毗邻北京酒仙桥产业园区集群的零秒酒仙桥社区,经过长达一年的精细化运作,已成为帝都网红式办公生活新社区,不同于零秒空间以往运营的联合办公项目,该项目具有两大创新。 一是产品业态的创新。 1万余平米内,零秒酒仙桥社区配置了办公、酒店、餐饮及其他完善的商业业态,其中酒店是国内知名酒店品牌亚朵打造的全球排名前列

毗邻北京酒仙桥产业园区集群的零秒酒仙桥社区，经过长达一年的精细化运作，已成为帝都网红式办公生活新社区，不同于零秒空间以往运营的联合办公项目，该项目具有两大创新一是产品业态的创新。1万余平米内，零秒酒仙桥社区配置了办公、酒店、餐饮及其他完善的商业业态，其中酒店是国内知名酒店品牌亚朵打造的全球排名前列全新生活方式酒店——ZHotel。与以往单一功能的办公空间相比较，这是一个现代化的综合商业办公社区，对企业运营管理的综合要求更高，于运营团队而言，挑战更大。二是扩张模式的创新。这也是零秒空间以纯轻资产模式拓展的排名前列个项目，即输出运营管理服务，由合作方提供物业及装修的全轻模式。转型轻资产在今年是个热门话题，轻资产的优势显而易见，可以将成本降到较低，也能更好地做出规模，但对于运营商的运营能力相应地会提出更高的要求。零秒空间是战略性还是机会型试水轻资产还有待跟进，但毫无疑问，零秒酒仙桥社区项目是一个新起点，打开的将是一扇新大门。本期新势力入围项目，就让我们跟着睿和智库一起对这个网红办公社区“一探究竟”。

基本情况名称：零秒酒仙桥社区地址：北京市朝阳区酒仙桥路13号开业时间：2019年9月份建筑规模：独栋，四层，办公+商业面积约1万平米交通：距14号线将台路站500米面向未来的办公生态改造将自身定位为创新空间深度运营商的零秒空间，旗下有两条产品线：零秒办公空间（LIMO Space）与零秒生态社区（LIMO Hub）。酒仙桥社区项目正是属于零秒生态社区（LIMO Hub）产品类型，顾名思义，核心在于“生态”二字。生态作何解？大抵又可分为“外与内”两部分：对外，融入区域，成为整个区域生态中的重要一环；对内，项目自成小型的办公综合体，涵盖了居住、休闲、文化、服务等在内的全方位生活资源。比如仅从外立面的翻新设计上，项目整体与周边恒通国际商务园的工业建筑风格保持了协调一致，可以看作园区的一类延伸。当然，延伸的还包括在产品结构、空间内容上的互为补充和协同。

酒仙桥社区对面即是恒通国际商务园（UBP）酒仙桥曾是北京的老工业基地，如今焕发新生，摇身一变成为互联网产业的集聚地、艺术的殿堂以及时尚打卡地。这里布满了大大小小多个园区：一是多科技产业园区，如电子城国际电子总部、恒通国际商务园、恒通国际创新园、兆维工业园等；二是多文化创意园区，如著名的798、751艺术区等。越来越互联网化，也越来越年轻化、时尚化，酒仙桥区域发展演进的方向，无疑对于零秒酒仙桥社区的落成定位有着重要的影响。比如，项目打造多业态组合（即除了办公空间外，还包括商业、居住、娱乐等空间）就更符合现代年轻人的一站式消费需求，在配套商业的选择上也倾向于更贴合年轻人消费习惯的品牌——此次入驻零秒酒仙桥社区的Z Hotel，作为知名酒店品牌亚朵打造的全球排名前列全新生活方式酒店，主打“Z世代”客群，集住宿、音乐、艺术、选物、美食为一体，注重场景与社交的个性化住宿体验。

ZHotel 酒仙桥社区ZHotel”突出的是艺术范，显然针对于该区域文化创意旅游客群以及产业园的商务客群，它的品牌形象与理念，也与零秒酒仙桥社区的整体定位保持了统一。

