地理位置优越、交通便利，即使在办公楼林立的首都商办市场，幸福大厦也有着独特的竞争优势。大厦位于朝阳区东三环北路，南邻燕莎购物中心，北邻三元立交桥，距首都国际机场、天安门市中心仅15分钟车程。除此之外，项目的自身条件也够硬，大厦内设餐厅、多功能厅、贵宾接待厅、高级谈判间、商务中心等服务设施，努力以优质且真诚的服务感动客户，让每个客户都能感受到家一般的温馨和幸福。经营过程中存在哪些问题？很多时候，项目收益是与经营管理效率紧密相连的，如何“向效率要效益”成为不少项目方所要思考的问题，也是幸福大厦目前亟待解决的重点。其中，运营人员如何提高自身工作效率，由底层出发推动经营力的提升，从而获得更高的收益，是资产经营管理提升的重要一环，它需要从运营、财务、物业等多部门全面发力，一方面打破部门墙，提升跨部门协同工作，另一方面，各个岗位自身工作效率也要进行突破。传统的管理工作方式，严重影响着项目方各个部门间的效率，无论是日常的合同管理、租控管理，还是数据整理、费用账单等，都停留在手工账阶段，不仅效率及其低下，项目收益提升更是无从谈起。如何提升经营管理效率？幸福大厦是由中国远洋运输（集团）公司、北京市外国企业服务总公司和新加坡庆新集团合资兴建的豪华型商务写字楼。大厦座落于朝阳区东三环北路交通干道西侧，南邻燕莎购物中心、北邻三元立交桥，距首都机场和天安门市中心只需十五分钟车程。地理位置良好，交通便利，整体环境幽雅，是经商和办公的首选位置。 幸福大厦总建筑面积为25000平方米，主要经营写字楼出租业务以及相应的配套服务。大厦内设有餐厅、多功能厅、贵宾接待厅、高级谈间、商务中心等服务设施以及物业保洁等服务项目，为宾馆提供全方位服务。 幸福大厦开业以来，为了给客户提供优质的服务，实行了服务承诺制，坚决贯彻“有诺必践，违诺必究”的原则，工作始终坚持“宾客至上，服务**”的宗旨。几年来，接待了来自世界各地的商务客人，世界上许多公司在此设立了代表处。同时，我国**大的企业集团之一、世界著名的远集团总部就设在幸福大厦。另外，还接待了英国前首相爱德华·希恩阁下、日本前议长樱内义雄阁下、美国前国务卿基辛格博士、黑格将军等重要宾客和知名人士的来防。用饱含真情的优质服务、用全体员工的一言一行矗立起大厦的良好形象从传统工作方式入手，是最快也最直接的变革方法。以运营部门为例，作为“枢纽”部门，日常需要跨部门沟通，且工作内容繁多，合同管理、租金催缴、客户维护、运营分析等工作都密切影响着项目口碑与续租率。但以往的运营工作中，因各块业务内容较为独立，难成体系，导致他们的工作效率也无法得到有效提升。资产收益目标的实现需要从基础运营工作出发，幸福大厦选择匠人科技CREAMS资产经营系统，从工作方式的数字化改变入手，整合业务模块，提升经营效率，从而达到项目经营收益提升的最终目标1合同到期预警，将客户服务前作为运营的日常工作“大头”，合同的跟进工作一直困扰着运营人员，尤其是当租客数量日益上涨，越来越多的纸质合同不仅很难保存，到期情况查询也是一个很大的难题。运营部通过EXCEL记录每份租客合同的到期时间，但数据堆砌后的表格也需要人工确认租客的具体到期时间，若不及时查询，则会遇到客户上门办理退租手续的情况，不仅没有争取到续租，也对招商部的工作产生了影响。在使用CREAMS管理租客合同后，经营看板内统计了每月合同到期数量，运营人员也可根据进度具体的合同内容与进度，有条不紊地做好续约意向调查、招商安排工作，并通过提前与客户沟通，制定新的价格体系与合同标准，留住老租客。房源可视化，项目租控更智能除了租客合同的日常管理外，房源盘点也是运营部工作的重点。他们以往需要用EXCEL整理房源租客情况、空置情况、租金均价等数据，但手工整理毕竟展现程度有限，无法穿透数据，也很难将房源租控客户管理的双方数据贯穿起来。