河南私企接手望京新一城购物中心后经营不善，上演了为提高商业物业的估值，而采取手段赶走租金承受力低的超市大卖场的故事。今年3月1日主力店沃尔玛提前关店，商场4月就陷入了空置，得知望京新城要再次出售时，平安信托、首开商业地产都表示了浓厚的兴趣，但平安信托以迅雷不及掩耳之速率先下手，以12.5亿元收购该项目，可谓快人一步。

  望京新一城关闭，却不是因为经营不善

  从北京地铁14号线的阜通站出来，抬头看到的是凯德mall和望京新一城，两个项目隔着望京广顺南大街相望，这里是望京地区非常不错的位置，不远处就是望京SOHO，紧临望京国际商务区。

  与望京凯德mall经营井井有条、人气旺盛不同的是，对面的望京新一城却一片萧条，主力店沃尔玛大卖场于今年3月2日停止营业，商场4月21日起整体闭店，这个开业已有8年的社区型购物中心就此关闭。

  目前，望京新一城只有肯德基、眉州小吃还在经营，商场内部商家已全部撤离，曾在其中经营的呷哺呷哺、棒约翰、康师傅牛肉面、手机专卖店等租户已不复存在。

  据了解，望京新一城是一栋包含购物中心和写字楼，由两大产权人持有的物业，总建筑面积约10万平方米，购物中心部分曾经由印力集团前身深国投持有经营，2015年深国投将购物中心出售给私人业主，如今物业由平安信托接手，而写字楼一直由首开股份旗下首开商业地产持有经营，未曾被转让，写字楼命名为首开广场。

  对该项目知情的X先生表示，望京新一城购物中心是首开股份前身北京城开集团给深国投定制的物业，双方2003年签约合作，一开始项目的规划是纯商业，地上建筑只有3层，后来首开在开发的过程中自作主张更改规划，加建了4-8层，加建之后双方就有些纠纷，最后深国投与首开达成一致各做各的，地下2层与地上3层的商业归深国投，地上4-8层写字楼归首开，形成了两个产权人。

  据悉，望京新一城2006年完工，地下1层至地上3层为商业物业，总面积50086平方米，其中可租赁面积28339平方米，深国投2002年12月成立了北京京西深国投商业管理有限公司，负责经营这部分商业。4-8层为首开广场写字楼，物业经营面积为5.4万平方米，产权人是首开商业地产。

  曾担任望京新一城购物中心总经理的王昀告诉赢商网，当时深国投在北京只有这唯一一个商业项目，经营上却很困惑，2009年开业时引进沃尔玛主力店，占了2-3层，深国投自营面积只有地下1层与地上1层，一开始按照百货业态来做，但经营一段时间发现百货与大卖场不匹配，于是调整为购物中心，引进儿童、生活类品牌、餐饮等，形成一个小的mall，2015年之前这部分自营商业经营效益还不错，但沃尔玛面积太大，深国投自营面积太小，所以项目的规模和租金回报都没有优势，由于沃尔玛租金太低、面积太大，导致这个项目整体算账来看收益不算好，这是项目当时的痛点，深国投曾跟沃尔玛谈判让它缩小面积，或搬到地下负1层，或者解约，但是沃尔玛没有让步，于是2015年深国投将项目整体出售。

  据悉，2015年4月17日起，薛鸿磊担任法人代表的郑州中海金程投资咨询有限公司（以下简称郑州中海），从深国投手里全资收购了北京京西深国投商业管理有限公司，成为望京新一城购物中心的业主。

  资料显示，望京新一城购物中心2013年经正常化调整后的息税折旧摊销前利润(EBITDA)是1118万元，较2012年增长了14%，EBITDA利润率也从2012年的36.8%上升至38.2%，出租率达100%，目前共有商户25家。

  根据戴德梁行的评估报告，望京新一城购物中心评估价值约14亿元。为完成收购，郑州中海投入自有资金2亿元外，还通过“中融信托-助金13号集合资金信托计划”融资6亿元，并将望京新一城购物中心抵押给中融信托，抵押率42.8%。

  2年后的2017年4月17日，望京新一城购物中心又被卖出，据称新买家是平安信托，价格是12.5亿元。

  不过，不管甲方是谁，多年来望京新一城购物中心的主力租户仍是沃尔玛超市，今年3月和4月，沃尔玛、望京新一城购物中心相继关店，但关店的原因似乎不是经营不善，不是业绩亏损，而是超