间约在7.5-8元/m²·天，在酒仙桥区域已属于高端型办公空间。

从最小办公室面积在100平米以上可以看出，零秒酒仙桥社区服务的客户主要针对的是成长型企业和成熟型企业，且多为区域内的科技企业和文化创意企业，与周边园区内办公企业属性类似。未来两者间的用户在企业发展更迭过程中，未尝不会实现相互承接、转化与渗透。细水长流 试水“轻资产”转型轻资产是今年来联合办公企业试图摆脱二房东的经营模式，实现破局的核心。比如日前通过SPAC的方式正式登陆美股的优客工场早在4月份，就宣布进行“轻资产、重赋能”的战略转型，2020年轻重资产比例要达1：1；投资方进驻、管理团队重组完成后的氪空间，也开始了“双腿走路”，将业务范围从“联合办公”扩展到“综合办公服务+新型资产管理”，实现轻重资产并举；挚信资本入主WeWork中国后，新任代理CEO姜跃平是挚信资本的运营合伙人，行业判断在WeWork中国下一步大概率也不会在地产领域多做文章，更大的可能是顺应联合办公轻资产转型的趋势，为WeWork中国开辟新的业务增量曲线。

零秒空间也通过酒仙桥社区项目试水“轻资产”运营。具体来看，零秒为合作方提供了全链条的委托运营服务，从楼宇的规划定位、方案设计、工程管理、市场招商、运营管理每一个阶段输出专业团队。而其具体收费模式则为“基础管理费+效能管理费”，其中基础管理费按服务模块收取，对应清晰的服务内容及输出成果；效能管理费按经营业绩指标达成情况兑现，约定为GOP一定比例的奖励分成。零秒空间开了一个好头。据悉，即使是在今年疫情的影响冲击下，零秒酒仙桥社区仍旧实现了90%左右的出租率，在今年市场上众多办公租赁空间普遍发生空置率加大、租金下调的情况下，这个成绩尤为难得。而究其原因主要是：一个是品牌势能，零秒空间背后的京东方资金控股，使得零秒自身的抗风险能力强，京东方的实力背景，也使得企业客户对零秒空间具备充分的信任感和安全感，也让零秒空间在物业资源获取上存在一定的优势；二是团队招运能力，面对疫情，能快速做出反应，及时调整招商方案，并对入驻企业提供支持与帮助，如延缓租金缴时限，给予企业资金周转缓和期，帮助企业顺利渡过疫情影响期。当然，从另一个角度来讲，将项目打造成稀缺的“独栋商业办公综合体”本身也是对于市场真实需求的前瞻呈现和挖掘。

而通过具体项目的运营与实践，零秒空间得出自己的思考，认为运营方若想轻资产运营模式的路走得长远稳健，核心注重两点：1、资源开拓能力：轻资产模式落地相比于传统“二房东”模式，周期更长、难度更大，一方面资源获取的难度大，每家运营商拥有不同的背景及渠道，对于缺少产业资源、资产资源的运营商来说，如何挖掘有效渠道，如何与合作方建立信任关系，需要深究。2、精细化运营能力：轻资产模式下运营方的收益虽然是“稳赚不赔”的，但是相比于自运营模式，营收却十分有限，加之合作方对于项目的高预期，运营方的精细化运营能力尤为重要。从规划定位开始，需要对项目所在市场有精准的研判和严谨的定位，改造周期与质量的管理决定了后续成本的投入，快速实现满租以及优秀的自主营销能力实现收益较大化，运营成本的如果我们将零秒酒仙桥社区提炼一些关键词的话，必然包括：大面积、临街、独栋、重新改造、生态融合，因为只有在这些特征下才能够实现办公、商业、居住等业态的合理布局，实现各功能相互间有效提升。可以看到，也正因为这些特征，目前零秒生态社区主要选择的是围绕产业园附近的独栋空间，可以是老旧写字楼，可以是厂房等。但其中一个需要面对的问题在于空间的旧改投入。以LIMO酒仙桥社区为例，1万平米左右的面积，我们按照市场价大约每平米3000元的改造成本计算的话，项目仅基础的改造费用就需要大约3000万以上，这对于大多数联合办公企业来说，单个项目的投入较大，将拖累企业规模的扩张。

