21年1月，金融街宣布，拟以15.75亿元挂牌出售北京德胜国际中心部分写字楼和商业；同年9月，作为符合条件的意向受让方，金融街与凯龙公司签署了《产权交易合同》并提交北京产权交易所审核；26日，北京产权交易所就本次交易出具《企业国有产权交易凭证》，根据挂牌规则和条件，金融街转让德胜公司100%股权及债权给凯龙公司，转让价格为15.75亿元。金融街1月28日宣布，拟以15.75亿元挂牌出售北京德胜国际中心部分写字楼和商业。这是最近两个月来，金融街甩卖的第二宗物业出售北二环商办物业金融街发布公告，称因业务发展需要，拟将其全资子公司北京德胜投资有限责任公司（后简称「德胜公司」）100％股权及债权通过北京产权交易所公开挂牌出售，挂牌起始价格暂定为15.75亿元（最终挂牌起始价格以西城区国资委核准批复／备案意见为准）。德胜公司负责出租运营德胜国际中心部分写字楼和商业资料显示，德胜国际中心位于北京二环以北，西城区德胜门外大街83号，总建筑面积约22.95万平方米。德胜公司持有运营德胜国际中心约3.8万平方米，业态包含写字楼、商业、地下零散配套服务用房和车位为何要出售德胜国际中心？金融街回应，「德胜国际中心2020年的出租率约为80％，租户以中小创业型科技企业、餐饮企业等为主，租金承受能力相对有限，加之持有面积占项目整体比例较低，存在物业共用配套，管理界面交叉等问题，租赁经营压力较大。出售非整栋物业，有利于提升金融街的资产周转效率，优化资产负债结构。」出租率急剧下滑市场承压事实上，德胜国际中心的出租率自2019年开始明显下滑。由2018年末基本满租状态（99％）锐减至75％的出租率，直至2020年6月30日，其平均出租率仍低于80％。从披露的信息来看，截至2020年6月30日，金融街在北京的写字楼项目主要有7个，多数分布于西二环金融街附近。与德胜国际中心一样，出租率急剧下滑的写字楼还包括金融街（月坛中心）-金融集和通泰大厦。

数据来源：金融街制图：选址960

出租率之所以不断下滑，一方面是新冠疫情带来的退租影响，另一方面，金融街认为，受北京市写字楼潜在供应量增加、国有企业总部需求外溢等因素影响，北京市非核心区域写字楼租赁市场面临下行压力。戴德梁行数据显示，截至2020年底，北京全市超甲级、甲级和乙级写字楼存量达2134.8万平方米。2021年预计新增供应将高150万平方米。戴德梁行北区研究部主管魏东认为：「在大量新增供应和新冠肺炎疫情尚未完全好转的双重压力下，市场空率或将被继续推高，租金水平仍将继续面临下行压力。」在此压力下，即使是稳占国内租金最贵、市场较为稳定的「金融街」，日子似乎也并不好过。商办物业亏本变现德胜公司完成转让后，预计将为金融街增加15.75亿元的现金流，实现净利润约4.87亿元。这是金融街最近两个月来，第二个准备出手的物业。2020年12月，各拥有50％股权的金融街、北京万科将金融街·万科丰科中心项目公司作价37.1亿元，拟将其100％股权及相应债权悉数转予中国平安人寿。据悉，丰科中心出租率达90％，是金融街在北京7个主要写字楼中出租率表现较好的物业之一。考虑到丰科中心项目的资产收益率相对较低，金融街为加快资金回笼，降低负债水平，和北京万科达成一致意见——卖。事实上，丰科中心的交易本身是一桩亏本的买卖。根据金融街公示，丰科中心投资成本约为29.6亿元，截至2019年底账面值约为44.0亿元。截至2019年底，丰科中心累计确认税后公允价值变动收益约5.4亿元（50％比例）。交易按37.1亿元价格完成后，预计对其2020年净利润产生影响约-2.1亿元。金融街表示，丰科中心项目从全周期开发运营来看整体盈利状况较好，预计项目全投资年化收益率9.5％，累计实现股东收益约3亿元。两次物业处置目的中，金融街均提到了「负债」一词。这也是今年对房企实施的「三道红线」政策监管之一，剔除预收款后的资产负债率大于70％，即踩中红线。华泰证券研报显示，截至2020年前三季度，金融街扣除预收账款资产负债率为74.6％，现金短债比为0.55，净负债率为200％。这意味着金融街「三道红线」全中。金融街2020年三季度财报显示，经营活动产生的现金流量净额1.48亿元，相较去年同期70.02亿元，严重缩水1桩交易回笼资金86亿元接连不断地出售物业，展现了金融街的焦虑。2020年12月，金融街还有两笔大额资金流进流出。一是金融街与中信地产就中信城B地块未按计划完成规划，解除合作协议。收回当时支付的合作价款合计50.11亿元，以及中信地产支付的资金占用费约35.97亿元。金融街此举收回资金近86亿元。二是因首都控规影响，B地块无法如期规划，造成恒泰证券订购相关写字楼空间无法兑现。金融街退还于2013年9月5日收到的预付款15255万元，并向其支付利息约5968万元。总体来看，最近两个月来，金融街几手资产处置后，有望收回资金137亿元。