通过CREAMS实时更新的项目房源销控图，运营部的房源盘点工作不再停留在表面，而是能清楚看到每一层楼、每个房源的实时单价、租客信息、合同详情、到期情况，并开展有针对性的客情维护，提升续约率与转介绍率。3关注客户动态，风险提前预警幸福大厦致力于用服务为客户提供更加幸福的办公体验，而要实现客户满意度提升，对租客的了解更加不能少。但过去，对客户的服务更多停留在配套方面，而对客户的经营动态、工商信用情况等缺乏了解，无形中增加了项目租控与管理风险。匠人CREAMS则从合同环节开始，就做好了客户信息的查询工作，在「企业工商信息核查」板块，运营人员能对租客企业的信息进行全方位了解，筛选出优质客户入驻项目，中止与存在经营问题和信誉问题的企业开展合作，从而避免在后期运营服务中出现欠费、退租等风险。4水电远程抄表，在线生成账单水电收费一直是运营与财务的心病。在收缴日前，运营人员需要花大量时间实地抄表，再进行水电费用计算、公摊费用计算，数据量大、计公式复杂，他们往往要加班加点才能按时完成。得益于CREAM远程抄表和费用自动分摊功能，运营部能在后台一键读取水电表度数，并自动生成水电费账单，再通过短信、邮件方式给发送至租客，节省了不少重复性人力与时间成本。552项核心数据，多维度分析资产状况与市场上其他商办项目的运营部一样，老板、投资人要看数据时，他们需放下手上工作投入数据整理分析；月度、季度会议前，他们更需“表哥”、“表姐”，加班加点整理资产管理分析报告。而依靠手工账进行的数据整理与分析，难以避免出现数据量大、数据出错、数据滞后等问题，无法保障准确率与及时性。CREAMS资产经营看板则解决了一直困扰他们的数据难题，幸福大厦利用资产经营看板52个核心数据维度，覆盖出租率、计租率、利润、流、现金流预测、收缴率、招商情况等核心数据，能够对资产现状、利润流失原因、风险点等有直观而清晰的展现。经营看板不仅能为数据整理分析节约工作成本，更是打破了传统部门墙形成的数据孤岛，更加深入剖析资产运营情况，为管理层的决策优化提供完整的数据支持经过近几年的建设发展，幸福街道已经形成“东部火车站北综合物流园、西部上海市北高新（南通）科技城、南部火车站前总部园、北部高效农业园区、中心街区”五大产业板块。空间布局持续优化，五大板块“齐头并进”，使幸福成为冉冉升起的产业战略新火车站北综合物流园：占地面积1800亩，形成了以南通火车站、兴东国际机场、沪陕高速、京沪高速为支撑的物流交通体系，具备了铁路、公路和航空“三港合一”的区位优势。TOLL、招商、日邮、德邦、DHL第三方物流快递相续入驻，林森物流入选2019年全国物流企业50强。园区获评江苏省重点物流示范基地、江苏省生产型服务业集聚示范区。上海市北高新（南通）科技城：规划面积7800亩，由沪通两地跨江合作打造，集“功能、产业、品牌”三大核心于一体，是全方位对接上海的先行示范科技园区。重点发展研发设计、总部经济、电子商务、服务外包、人才培训等生产性服务业和汽车智能设备制造业。随着万科、恒大、远创等项目相继入驻，科技城正向科技创新的先导区、高新产业的集聚区、转型升级的示范区、现代化城市的样板区迈进。“万顷良田”示范区：主要发展高效设施栽培农业和文化旅游产业。在高效农业示范区，可以体验休闲采摘、亲子互动的田园生活，感受“风吹麦浪”的惬意时光。占地面积3000亩的南通森林野生动物园，拥有国内最长的9公里车行游览线路，开园不到两年时间，已接待游客超百万，成为长三角的“网红景区”。今年重点打造的“动物园奇妙夜”夜间游览项目火热开启，为南通的夜间经济再添新亮点。火车站前总部园：重点发展总部经济和楼宇经济，全力引进建筑业产业链上下游企业入驻，形成供应链集群，放大总部效益。利元大厦内入驻多家具有市政工程、园林工程甲级资质的设计和施工企业，2019年年收入近20亿元。