“轻资产”或许是一种稳健的扩张模式，但由于轻资产是基于相当强大的资源网络及资源整合能力，实际门槛很高。对于现金流问题明显、行业资源不足、影响力仍待提升的中小规模联合办公企业来说，可行性尚未可知。也意味着从重资产转型轻资产，还有很长的一段路要走。三峡招商大厦大厦位于北京核心区域写字楼占地面积80000平米总建筑面积47000平米标准层面积1800平米开间面积95-1385平米标准层高3.3米总层数30层使用率70.2%，整层74.6%大厦交通便利距离地铁10分钟配套齐全。5A智能化管理服务系统空调设备采用美国开利(carrier)空调机组保安消防大厦内各公共部分(大堂、裙楼、走廊、电梯厅等)及写字间部分均设有喷淋、烟感、消防龙头、消防火拴等设备电梯品牌4部三菱载客电梯，2部日立载客电梯，1部三菱消防梯及货梯，4部三菱自动扶梯车位数量220多个车位费地下600地上1200元/月办公室装修标准吊顶、白墙、水泥地或客户遗留精装修商业娱乐休闲齐全区拥有47,000平米的综合体。项目已优质的服务良好的口碑，以及优质企业的入驻，现有部分面积对外招租.300平米科技遗留装修，部分办公家具遗留500平米影视公司遗留，1000-1800平米面积为项目整层，可随时考察本项目，国际标准甲级写字楼，配以丰富的商业零售业态组合，提供现代优越生活多元选择。系统集成技术是通过集成了闭路电视监控系统(CCTV)、防盗报警系统、楼宇自动化系统、门禁系统、停车场管理系统、巡更系统、无线对讲系统等，实现了不同系统和于家堡中心遥感资源共享连接。美国的消防设备霍尼韦尔用于构建一个完整的消防系统，实现与消防局24。VAV变风量空调系统采用领先的VAV变风量空调系统，内外分区，舒适节能，且空调噪音低于45dB(分贝)，如同置身于图书馆的静谧环境;室外采集空气进行高标准与系统化的过滤、除菌和加湿后，分别以地送风式、顶送风式等多种方式匀缓送入室内，每一次呼吸，舒适办公感受。大厦外观 建筑外立面设计采用玻璃幕墙与铝板结合的方式，设计风格稳重、简约、大气，体现了现代化写字楼的风格特点。运用安全性较高的双超白玻璃、镀Low-E膜配置，不仅能体验开阔视野，同时也提升了保温、隔热、隔声的效能。已入驻企业企业名称:DK公司，所属行业:计算机/互联网/通信电子、企业名称:日本网络帝国，所属行业:计算机/互联网/通信/电子、企业名称:中国扶贫基金会，所属行业:会计/金融/银行/保险、企业名称:深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司。现有出租面积300平米560平米1800平米等面积对外招租北京格雷仕家具制造中心；北京和睦家康复医院；北京红十字朝阳医院；北京市朝阳区东风电气安装队；东风街道观湖国际社区卫生服务站；北京市勤和祥龙汽车销售服务有限公司；北京友谊仓储运输公司；东四环北路88号院；朝体东路；星火西路19号楼；朝阳区将台洼小学；朝阳体育中心；朝阳体育中心西路；崔家村；东坝外侨公墓；东风家园；东风南路；华冠永波羽毛球俱乐部；东风南路16号院；朝阳区基督教三自爱国委员会；朝阳气象局；东风派出所小辛庄警务工作站；东风社区服务中心；东风乡北豆各庄93号院；东风乡将台洼鹿队大院；东风乡辛庄村；东风乡辛庄村甲22号；东风乡辛庄路甲27号；嘻哈包袱铺剧场；姚家园村917号；东郊木材厂宿舍；东润枫景28号院；东润枫景文化广场东四环北路7号；东山墅；东四环北路8号；东四环北路92号；国兴观湖国