科技类公司为主。这类企业新增办公需求依然优选周边的产业园或乙级写字楼，并不会选择市中心的甲级写字楼。其背后除了较低的租金成本外，产业聚集效应也是重要因素，这也是上地和望京-酒仙桥区域在今年疫情后表现优于市场平均水平的根本原因。甲级写字楼租金连续三年回调写字楼市场供需不平衡的问题在2020年被进一步放大。在2020年四季度，北京甲级写字楼新入市项目体量低于预期的50万平方米，仅有约35万平方米入市，包括位于丽泽区域的平安金融中心、远洋锐中心和位于石景山区域的中海大厦C、D座。至此，2020年全市场新增供应项目约60万平方米，远低于预期水平，而造成该现象的主要原因，还是由于疫情导致部分项目延迟入市。据悉，北京甲级写字楼市场的新增供应和需求比长期都维持在2倍以内，但供需不平衡的问题从2019年开始凸显，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上涨到接近5倍。据高力国际数据显示，严重的供需不平衡导致北京甲级写字楼市场空置率继续走高，达到创纪录的19.4%。市场所有的变化因素最终都会反映到租金变化上，在原本就是供需严重不平衡的市场环境下，又叠加了疫情影响，今年整体租金同比降幅达到新高。高力国际数据显示，北京甲级写字楼租金从2019年底的383元/月/平方米降到了2020年的351元/月/平方米，降幅达到8.4%，为近十年以来的较大降幅。事实上，这一租金从2018年的高点已经连续三年回调，调整幅度合计接近13%租金降幅虽然符合市场预期，但在新增需求有限的情况下，市场存量租户的竞争就会变得更加激烈。从目前来看，激烈竞争不仅存在区域之间，也存在于不同级别的办公楼之间。调研统计显示，在疫情期间，租户出现了从甲级向乙级写字楼搬迁的情况。同样，在甲级写字楼业主向企业提供更有竞争力的租赁条件时，也出现了企业回流到甲级楼宇的现象。可以预见的是，未来一年，这一竞争局面不会改变，存量租户的竞争将会愈演愈烈。展望：供需失衡或仍会加在业内看来，2021年对于北京甲级写字楼市场，将会是极具考验的一年。高力国际预计，2021年北京甲级写字楼将有接近160万平方米的新项目入市，其中有近百万平米的项目可能会在明年上半年入市。若所有项目如期入市，创纪录的新增供应量将给市场带来少有的冲击，而这也将是未来3-4年最后一次的新项目集中入市潮。虽然已经看到正在恢复的新增需求，但可持续性仍然有待进一步观察严区海表示，高力国际依然维持预计供需失衡的态势在明年仍会加剧，以及空置率明年触顶的基本研判。随着本轮供应高峰的结束，明年租金依然处于下降通道，但降幅应该会小于今年，在四季度将开始进入探底阶段不过，根据高力国际三季度房地产投资调研报告，有75%的投资者认为中国市场较具吸引力的因素是其乐观的经济前景严区海进一步指出，2020年是“十三五”的收官之年，北京写字楼市场在三期叠加的大环境下，巨量供应和疫情肆虐持续推高市场空置率，租金出现合理回调，城市竞争力进一步增强；2021年是“十四五”的开局之年，预计在服务业扩大开放综合示范区和自由贸易试验区“两区”建设的大背景下，北京写字楼租赁需求将会回升，市场进入去化周期，将迎来高质量发展阶段。

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