中心街区：主要承担行政、居住、教育、医疗、休闲等公共服务功能，70%以上辖区人口在此居住，幸福大厦综合体竣工在即，可为辖区居民和外来游客提供优质的配套服务。中心街区现存700亩小微企业集中区，园区内43家企业可提供3000多个就潜力幸福这里是后劲十足的发展新极在改革创新上做加法，在淘汰落后过剩产能上做减法，幸福街道通过新旧动能转换，已成为市北新城潜力巨大、后劲十足的新增项目建设持续发力。坚持项目为王，近三年共完成3个应税类、9个设备类、3个科研类项目。依托上海市北科技城等载体，招引格陆博科技、涵润电子、有感科技等一批汽车智能装备制造项目落地，在汽车自动驾驶、无线充电等技术方面具有行业领先优势，已逐步形成产业规模和龙头带动作用。格陆博科技获评2019年南通市唯一“潜在独角兽”企科技创新大幅提升。坚持新兴产业和传统产业升级“双轮驱动”，大力鼓励科技创新，引导企业加大技改投入、提升管理水平、提高研发占比。培育国家高新技术企业26家，高新技术产业产值占规模工业产值比重达76%，发展质态稳中向好。康尔乐复合材料有限公司通过加大研发技改投入，已经成为国内外电子行业供应材料开发与生产的领军企业，为众多手机、电脑、汽车生产厂家提供优质产品。易俐特自动化通过10年潜心研发，获得全省首家千亿级压载水处理系统国际通楼宇经济极具特色。街道共有商务楼宇16座，建筑面积44万平方米，正致力于打造高端化、品牌化、特色化的“一楼一品”楼宇经济格局。利元大厦已成为建筑设计院大楼，已入驻建筑设计、施工企业7家，2019年收入近20亿元。江豪大厦已成为“健康”主题楼宇，集群效应明显。科凯、暖阳、祥雅等医疗器械研发制造企业潜力巨大，目前估值达到15亿，融资达7000生态幸福这里有宜居宜业的新街道始终将品质新城建设作为推进高质量发展的基础保障，旨在通过城市功能完善和品位提升，集聚更多人气，成为产业和人才发展的优质“土壤”，加快实现产业在园区集聚、人口向城市流动、生产要素向规基础设施日臻完善。全力保障重点基础设施建设，已形成六横七纵的主干道网络，盐通铁路和地铁2号线工程顺利施工，为高质量发展提供基础硬件保障。幸福新城、幸福人家、幸福怡居等小区拔地而起，全街道9000余户家庭已有超过90%搬迁入住。幼儿园、养老中心、社区卫生服务中心和党群服务中心等一批民生设施相继落成，正在让街道从住有所居、学有所教、老有所养、病有所医向住有宜居、学有优教、老有颐养、病有良医的更高层次环境治理重拳出击。全力推进“治水、治气、治土、增绿”四大行动，全面落实河长制，开展水环境综合治理，打造生态样版水系，对12个居民小区和“六小行业”店面实施雨污分流改造，全面消除黑臭水体；狠抓“654”专项行动、压减燃煤、清洁降尘、露天烧烤、秸秆禁烧，大气治理取得实效；严控土壤污染，关停取缔废品收购点140家；近三年新增绿化面积2000亩，获评“江苏省生态文明建设示范城市管理常态长效。全面推进城市“微治理”，在提升街区秩序环境的同时，用“绣花”功夫提升城市精细化管理水平。扎实开展户外广告、出店经营、大型车辆乱停乱放等专项整治，以“零容忍”的态度管控新增违建，文明城市长效管理工作考核排名稳居南通民生幸福这里有惠民利民的街道始终以“促民生、聚民心”为落脚点，以党的建设为引领，坚持以德育人、以文化人，通过共建、共治、共享，打通服务群众的“最后一公里”，让民众的安全感、获得感、幸福感更加以德聚善，道德风尚引领作用持续放大。街道以“一村一品、各具特色、精彩纷呈”为目标，积极挖掘本地志愿服务力量，不断壮大和擦亮以幸福指数、飞牛小匠为代表的17支志愿服务品牌，将一股股暖流汇入幸福生活的方方深度挖掘和培树道德典型和身边好人，街道连续四年开展党员先锋户、创业模范户、文明家庭户评选活动，用身边人、身边事弘扬社会正能量，发挥示范引领作用；弘扬“好人”文化，发挥榜样效应，近年幸福街道获国家级、省级表彰的先进典型达10人次，百余名幸福人入选各类“好人榜”。