经过近40年的发展，这里已经成为北京地道的多元综合国际街区，但城市问题也随之凸显：交通不畅、公共空间杂乱、产业业态衰退、经济活力不足，整体区域亟待更新提升。2019年朝阳区启动了丽都地区城市更新一期项目，通过属地政府引领带动商圈内企业共同参与，以财政资金少量投入带动激活社会资本潜力，实现了区域产业业态全面升级，经济活力显著提升。更新建设以城市设计为蓝图，织补路网，打通道路微循环，建设丽都花园路、丽都花园北路、森林城市绿道的公共空间环境和街道界面，通过完善路网建设，缓解交通拥堵，提升公共空间环境品质，实现了活力共享、开放多项目一期已于2020年底改造完成。从街区层面上，实现了从空间到功能，再到城市管理的全面更新。丽都街道广场改造后设计着眼于人性化的角度，努力挖潜资源，提供更多高品质的开放空间，塑造“人的城市”。在街道中增加休憩活动空间、公共设施和儿童游乐场所；将防护林设计为城市森林公园，利用林下空间增设休闲步道、环形长椅，在群众家门口打造了一处约6万平方米的城市郊野森林公园；人行道采用陶瓷透水砖，基础层做法采用混合沙石垫层取代水泥砂浆，实现100%透水效果，区域步道、慢步道全部采用透水混凝土系列材料，与土壤结合，全部达到100%透水功能，艺术化巧妙化地实现了海绵城市设计。通过城市更新，优化城市生态，增加城市弹性，促进人居环境健康、活力、多元，实现自然生长。全过程公众参与+“城市更新区制度”创新项目建设前期，属地政府专班联合设计团队开展了详细的公众参与工作。对片区企业、商户、居民的需求进行详细访谈和调研，科学统计区域人流量和车流量，客观掌握区域内在需求和潜在问题，然后进行针对性科学性设计和后期的政策和城市管理方式的制定。项目建立城市更新区制度，实现了政府主导，联合第三方运营，引领区域共同建设、共享资源、携手运维的全生命周期城市更新建设模式。更新过程中，属地政府充分发挥统筹协调作用，既在规划建设管理中充分考虑各主体的利益，又鼓励其主动承担相关责任，为城市更新贡献力量；“街乡吹哨、部门报到”机制将园林、水务、交通等部门工作合力，形成“一盘棋”；政府引领的资金投入，带动全域内企业及商户资源共同投入建设，实现了政府资本与社会资本1:10的更新资本引领带动模式。建管维并重的城市营造模式商街路口800平方米的“丽都会客厅”，既是敞开大门为市民提供歇脚的地方，也是丽都商圈的综合服务中心。区域形成政府引领的商圈管理办公室+企业联合成立的商圈企业联合会+各类专业组织，构成了区域多维度、多层级的共商、共建、共享、共维的可持续模式，确保规划建设与运营管理同步。海【丽都国际公寓】——丽都国际公寓楼盘详项目名称 丽都新贵项目板块 南京西路板块物业类型 商办层数 32层建筑面积 69/71/82/88/100㎡交房标准 带装修交付可售套数 6单价 /总价 616-910万（部分含车位）付款方式 全款梯户比 4梯13户定金 50万停车费 1200元/月地址 上海市静安区新闸路831号产权年限 50年开发商 上海昊泰房地产投资管理有限公司层高 3.3米物业公司 上海科瑞物业管理发展有限公司物业费 4.5元/平/月水电费 水：5.99元/吨；电：（平）0.8元/度（谷）0.4元/度燃气 3块/立方 拿地时间 2001年环线 内环内周边配套交通配套地铁： 距离13号线自然博物馆站300m左右、12号线、2号线南京西路站500m左右、1号线汉中路站700m左右（数据来源百度地图）自驾：自驾距内环高架入口约1KM公交：20余部公交，四通八达商业配套818广场（400m）兴业太古汇（725m）恒隆广场（950m）凯德星茂（720m）上海大悦城（1.5km）医疗配套上海市静安区北站医院（1.1KM）上海市静安区中心医院（1KM）上海长征医院（720M）复旦大学附属华山医院（2.5KM）项目优势项目位于内环内-静安区南京路板块，区域价值高拥有南京西路商圈、人民广场商圈、不夜城商圈，所形成三大商圈汇聚的商业之精华。项目500米范围内有3条轨交，自驾1公里即是南北高架入口，交通四通八达。项目一桥之隔就是苏州河水岸，天然氧吧，休闲健身好去处。