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买家类型

• 险资买家：险资频繁出手，成为北京大宗交易市场的中流砥柱。例如，2024上半年北京写字楼板块大宗交易一共录得7宗，其中6宗成交的买家均为险资，分别是大家保险、友邦人寿、新华保险、长城人寿、中国人寿、国寿不动产。

• 外资买家：外资买家回归，购入核心资产。

• 内资买家：第三季度，北京写字楼市场的大宗交易共录得两宗成交，买家以国内投资者为主。


交易区域

• 三环内核心板块：2024上半年的成交主要集中在三环内核心板块，有6宗成交均在三环以内。

• 朝阳区：例如，阿里影业向华谊娱乐购买其嘉利文化旗下位于朝阳区新源南路的华谊总部大楼物业70%股权。

• 丽泽商务区：新华网向国金公司增资人民币10亿元，持有国金公司85.05%的股权，国金公司是丽泽国家金融信息大厦的产权单位和运营主体。


交易金额

• 上半年成交额：2024上半年北京大宗交易成交额达228亿元，写字楼成交占比过半。

• 单笔交易金额：例如，远洋集团将所持颐堤港二期全部股权及债权授予中国人寿和合作方太古集团，总代价为人民币40亿元；新华网向国金公司增资人民币10亿元。

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交易特点

• 以搬迁类需求为主：在2024年超过5000平米的大宗租赁成交中，搬迁类企业的需求在面积和数量上占比均超过了六成。

• 降本增效驱动：当下的租金水平正在撬动企业产生降本增效的办公空间搬迁需求。

• 法拍交易占比高：2024上半年北京共有8宗交易通过司法拍卖完成，约占同期总成交宗数的38%；前三季度，北京共有9宗大宗交易通过司法拍卖完成，约占同期总成交宗数的30%。


市场影响因素

• 租金下行：北京写字楼市场租金水平持续下行，全市租金环比下降3.9%，同比下降11.7%至每月每平方米人民币279.2元，这使得一些企业有机会以更低的成本搬迁到更优质的办公空间。

• 新增供应：2024年北京写字楼市场新增供应相对有限，为市场的存量去化提供有利条件，但也使得一些区域的空置率有所上升。

• 政策支持：政府对市场的政策支持，如公募REITs的利好影响，使得商业项目成为市场新宠，也间接影响了写字楼市场的投资和交易情况.

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具体交案例分析：

凯德·星贸

- 交易情况：2024年1月31日，友邦人寿自凯德投资购入凯德·星贸95%的股权，交易总对价近24亿元，项目更名为“友邦金融中心”。
- 分析：作为友邦人寿在北京的首个直接地产投资项目，位于北京CBD核心地段，体现了险资对核心地段优质物业的青睐，也反映出外资对北京商业地产市场的信心。

北京万达广场总部

- 交易情况：新华保险与中金资本共同设立的基金收购北京万达广场实业有限公司，新股东入主CBD万达广场，但具体交易金额未披露。
- 分析：万达总部从北京迁至珠海，导致其在北京的核心物业易主，体现了企业战略调整对商办市场的影响，同时也反映出险资与资本合作在大宗交易中的趋势。

睿铂大厦2、3号楼

- 交易情况：市场消息传言买家为大家保险，2号楼建筑面积2.6万平方米，3号楼建筑面积2.6万平方米，办公部分成交楼面价29,800元/平方米，商业部分成交楼面价32,287元/平方米，总成交价15.6亿元左右。
- 分析：位于京西五环，紧邻地铁一号线古城站，显示出交通便利的新兴区域也受到险资关注，在核心地段资源有限的情况下，险资开始布局具有发展潜力的周边区域。

新街高和物业

- 交易情况：2024上半年，长城人寿以10.2亿元拿下紧邻地铁2号线积水潭站的新街高和物业，项目总建筑面积约为2.8万平方米，包含商业和写字楼。
- 分析：作为城市更新典型案例，处于中关村和金融街辐射相交区域，稀缺性是吸引险资的关键因素，表明在市场下行期，具有独特优势的物业更具投资价值。

中轻大厦

- 交易情况：挖金客以2亿元拿下西二环“老破小”中轻大厦。
- 分析：尽管是老旧物业，但位于西二环核心位置，稀缺的地段资源使其仍具备投资价值，反映出市场对核心区域物业的认可，即使物业本身条件不佳，也能因地段优势吸引买家。

整体来看，2024年上半年北京写字楼板块大宗交易中，险资成为主要买家，偏好三环内核心板块及具有稀缺性的优质地标物业。同时，部分企业战略调整引发的物业易主也成为市场的一个特点。此外，司法拍卖也是买家抄底资产的重要途径。