疫情防控期间，“棉衣奶奶”、“毛衣奶奶”等好人榜样效应持续以文惠民，先进文化走进美好生活。基层公共文化服务中心实现全覆盖，凌空艺术团、幸福之花舞蹈队等社会文艺团体不断发展，依托群众文化品牌“群乐汇大舞台”，以群众喜闻乐见的文艺形式，每月为辖区群众送上精彩纷呈的主题文艺演出。大力实施文化建设工程，多维度多层次倡导全民阅读，努力推动全民阅读品牌打造、阵地建设、书香讲堂开设迈上以质提效，人民群众共享幸福“硕果”。民生保障取得新成效，居家养老服务中心全面升级，市北护理院集养老、社区医疗服务为一体的特色做法获得民政部肯定；鼓励就业创业，开展“订单式”就业培训，组织专场招聘，拓展就业空间，获评“江苏省创业型街道”。社区治理上探索新经验，利用大经路869-2000号/单；民康社区卫生服务中心；南关区西门子助听器；南关区丽声助听器；天美健大药房；大舍医疗器械；美迪斯达医疗器械；超凡医疗设备；诚信医疗设备；佰利威医疗；吉腾科贸；翔晟医疗；世兴医疗器械；家泰医疗器械；天一电子娱乐；大经路三四小区91号楼；103中学大经路校区；金三指中医馆；双隆体育；大经路红双喜体育；大自然体育；海尔斯体育；翔宇体育；万庆食杂店；大经路与西二道街交汇欧元足道；九圣祠社区；大经路与西三道街交汇龙泰宾馆中国建设银行；南关区韩庄店；大经路与西四道街交汇驿家宾馆；大经路与四道街交汇新天地超市总部；新天地超市总部；大经路与平治街交汇炫动体育；大经路与长春大街交汇米高轮滑；长春大街2-1000号/双（除20，44号）；吉林省宾馆；长春大街与健康胡同交汇吉兴名烟名酒；解放大路23-2001号/单；解放大路爱尔眼科；医诺康皮肤康复中心；地方道路运输局；解放大路太平洋保险；龙泰富苑N号仓；欧亚超市吉顺店；树勋小学；解放大路与民康路交汇建设银行；解放大路与珲春街交汇长春发展银行；解放大路与平阳街交汇新天地超市；儿童公园；长春市人民大街2598-3300号/双；长春大街利金足道；西二道街380-1000号；西三道街410-1000号；西四道街410-1000号；轱辘把胡同；南关区民康路；民康路南胡同；园东胡同；园东路；珲春街1-50号；解放大路北胡同1-300号；树勋街东胡同；三义胡同；川心院胡同；法制胡同；平治街；自强街；自强南胡同；马营子北胡同；咸阳路；宾委路；健康胡同200-400号；庆利胡同；法院西胡同；利民胡同；吉顺街1-20号(除11，12，18号)；进埠街470-800号；平治小区；西四小区；三四小区；西三四小区；西三四小区通力车库；省宾馆宿舍；园东小区；树勋小区；南关区解民小区；计生宿舍；壹克拉公馆；金碧阁大厦；南关区东康小区；龙泰富苑；企业家宿舍；吉大二院；吉大二院民康医院；104中学北校区；国瑞幼儿园；西三小学；宏达商贸城；长春市同康医院；大经路868-2000号/双；恒星国际城；残疾人联合会；大经路与西二道街交汇华美超市；东大肛肠；长春市阳关女子医院；大经路90号楼；大经路房地产交易中心；长大社区；大经路与西三道街交汇宠爱宠物用品；大经路与西四道街交汇华文教育；长春大街与大经路交汇建设银行；长春大街隆达体育；长春大街如家酒店；长春大街与大马路交汇漫迪皇冠咖啡；长春大街与亚泰大街交汇万源足道；亚泰大街1701-2999号/单；103中学亚泰校区；亚泰大街住房公积金；亚太大街北显生态粮食；城开大厦；米兰花园；全安工商所；解放大路博美图文；西头道街；东二道街；西二道街1-350号；西三道街1-400号；东四道街；西四道街1-400号；大马路1200-2500号；塘子胡同；天乐路；塘东胡同；天乐东一胡同；龙春胡同；南街胡同；银行胡同；慈善胡同；财神庙胡同；天主教堂胡同；田家大院胡同；积善一胡同；积善二胡同；南街