丽都新贵位于南京西路商圈, 靠近苏州河并且与东八块旧改相呼应静安区·内环内·静享都市繁华区位优势静安 · 内环内 · 南京西路板块交通优势四轨交汇，距离13号线、12号线、2号线、1号线产品优势俯瞰苏州河，近自然博物馆，全装修交付,中央空过去12年，上海新增的商业项目中，5万平方米以下的社区商业项目的新增比例最多，克而瑞资管数据显示，这一比例到  而且，社区商业项目存量远高于购物传统的社区商业项目最初形态是自然生长的菜场、集市，它解决周边居民的生活物资和农产品需求，随着消费需求不断提升，社区商业不断进化，并发展至高于社区配套的阶段，除了满足日常消费，还融入了亲子培训、自由办公、社区 然而疫情之下，原本“最后一公里”消费受阻，社区商业项目运营也面临了环、不同产品形态、不同经营模式的36个社区商业项目的调研发现，样本项目平均空铺率17%，最高已达55%。对比此前克而瑞资管针对购物中心调研数据，社区商业项目平均空铺率已高出购物中心8当前社区商业经营亟需寻由于上海社区商业发展较早，上海社区商业整体市场占比 根据克而瑞资管数据，2010-2022年，上海年新增商业项目中，社区商业平均占比约75%。其中除40%以上的住宅小区配套商业外，还有约33%办公配套商业，以及近25%的以园区、酒店、交通枢纽为服务对象的配套型商而在这些商业项目中，个体承租比例比较高，品牌层级低于购物中心，因此这就导致社区商业项目的租户现金流承压能力普遍较 为了反映社区商业项目经营情况，克而瑞资管基于地理位置、发展阶段、产品形态、功能业态与经营模式等因素，选取了上海36个5万平以下不同类型的社区商业进行了实地调研，调研结果发现，样本项目整体平均空铺率达到了17%，远于样本项目中，空置率高于平均值的项目有13个，占比达到近 其中，样本项目空置率最高的是位于宝山区外环外的丽都广场，空铺率已高达55%，该项目是宝山罗店地区住宅小区较为密集的典型社区配套 而位于杨浦区外环的尚浦领世和世纪联华（世纪公园店）则为区别于购物中心，社区商业以地域内和周边居民为主要服务对象，覆盖范围较小，业态主要以低客单价的餐饮、亲子 并且，餐饮业态换租频率高，平均存活周期短，亲子教育租赁面积大，租金低，这些就导致了社区商业项目普遍租金天花板在经营形态上，目前大量散售型沿街商铺处于小业主自然生长状态，一些企业将集中商业以售后返租形式实现去化，还有大量企业自持统一运营的对比空铺率超30%的社区商业项目和空铺率低于10%的社区商业项目发现，空铺率较高的项目大都为自售项目。而华润五彩城、绿城富汇广场等统一运营的社区商业项目空铺率皆在5%甚至跨商圈，大型购物中心都会对社区商业形成挤压 比如，位于长宁区外环的馥邦购物广场，受长宁大融城、缤谷广场等购物中心的影响，其空铺率高达40%。对比空置率变化，空置率较低的社区商业项目一般具备三大特征，即全天候化、客群聚类化、定位精准化。具体来看，社区商业项目可突破时间维度限制，24小时全天候大有可为。不同于购物中心的固定营业时间，社区商业的物业条件更为宽松，营业时间更为灵活。以调研的中海环宇荟为例，该项目距离14万平方米的凯德晶萃广场较近，中海环宇荟差异化以附近白领客群的休闲时段为目标，利用街区建筑营业时段不限的条件，尝试全天候全时段的餐饮运营，差异化竞争使得中海环宇荟能够与大盒子购物中心LuOne凯德晶萃广场双方联动，形成互补互动，获取更多潜在客流，目前中海环宇荟出租率达85%。 消费者需求对社区商业业态定位至关重要，这就要求社区商业业态设计时，要尽可能融入社区生活，强化与客群日常生活的粘性。以出租率达到97%的宝山旭辉U天地为例，该项目周边2公里内有瓯盛美罗生活广场、万尚生活广场、罗店宝龙广场等社区商业，竞争压力较大，在业态设计时宝山旭辉U天地选择将地块分为两部分建设，东侧休闲片区主打小面积、低客单价的餐饮、零售、生活服务，配有永辉超市和影城，力求抓住周边居民需求，西侧小盒子主打亲子，另外配备麦当劳、达美乐披萨、一点点奶茶餐饮来贴合亲子业态 相反，一些项目设计不够精准，使得地下商铺教培业态闭店较多，8个空铺中5个属于教培业态，目前锦绣坊空铺率近资管调研发现，一些以体育、社交等新型社区生活为目标的社区商业项目，经营的稳定性高于以餐饮、亲子等传统日常消费的项目，这就要求社区商业项目能够更加精准定位。 