际；东四环北路甲8号；泛海国际居住区香海园；泛海国际居住区樱海园；泛海幼儿园；梵谷水郡；观湖国际；华章路；将台洼村委会；将台洼甲1号；北京芳草工艺品厂；金麟风凌洲；精厚大厦；李家村5号；李家坟；南十里居；四路居368号；奔宝公寓；南十里居路；七棵树高尔夫练习场；生鲜食品配送中心；四路居；驼房营南里北京电子科技职业学院；驼房营南里甲6号；北京朝东东枫体育健身中心；驼房营南里小区；驼房营南路2号院；苇子坑101号院；朝阳府学胡同小学；辛庄二街；星火东路；星火西路中化道达尔加油站；姚海公寓；姚家园808号姚家园产业园；姚家园北二路；姚家园北二路北京远大东升综合批发市场；姚家园北二路东风公园；姚家园北路；姚家园北路北京市朝阳区安民学校；姚家园北路丽水名媛美容美发养生馆；姚家园村808号；权金城金沙国际酒店；姚家园东里；姚家园路105号；观湖国际大厦；乐视大厦；姚家园路105号院；中国冶金地质总局；姚家园路77号；朝阳体育中心八喜联合竞技足球俱乐部；姚家园路95号；华中师大附中朝阳分校；姚家园路97号；泛海国际居住区碧海园；姚家园路99号；姚家园南里金隅凤麟洲；姚家园西里；逸翠园；兆维小区；醉公坟村甲9号北京市新媒体技师学院；醉公坟甲5号；东风苑；泛海世家；星火西路8号院；七颗树路；辛庄一街；将台洼；青北大厦；上东十号；将台洼甲4号；眉州东坡集团；泛海容郡；体育馆东侧路甲518号；芙琳朵养生会馆；十居甲16号；地雅投资管理集团；七颗树路开利空调；将台洼52号；体育中心西门武警家属院；北一路808号；姚家园产业园；东坝路7号院；1949创意总社；泛海国际碧海园；碧海园；1949传媒产业基地；兰海园；星火西路19号；醉公坟厚德缘餐厅；樱海园；黑光教育；星火西路9号；姚家园市场大厅；鸵房营南路2号院；金隅凤麟洲；七棵树朝阳医院分院；东兴苑；七棵树村朝阳医院分院；朝阳医院七棵树分院；东润枫景；李家坟7号；东坝路李家坟7号；东坝路李家坟传媒产业基地创意总社；东坝路创意总社1949传媒产业基地；七棵树路东风汇四合院；北京世纪文创置业有限公司；李家坟5号；东坝镇朝阳医院；东坝路红十字朝阳医院；七棵树村朝阳医院；东风镇乡小辛庄165号；豪丰体育公园；苇子坑路101号；姚家园综合市场；体育中心西路武警家属院；醉公坟葡萄园；梵谷水郡小区；酒仙桥商场南十里居东风家园；劲松职业高中校外实训基地；东四环北路观湖国际；六里屯街道苇子坑101号；星火西路东风地区政务服务中心；青年路北路东风四合院；驼房营南路2号；酒仙桥中心小学低部；北京浩宇视界会展服务有限公司；醉公坟交运通华院内6号；酒仙桥路32号南十里居；姚家园和睦家医院；将台路14号创新空间B07；898创新空间；东风村将台洼494站台；驼房营南里15号楼；驼房营南里20号楼；体育中心东侧路甲518号C座邦舍公寓；七棵树高尔夫球俱乐部；泛海国际；东4环北路88号；将台路14号898艺术区；将台洼494站台对面中铁六局工地；驼房营南路辅路898创新空间；898创新空间瓜子二手车；将台路14号898创新空间；酒仙桥甲15号毛家饭店；四环北路88号院观湖1号楼；东四环北路96号院；将台路15号楼898创新空间；东四环北路58号院东东山公寓；酒仙桥898创新空间；将台路14号898创业产业园区；酒仙桥驼房营南里15楼；蒋台路898创新空间；酒仙桥驼房营南里14楼；驼房营南里18号楼；姚家园小区西里一号；东坝乡七棵树创意园外侨公墓；酒仙桥街道898创新空间；东坝醉公坟交运通华；