派出所；新春派出所；中环十二区；南关区长大小区；银星小区；欧亚优客城市广场；长大商务楼；盛世天成小区；东方国际大厦；西四小学；平治房地产；金鼎名城；财神小区；慈善小区；龙富小区；二三小区；东煤小区；全安小区3期；米兰城市花园；瀚森大厦；银行小区；独步色彩；长春联合外国语学校附属幼儿园；静珠妇产医院；马克威；大马路141号楼；长春市人民大街1486-2400号/双；长春市总工会；长春市中心医院；长春市八大厅；人民广场工人文化宫；人民大街与民安路交汇浙商宾馆；吉林省档案局；人民大街与重庆路交汇天天手机；亚泰饭店；人防商场；雅典摄影；亚泰富苑；新发路2-350号/双；新发路太平洋保险；清明街与新发路交汇；春晖酒业；海上皇；新发路与大经路交汇好望角大厦；银都大厦；健康大厦；KC皮草；束兰皮草；晶丽奥斯；金莎皮草；大经路1-801号/单（除21号）；大经路建设银行；大经路与北安路交汇新安医院；长春市第二实验小学；大经路与重庆路交汇中国工商银行；百信购物中心；百信鞋业；百祥鞋城；重庆路与交通胡同交汇爽爽水果店；国庆地毯；大经路与长春大街交汇伊香飘影；正荣大厦；第五假日酒店；人民广场大庙；般若寺；长春大街与健康胡同交汇稻香粥业；民安路；清明街200-1000号；进埠街1-450号；进埠胡同；健康胡同1-150；交通胡同；净月二胡同；重庆胡同；重庆小胡同；重庆路1-816号；清明街南二胡同；北安路南二胡同；大经路南胡同；大经路西胡同；清明街东二胡同；北安路北三胡同；清明街西胡同；北安路北一胡同；清明街西二胡同；北安路1-581号；嘉里中心；长春市工会大厦；重庆路图书音像大厦；和平大世界；清明街派出所；丛林寺；重庆路欧罗巴；红太阳鞋城；豪威尔影城；小雪婚纱摄影；中百商厦；重庆路圈楼；进埠市场；韦伯时代；天丰大厦；北安小区；重庆小区；市直机关宿舍；亚泰鼎盛国际；人民大街副54号；省政府4号楼；自强街自强小学；韩庄；长春大街1028-1800号/双（除10号）；重庆路水手公寓；岳阳街1-200号(除12，18，21，28，34，54号)；平阳街1-400号(除34，50，54，56，58号)；岳阳街1-200号(除18，28，34，181号)；树勋街1-550号（除18，38，20号）；长春大街1-985号/单(除1，119号)；东南湖大路3452-5001号；东南湖大路长春光机所；珠海路3999号；珠海路3913号；营口路77-1855号；温州街1177号；温州街1318号；温州街1399号；世纪大街99号；长白山科技大厦；世纪大街888号；杨浦大街555-1108号；东环城路11000号；金鹰科技园；长春总部基地一期；长春总部基地二期；像素公园；像素公馆A座；像素公馆B座；像素公馆C座；像素公馆D座；首地首城；包括净月高速收费站；小合台工业区；金城街全境；金碧街；金屏街摄影基地；金屏街马术俱乐部；金河街国通转运中心2455号；金河街日盛科技；金宝街2399号以下/单；金宝街2000号以上/双；银丰路；东北师大附中实验小学；东北师大附中附属实验小学；日昇科技；甘大山供热四厂；保利堂悦；金宝街与银锦路交汇鼎邦集团；净月大街吉林省通用机械有限责任公司；像素公馆；珠海路3737长春总部基地D区；净月检察官学院吉林分院；东环城路10796号以上/双；吉林省通用机械有限责任公司；洋浦大街715号；大众卓越控股集团；金城街399号；长春市住房公积金管理中心经开分中心；金鑫街2188号；净月金宝街399号；金城街599号；净月大街2555号；东北师范大学净月校区；金鑫街888号七乐体育运动中心；金碧街500号吉林大学机电设备研究所；东北师大附中首地幼儿园；净月大街1448号通用机器有限公司；东南湖大路2999名车汇精品；净月街道银锦路118号；经开区洋浦大街1118星驰教育；中国