  印力离场后，望京新一城购物中心由平安信托捡漏

  前述知情的X先生表示，郑州中海2015年接手望京新一城购物中心后，也曾雄心勃勃想把项目做好，找了代理公司做了很多方案，但是花了一年多时间没有做起来，沃尔玛之外其他商户日益流失，该公司资金越来越紧张，于是选择把物业再次出售，“他想卖出价格来，唯一的障碍就是沃尔玛，所以清掉沃尔玛，清掉租户，可以提升物业估值”。

  “商业估值是这样的，如果没有租户的话，项目是按市场价来估值的，如果有租户的话是按现有的租金水平来估值，因为望京地区的商业租金是很高的，而沃尔玛的租金是很低的，这个项目最掣肘的是沃尔玛，如果深国投当时能清掉沃尔玛，也不至于被卖掉，清退租户后的空置物业，就会按照项目周边相似物业的价值来估值，比如凯德mall每平方米每月的租金已经达到600元，根据这个租金水平倒推投资回报率和资产价格，估值就更划算了”，X先生补充道。

  据悉，郑州中海2015年初收购时，沃尔玛超市租赁面积占购物中心可租赁面积的69%，平均租金43元/平方米/月，租赁到期日为2023年。购物中心的1层共21家商户，平均租金约为253元/平方米/月。购物中心地下1层商户共计3家，分别为苏宁电器、北京树梁文化艺术中心和菲蓓尔，苏宁电器租金+物业管理费为约为（27元+15元）/平方米/月，其余两家租户平均租金约为136元/平方米/月。

  当得知郑州中海欲出售望京新一城购物中心后，首开商业地产也表现出了浓厚的兴趣，希望拿下该项目，打造有一定规模和品牌影响力的商业中心，“但首开的国企决策速度慢，郑州中海着急要出售物业回笼资金，没法长时间等待，平安抢先出手收购，首开就没机会了”。

  据悉，首开商业地产成立于1985年，是首开股份的全资子公司，目前持有经营物业面积超过26万平方米，有着首开广场、首开福茂、首开云锦商街三个商业地产产品线，首开广场是写字楼，首开福茂是社区型购物中心，首开云锦商街是社区商业街，首开商业地产还经营着织荆鸟咖啡、织荆鸟健身、潮馨阁等自营品牌，以社区商业为核心，首开希望与万达、华润等大型综合性商业mall形成差异化。

  知情人士透露，平安信托的收购价是12.5亿元，首开本想拿下该项目，与首开广场一起打造成完整的商业项目，但是价钱太贵，而且平安信托出手速度太快，很快就摘牌了。

  平安信托是中国平安保险（集团）股份有限公司的控股子公司，作为一家专业投资机构，通常以房地产基金形式，在5到10年的一定期限内持有商业物业，通过改造、重组，不断改善项目的经营情况，提升租金收益，最后通过出售或上市等形式退出。

  据悉，平安信托目前还没有与首开进行沟通，后续如何打造项目，是打造成商业还是写字楼，目前还不清楚。

  望京新一城的未来机会在哪？

  清退商家得以如愿，现在资本方无论买方还是卖方，都认为望京新一城购物中心的估值是物有所值。不过这个地上8层、总规模达10万平方米的大楼，一半产权掌握在首开商业地产手里，而另一半产权掌握在平安信托手里，一切又回到项目最初始的状态，项目的整体经营仍是问题。

  对于这样一个包含着写字楼的非纯商业项目，在前述X先生看来，任何公司接手都没有首开接手后整体打造的价值更大，因为在望京，总建筑面积达10万平方米的项目十分有前景，“因为凯德的租金水平太高了，实际上已经把许多租户拦在外面了，在望京区域好的品牌不可能接受那么高的租金，望京的消费力很好，这个项目还有机会”。

  就望京的商业机会来说，与望京新一城一路之隔的望京凯德mall也是个社区型购物中心，目前年销售额在10亿以上，日均客流3万多人，主力店是华联超市、华联百货、（需求面积：1000-2000平方米； 代表项目：南京德基广场一期，苏州昆山九方购物中心等）、ZARA，2016年以来针对年轻白领需求，加强国际品牌氛围，增加了Michael Kors、EMPORK ARMANI等轻奢的柜台。