2023年3月，北京金融街商圈写字楼总存量达274.38万平方米，其中甲级写字楼143.74万平方米，乙级写字楼130.64万平方米。租金方面，2023年3月，北京金融街商圈写字楼平均租金为20.88元/㎡·天，环比上升16.91%。甲级写字楼平均租金为20.28元/㎡·天，环比下降4.43%；乙级写字楼平均金为18.27元/㎡·天，环比上升29.21%；售价方面，2023年3月，北京金融街商圈写字楼平均售价为77854.72元/㎡，环比下降0.72%。空置率方面，2022年第4季度，金融街商圈写字楼空置率为3.61%，其中甲级写字楼空置率2.7%，乙级写字楼空置率6.47%。依靠北京西城区核心资产，金融街三季度保持营收利润的增长。10月27日，金融街（000402.SZ）发布2022年第三季度报告。数据显示，今年前三季度，金融街控股营业收入155.1亿元，同比增长60.46%。盈利也保持同步增长，1-9月份，归属于上市公司股东的净利润13.8亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.94亿元，同比增长268.49%。金融街三季报数据同比大幅增长主要依赖于前半年业绩，尤其是净利润逆势增长，与其今年4月以10.8亿出售丽思卡尔顿酒店有关，直接获利7.6亿元，占前三季度净利润55%单从第三季度业绩来看，金融街录得营收约49亿，同比增长17%，归母净利润2.3亿，较去年同期下滑54.7%金融街的另一利润增长来源为投资性房地产产生公允价值变动损益，该部分最终产生公允价值变动损益（税后）约3.1亿元，其中主要资产为北京金融街区域的三个写字楼项目据金融街10月27日公告显示，戴德梁行对其位于金融街区域3个写字楼项目进行了三季度公允价值评估，分别为金融街中心、金融街（月坛）中心以及金融大厦，合计产生公允价值变动收益（税前）2.73亿元，合计增加公司归属于母公司净利润2.05亿元以此计算，北京金融街地区酒店、写字楼物业就为金融街带来了9.65亿净利润，占前三季度净利润约70%，剩余主营业务开发销售和资产管理产生收益约4亿元销售物业方面，1-9月份，金融街实现销售签约额211.4亿元，同比下降26.3%，实现销售面积89.7万平米，同比下降37.8%。其中住宅产品实现销售签约额198.2亿元（销售面积82.5万平米）。

物业租赁方面，金融街的核心资产为北京、上海及天津等高能级城市的写字楼和商业，今年前三季度实现营业收入14.6亿元，实现息税前利润8.2亿元。报告期内，金融街对客户减免租金6600多万元从财务数据来看，截至三季度末，金融街控股总资产1541.81亿元，比上年度末减少6.43%；总负债为1104.9亿，较上年度末减少9.6%，一年内到期的非流动负债增长51.76%至192.7亿截止9月底，金融街现金及现金等价物合计147.9亿，其中，筹资活动产生的借款从上年同期的-89.5亿元减少至-30.8亿元，但经营、投资活动产生的现金净额均在减少报告期内，金融街控股经营活动产生的现金流量净额为14.5亿元，上年同期为23.1亿元，主要由于销售端遇冷回款减少，而去年同期收回了《解除北京中信城B地块合作协议》的资金占用费报告期内，金融街控股投资活动产生的现金流量净额为-12.5亿元，上年同期为35.2亿元，变化主要原因是去年同期转让金丰万晟置业有限公司和北京德胜投资有限责任公司股权及债权并收到相应价款，并且收购项目支出较去年同期增加面对行业的变动，金融街优先缩减了拿地投资。2021年前三季度，金融街在上海、固安、无锡、苏州、嘉兴等地获取7个项目，权益投资额约84.5亿元。今年至今，金融街仅增加天津2宗地块的投资，入资额合计12.5亿元确保资金安全稳健是金融街前三季度经营的重点之一，除了盘活存量资产，促进资金回笼外，作为北京市西城区国资委控股的房地产企业，金融街通过发行公司债和中期票据以及金融机构借款等方式，仍保持了一定的融资量金融街在三季报中表示，正在提前筹划融资工作，申报中期票据、金融街中心（碳中和）绿色资产支持专项计划，截至报告披露日均已取得无异议函。