险资90.6亿收购北京SK大厦

21年6月，和谐健康保险股份有限公司披露公告称，公司采用股权方式出资约90.6亿人民币收购北京新锦城房地产经营管理有限公司100%股权，从而持有北京SK大厦SK大厦是北京CBD核心区地标写字楼，项目共有35层，总建筑面积107627平方米。作为高端5A甲级办公楼，SK大厦多年来其核心区位优势吸引着500强及各行业龙头企业入驻，典型租户包括中金、麦肯锡、思科等头部企业。90.6亿的交易价格使该笔交易成为当年大宗交易市场的最大单。四次流拍后，“中植系”16.45亿接盘世茂工三

21年7月，北京产权交易所司法拍卖平台显示，贾跃亭旗下资产世茂工三被“中植系”旗下的北京卓睿物业管理有限公司以最高应价成功竞得，成交价格为16.45亿元。在此之前，世茂工三曾先后四次拍卖，均以流拍告终。此次成交价格和当初的收购价格相比缩水了13.27亿元，相当于打了五五折。世茂工三项目位于三里屯区域，紧邻大使馆，地理位置优越，商业环境发展成熟，是一座包含商业、酒店、写字楼的商业综合体项目。2016年，乐视通过股权收购的方式拿下了该项目，后因资金链危机，将项目进行抵押换取借贷资金，由于未能按时归还借款，世茂工三走上了司法拍卖之路。乐视大厦5.7亿拍卖被质疑，竞拍人也是拍卖人？

与世茂工三同为贾跃亭资产的乐视大厦，在21年11月以5.7亿元的价格成功拍卖，相较于两年前的首次挂牌，最终成交价降了1亿余元，相当于评估价的近7折。唯一竞买人为北京衡盈物业管理有限公司。数据显示，该公司成立于竞拍开始的5天前。由于其背后复杂的债权关系，早在2019年乐视大厦首次拍卖时，韬蕴资本便向法院提出了异议，这也导致乐视大厦前两次拍卖均被中止。虽然拍卖已经结束，但纷争尚未结束。拍卖过后的第四天，韬蕴资本发布声明，认为北京衡盈物业管理有限公司的资金来源中植系，背后的浙江中泰既是拍卖人又是竞拍人。值得注意的是，今年7月26日，中植企业集团官微发布了办公地址迁移公告，公告中显示，新址为朝阳区姚家园路105号院3号楼，既乐视大厦。平安人寿50.15亿接手远洋锐中心

22年6月，远洋集团将北京远洋锐中心项目出售给项目合作方中国平安人寿，交易金额50.15亿元。远洋锐中心项目商业用地最早是由平安系公司深圳市平轩投资管理有限公司2015年4月竞得。平安人寿选择与远洋集团合作开发丽泽路地块，地块的项目公司为北京金坤丽泽置业有限公司，远洋系公司通过持股项目公司34.5%的股份持有3栋办公楼中的远洋锐中心。浪潮软件9.06亿购入中关村智谷大厦