以此次调研出租率高达95.7%的碧云体育休闲中心（含金桥购物中心）为例，碧云体育休闲中心由最初的一个小型商业中心的想法扩展成包括众多体育和文化活动功能的开放式建筑，在更为强调功能性主题的同时更注重建筑观赏性。从绿色食品到巨型象棋棋盘，从草地滚球场到蹦极场，碧云体育休闲中心具有多达132项功能分类区，创造了更为多元化的感受。从空铺率来看，社区商业项目面临着比购物中心还要大的运营压力。随着市场结构的变化，社区商业一方面受到周边大型购物中心的竞争挤压，另一方面还因为主力客群消费行为的变化，导致同质化的业态结构难以满足新的消费需求。  因此，社区商业项目关键在于强化与社区生活的粘性，由服务社区生活转化为引领社区生活。

淮海东路；宁海东路；松下路；金门路；盛泽路；永寿路；山东南路；福建南路；浙江南路；广西南路；旧仓街；云南南路；长生街；云居街；露香园路；大境路；柳泉弄；青莲街；东青莲街；松雪街；金家坊；狮子街；红栏杆街；肇方弄；大方弄；白衣街；高墩街；会稽路；榛岭街；万竹街；阜春弄；阜春街；翁家弄；翁家支弄；西马街；木桥街；贻庆街；孔家弄；北孔家弄；南孔家弄；红庄弄；文昌路；丽水路；丽水弄；旧校场路；安仁街；梧桐路；南翔路；丹凤路；侯家路；吴家弄；计家弄；张园弄；紫华路；沉香阁路；王医马弄；广福弄；薛弄底街；淘场街；梭子北弄；果育堂街；张家弄；百羚街；豫园老街；福民街；保仁弄；安平街；硝皮弄；马园街；花草弄；光启路；县左街；傅家街；盛家街；三牌楼路；四牌楼路；学院路；宝带弄；康家弄；陆家宅路；陆家宅支路；聚奎街；东刘家弄；姚家弄；东姚家弄；西姚家弄；孙家弄；黄埭路；龙潭路；枫泾路；东门路；方浜东路；阳朔路；高桥路；平湖路；昼锦路；馆驿街；馆驿街东弄；馆驿街西弄；新开河南路；凝晖路；十六铺轻纺市场中华路2号；福佑路；方浜中路；中山东二路89号以上；金陵东路174号以上；复兴东路349号以上/单；寿宁路62号以下；方斜路26号以下；河南南路513号以下/单（除1,33号）；河南南路398号以下/双；西藏南路567号以下/单；中华路1-243号/单；中华路1517号以上/单；中华路2-48号/双；中华路1602号以上/双；人民路1-597号/单；人民路759号以上/单；人民路2-288号/双；人民路604号以上/双；延安东路151-449号/单；溪口路；四川南路；金陵东路173号以下；人民路292-600号/双；河南南路1号；河南南路33号；中山东二路88号以下；河南南路海友酒店；永安路；新永安路；永胜路；江西南路；紫金路；育婴堂路；民德路；永兴小马路；王家宅路；局东村；局南村；局北村；中兴路897-1111号/单；中兴路932-1122号/双；中华新路400-496号/双；永兴支路；虬江路813-1538号；徐家宅路；新马路；王家宅支路；明德路；交通路30-107号；天通庵路453号简约小家；京江路；芷江西路1-796号；大统路1-199号/单；大统路统北村；永兴路525号；永兴路750号以上；中华新路435-1007号/单；西藏北路1-1308号（除510，528，661，701号）；海宁路650-1388号；宝通路277-409号/单；宝通路152-214号/双；北苏州路134-187号；七浦路388-535号；沪太路300-555号；塘沽路750-832号；河南北路1-19号；河南北路244号；浙江北路；晋元路；天目中路1-768号（除749号）；止园路260号以上；宝昌路400号以上；新疆路2-518号；中山北路1108号；普善路1-299号；普铁新村；毛家弄；恒丰北路；长兴路；太阳山路；安庆路；华兴路；华兴支路；三泰路；热河路；国庆路；天目东路；蒙古路；文安路；普善路铁路新村；闸北区赵家宅；中兴路剑桥医院；虬江路城上城1488弄；共和新路1-1000号（除251，281，288号）；大统路720号以上/双；芷江西路铁路新村；宝山路110-548号/双；芷江中路；通阁路；宝通路518号以上；中兴路1500号以上；大统路300-718号/双（除480号）；

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