  从今年一季度北京写字楼开始经历疫情的洗礼，高力国际就已经通过各种媒体指出，疫情对于北京写字楼租赁市场没有决定性的影响，其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏变化而已。进入二季度，随着北京防控逐步放开，市场活跃度明显提升，整个北京甲级写字楼市场吸纳量从一季度的-81,000平方米快速恢复到二季度的30,000平方米左右。然而，我们注意到，在剔除了自用和预租的影响后，全市场的净吸纳量依然为-14,000平方米左右，但需求恢复程度并没有那么强。截止到2020年二季度，北京甲级写字楼租金为366元每月每平米，环比下降1.7%，同比下降8%；空置率为16.6%，环比微降0.1%，同比上涨5.1%。就现在的市场环境来看，我们依然维持我们在疫情后对于北京写字楼市场的四点趋势性研判：

  第一，供应高峰持续推高空置率才是市场本质。无论有没有疫情，逐步走高的空置率是北京甲级写字楼市场目前的现状，而这个持续走高的空置率则是由于集中的供应高峰所致。2020年下半年北京市场依然会迎来接近70万平方米的新增供应量，明年还有近80万平方米的新增供应入市。高供应的格局会一直延续到2021年，市场的空置率高点也会在2021年出现。

  第二，市场需求长期存在，但疫情后需求释放目前不及预期。高力国际华北区董事总经理严区海在今年二季度曾指出，中国经济目前正处于三期叠加的影响下，即经济增速下行期，产业结构调整期和疫情防控常态化时期。在这样的三期叠加影响下，市场需求的释放需要更长的时间，但由于市场同时又处于供应高峰期，短期内的供应过剩在一定程度上意味着市场新增需求不足以支撑这样的新增供应体量。市场无法通过新增需求进一步去化空置面积。其实这个现象在2019年四季度的数据中就已经有所体现，因此我们不能一概而论把空置率高企全都归咎于高供应量和疫情的原因。目前，金融业，互联网和专业服务业依然是主要需求来源，特别是外资金融机构，相对成熟的互联网公司以及各类专业服务类公司。

  第三，租金阶段性高位调整的大趋势保持不变。租金作为市场价格指标，租金上升需要有持续的需求作为支撑。市场需求能够在今明两年出现可持续性的回暖，需要建立在宏观经济增长符合预期，北京疫情防控有效和写字楼需求中性释放的三个基础条件上。高力国际华北区研究部董事陆明提出，虽然我们可以基本确认市场逐步走出疫情阴霾的大趋势，但2020全年的净吸纳量在剔除自用和预租的影响后可能仅为北京甲级写字楼市场历史平均水平的一半左右。在高供应量且需求中性的市场环境下，租金依旧会保持缓慢下探的趋势，但下方空间已经非常有限，2021年和2022年可能会成为本轮市场租金调整的真正底部。第四，2021年后北京将迎来市场去化周期。高力国际华北区研究部董事陆明认为北京写字楼市场的发展大致经历了三个阶段：2002-2008年的供应量推动期，2009-2017年的租金推动期，2018年到2021年的第二个供应推动期。在2021年之后，北京市场将进入一个3年左右的去化周期，整体空置水平会随着需求的不断释放逐渐回落高力国际把北京甲级写字楼市场的大致分为8个子市场，在这些子市场中，有三个子市场对北京写字楼市场扮演着压舱石的作用。这三个市场的稳定，关系着整个北京写字楼市场的稳定，甚至影响着整个中国经济的稳定发展。这三个市场就是金融街东城商务区，这其中首当其冲的就是金融街市场高力国际华北区研究部董事陆明表示，如果以十年作为一个维度来回顾整个金融街甲级写字楼市场的发展的话，可以说这个市场不仅仅是北京最理想的写字楼市场，其空置水平和租金收益在全球也是名列前茅的。从甲级写字楼的空置率的来看，金融街的空置水平超过10%的时候还要追述到2009年金融危机时期，过去十年间的空置水平长期保持在5%以下。截止到2020年二季度，金融街甲级写字楼平均租金达到670元每月每平米，环比下降-1.4%，同比下降4%；空置率依旧保持5%以下的水平，达到4.2%，环比上升0.6%，同比上升2.5%。 和甲级写字楼市场类似，金融街的乙级写字楼目前也保持非常低的空置率，仅为3.6%，租金维持在450元每月每平米左右。