22年7月，浪潮软件发布公告，拟购买位于北京市海淀区中关村科学城北区的智谷大厦商办房产，预计总支出达9.06亿元。

浪潮软件表示，此次资产购置的目的是“立足北京加快数字政府业务发展、整合公司资源拓展政府行业总部业务，强化在京研发布局吸引人才，同步提升营销及服务水平，不断巩固公司在数字政府领域的核心竞争力”亏损也要卖，朗诗大厦1.38亿再出售22年8月，朗诗绿色管理有限公司发布公告，出售合营公司50%股权，买方为阳光保险旗下相关公司，此前就已持有50%股权。此次交易意味着北京朗诗大厦所有权全部归阳光保险集团，出售方朗诗获1.376亿净款项，以1190万元的亏损退出了这一“酒改写”项目。朗诗大厦最早名为“朝阳商厦”，2002年进行改扩建，变身四星级酒店“船舶重工大厦”；2019年，朗诗青杉资本和阳光融汇资本共同收购该酒店，正式更名为“北京朗诗大厦”；2020年，建筑的使用功能被改造为办公及首层商业。此次交易是该大厦3年内的第二次交易近五千人围观无人出价，王府世纪大厦流22年10月，阿里资产拍卖平台显示，由盛京银行股份有限公司朝阳分行持有的北京王府世纪发展有限公司债权拍卖，虽4690人围观，但却无人出价，最终流拍。阿里拍卖平台数据显示，北京王府世纪发展有限公司主要资产为王府世纪大厦，市场估值约15.39亿元，起拍价为11.2亿元，对应债权本金7.5亿元、债权利息3.7亿元。值得一提的是，除了绝佳的区位，王府世纪大厦的高知名度还源于北京王府世纪发展有限公司法人王志才，以及王志才的妻子王艳（《还珠格格》晴格格的扮演者），二人居住的顶层豪宅估值1亿左右，推开窗即可俯瞰故宫全景。20.37亿，凯德7折拍下博瑞大厦

22年10月，京东法拍网显示，博瑞大厦以20.37亿元的价格成功拍卖，与29.1亿元的评估价相比低了约30%，竞买人为北京拾捌时宜企业管理咨询有限公司，由凯德（中国）商用有限公司持股100%。博瑞大厦原名北京特尔特国际传媒大厦，由大连永嘉集团-北京特尔特物业发展有限公司投资建设。项目位于北京CBD商务区与燕莎商圈之间，总建面8万平方米，包括甲级写字楼和商业配套。据悉，项目背后的债权人厦门国际银行本身经营情况并不理想，因此选择降价法拍的方式回笼资金。目前，该项目已更名为凯德·星贸写字楼，并对外出租。年度最大！国寿64亿收购丽泽写字楼

22年底，国寿以64亿元买下通用时代中心85%的股权，该次收购最终指向中国通用技术（集团）控股有限责任公司旗下的通用时代大厦BC座。通用时代中心项目位于北京丽泽金融商务区核心区E08、E09地块，北至骆驼湾南路，南至凤凰嘴北路，西侧紧临核心区E07绿地，东至骆驼湾东路，总建筑面积317372.5㎡。据悉，该项目为保险资管首单以“未上市公司股权+债权”为基础资产且底层资产为不动产的保险资产支持计划产品。凯德28.1亿抄底苏宁生活广场

今年2月，凯德投资公布收购位于北京慈云寺的苏宁生活广场，收购价格约为28.1亿元，与去年4月苏宁对外报价的35亿元估值相比，最终出售价大约打了8折。据悉，北京苏宁生活广场总占地面积约1.6万平方米，是一个包含办公及零售业态的综合体。目前，项目已更名凯德·汇新大厦东方梅地亚打对折，二度流拍今年6月，东方梅地亚中心二度进行拍卖，整体评估价达23.6亿元，起拍价13.2亿元。相比5月份的首拍，其起拍价降了3亿不止，吸引超10000人围观，但最终因无人出价，再次被流拍。东方梅地亚中心，位于国贸CBD黄金地段，与央视大楼一路之隔，周边聚集着华贸中心、金地国际广场、嘉里中心等众多CBD国际商业中心和5A级写字楼。项目占地1.6万平方米，总建筑面积约12万平方米，共分为A、B、C、D四座，根据拍卖页面显示，本次拍卖标的为B、C座。

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