  在三期叠加的背景下，目前金融街租金出现了小幅下调，但我们认为这样的下调对于整体市场运行来讲是积极的。疫情过后，大部分企业普遍都面临着经营困境，对于各方面的成本也会更加敏感。租金的下调一方面可以从一定程度上降低企业租赁成本，也可以从另一方面提升整个金融街，甚至是整个北京的城市竞争力。我们不否认金融街市场也会有个别的楼宇出现租赁困难的局面，但这样的低效楼宇显然不能反映整个金融街市场的真实情况。西城区政府已经意识到辖区内部分低效楼宇的问题，更是在今年5月就出台了《西城区支持低效楼宇改造提升若干措施》（以下简称《若干措施》）。《若干措施》体现了北京市政府力求从存量中挖掘增长潜力的决心，也从实际的政策引导和真金白银的投入来精准助力北京楼宇经济的可持续性发展。高力国际认为，金融街市场的稳定是一种连疫情都无法撼动的稳定，这样的强势市场不仅仅得益于金融街的金融类企业强大的产业聚集效应，也得益于金融行业租户无可比拟的承租能力。我们一直认为，写字楼市场是经济的晴雨表，企业在办公市场的微观变化在很大程度上反映着经济波动和行业兴衰。因此，豪不夸张的讲，金融街市场不仅对北京写字楼市场有着举足轻重的作用，更可以从侧面把脉中国金融行业微观层面的企业变化趋势。目前金融街有三大业务板块，分别是房产开发、物业租赁、物业经营，其中物业租赁“最扛跌”。从收入构成上看，房地产开发业务为金融街带来了大部分的营业收入。2020上半年，地产开发占营业收入的比重为81.98%。但对应营收同比骤降约三成，毛利率仅为35.54%，同比下降7.76个百分点，同时，因酒店入住率和景区客流量大幅下降，金融街的物业经营业务实现营业收入 1.07 亿元，同比下降 65.00%，毛利率为-54.19%，入不敷出。2020上半年，受疫情影响，金融街物业为有实际经营困难的中小微企业客户减免租金近5000万元，导致物业租赁毛利率略下降1.66个百分点，营收同比下降仅2个百分点。相比之下，物业租赁在三大业务板块中最为扛跌。

去年12月22日，金融街与万科协商一致，拟37.1亿元出售北京金丰万晟置业有限公司100%股权和债权予平安人寿。此前，北京金丰万晟置业由万科与金融街间接各持50%的股权，其开发建设并持有运营的项目是金融街·万科丰科中心财报显示，丰科中心可出租面积121092平方米，在北京8个主要写字楼项目里居首。红线”下的债务压力2020上半年，金融街实现营业收入约58.67亿元，同比减少38.36%；；归母净利润约2.51亿元，同比减76.13%。在业绩下滑之时，金融街还面临着较大的债务压力，出售部分资产，对金融街来说有利于优化其资负债结构。截止2020年6月末，金融街的净负债率为202.31%，剔除预收款后负债总规模为1115.36亿元，资产债率达到74.4%，现金短债比为0.55，踩中“三条红线”。实际上，自2016年开始，金融街的净负债率水平就处于持续上升的状态，2016-2019年，其净负债率分别为119.49%、150.82%、184.25%、188.87%。2020年中期末，金融街的有息负债合计为 884.13 亿元，股东权益 383.79 亿元，若想摆脱“净负债率不超过 100%”这条红线，金融街的有息负债需减少约 392.67 亿元。截至2020年9月末，金融街的营业收入同比减少21.22%至105.18亿元，归母净利润同比减少33.87%至9.1亿元。同时，经营活动产生的现金流量净额同比大幅减少97.88%，筹资活动产生的现金流量净额为 22.35 亿元，2019年同期为-78.15亿元，主要系新增借款的增加为救“红线”，从去年12月至今，金融街连续转让资产出售丰科中心项目后，预计经营活动现金流增加约22.32亿元，有息负债减少14.95亿元，公司资产负债率下降0.24个百分点；解除中信城B地块合作协议后，可回笼约86亿元的资金；如顺利转让德胜公司，预计经营活动现金流可增加15.75亿元，合并层面将实现净利润约4.87亿元算下来，三项资产处置将产生超120亿元现金流。按照2020中报数据推算，现金短债比有约90亿资金缺口，处置资产或可救一条“红线”，但对于其他两条来说，这还远远不够。今年1月18日，金融街面向专业投资者公开发行2021年第一期公司债券，发行总额9亿元，票面利率3.54%，债券期限5年。

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